[易居研究院]2021年3月40城土地市場(chǎng)報(bào)告

2021-04-02 15:19:08

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  • 城市:全國(guó)
  • 發(fā)布時(shí)間:2021-04-02
  • 報(bào)告類(lèi)型:土地交易分析
  • 發(fā)布機(jī)構(gòu):易居研究院

3月三線城市土地成交量?jī)r(jià)齊升,金華、西安、東莞等城地市較熱,西安主動(dòng)加入集中供地行列,預(yù)計(jì)地市將逐漸降溫

??上海易居房地產(chǎn)研究院4月1日發(fā)布《2021年3月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》,該報(bào)告顯示:3月40城土地成交環(huán)比量增價(jià)小跌,溢價(jià)率與上月持平,地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。從土地成交面積看,3月環(huán)比增長(zhǎng)6%,同比增長(zhǎng)8%;從土地成交價(jià)格看,3月環(huán)比下跌1.2%,同比小幅上漲0.5%;從溢價(jià)率來(lái)看,3月為12.5%,環(huán)比持平,同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn),地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。3月三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,地市較熱。3月,三線城市土地成交建筑面積環(huán)比增長(zhǎng)6.5%,同比大幅增長(zhǎng)97%。3月,三線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)環(huán)比上漲6%,同比上漲16%。

??易居研究院研究員沈昕表示: 3月部分長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市地市持續(xù)火熱,比如金華多宗地塊溢價(jià)率超過(guò)100%,東莞則有多宗地塊刷新區(qū)域地價(jià)新高。這里有兩點(diǎn)原因,一是3月22城基本都還未落地集中供地政策,導(dǎo)致房企在一二線城市拿地機(jī)會(huì)較少,部分房企將資金投向三四線城市,導(dǎo)致土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈;二是部分資金實(shí)力不是很雄厚的房企擔(dān)心,在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降,為了保證規(guī)模加大了在熱點(diǎn)三四線城市的拿地力度。

??報(bào)告主要內(nèi)容如下:

??一、40城整體:3月環(huán)比量增價(jià)小跌,溢價(jià)率與上月持平,地市延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)

??1、土地成交建筑面積:3月環(huán)比增長(zhǎng)6%,同比增長(zhǎng)8%

??2021年3月,40個(gè)典型城市土地成交建筑面積3035萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)6%,同比增長(zhǎng)8%。3月22城中的大部分城市還未實(shí)施集中競(jìng)價(jià),因此40城土地成交建筑面積環(huán)同比增速均不高。隨著近日廣州、南京、北京等城市陸續(xù)披露集中供地計(jì)劃,預(yù)計(jì)4月40城土地成交建筑面積將增長(zhǎng)。

??2021年一季度,40個(gè)典型城市年初累計(jì)土地成交建筑面積10475萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)22%。

??2、土地出讓金收入:3月環(huán)比下降26%,同比小幅下降1%

??3月,40個(gè)典型城市土地出讓金收入為1362億元,環(huán)比下降26%,同比小幅下降1%。2021年一季度,40個(gè)典型城市土地出讓金累計(jì)收入5683億元,同比增長(zhǎng)32%。

??分城市來(lái)看,2021年一季度,40城土地出讓金排名前5的城市分別為上海、杭州、寧波、廣州和成都,其土地出讓金總額分別為897、726、336、325和281億元。排名靠前的城市,主要以一二線城市為主,其中上海和杭州一季度的土地出讓金遙遙領(lǐng)先其他城市。三四線城市中,東莞和金華的土地出讓金最高。

??3、移動(dòng)平均土地出讓均價(jià):3月環(huán)比下跌1.2%,同比小幅上漲0.5%

??3月,40個(gè)典型城市移動(dòng)平均土地成交均價(jià)為4799元/平方米,環(huán)比下跌1.2%,同比小幅上漲0.5%。

??2020年1月地價(jià)見(jiàn)底后開(kāi)始回升,7月首次突破6000元/平方米,8月以來(lái)40城土地成交均價(jià)重新進(jìn)入下跌趨勢(shì)。2021年以來(lái),40城土地成交均價(jià)仍為小幅震蕩下跌趨勢(shì),在年初以來(lái)多地調(diào)控收緊的情況下,地價(jià)保持了較為穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。

??4、土地成交溢價(jià)率:3月為12.5%,環(huán)比持平,同比小幅上升

??3月,40個(gè)典型城市土地成交溢價(jià)率為12.5%,環(huán)比持平,同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn),從溢價(jià)率來(lái)看,地市延續(xù)了2020年下半年以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)。

??2020年一季度,土地溢價(jià)率維持在10%左右的歷史低位水平;二季度部分城市土拍火熱,溢價(jià)率逐步上升;三季度多個(gè)熱點(diǎn)城市政策收緊,溢價(jià)率小幅盤(pán)整;四季度以來(lái)溢價(jià)率持續(xù)下降。2021年1月,40城土地溢價(jià)率繼續(xù)小幅下降,2月和3月基本與1月持平,雖然高于2019年初和2020年初水平,但明顯低于去年二三季度,地市仍延續(xù)了去年四季度以來(lái)的降溫態(tài)勢(shì)。

??分城市來(lái)看,3月,40城中土地成交溢價(jià)率排名前5的城市分別為金華、西安、東莞、寧波和福州,土地成交溢價(jià)率分別為99%、81%、36%、30%和27%。3月金華溢價(jià)率最高,主要是下屬的永康市、東陽(yáng)市和浦江縣等出讓了幾宗溢價(jià)率超過(guò)100%的地塊,年初以來(lái)浙江省內(nèi)三四線城市地市持續(xù)火熱。3月西安6宗商住地塊溢價(jià)率超過(guò)100%,可見(jiàn)地市火熱異常,3月30日西安發(fā)布調(diào)控新政,主動(dòng)加入集中供地城市行列。3月東莞多宗地塊高溢價(jià)成交,刷新多個(gè)區(qū)域地價(jià)新高。3月,大連、廣州、青島、重慶等13城的土地成交溢價(jià)率為0,數(shù)量相比2月明顯增加,可見(jiàn)部分城市地市仍處于降溫中。

??二、城市分類(lèi):3月三線城市土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升,地市較熱

??1、一線城市:3月土地成交量環(huán)比同比分別大幅下降84%和71%,成交均價(jià)環(huán)比和同比分別下跌0.9%和6.9%

??3月,一線城市土地成交建筑面積為62萬(wàn)平方米,環(huán)比大幅下降84%,同比大幅下降71%。3月一線城市中廣州有四宗地塊成交,上海僅有一宗地下空間商辦地塊成交,北京和深圳均無(wú)地塊出讓。3月,一線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交均價(jià)為14240元/平方米,環(huán)比上漲2%,同比小幅下跌0.7%。

??回顧歷史,2016年5月以來(lái),一線城市的土地成交均價(jià)整體上一直處于震蕩趨勢(shì)中,地市已有較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整,有企穩(wěn)回暖的需求,不過(guò)考慮到政府會(huì)嚴(yán)控房?jī)r(jià)地價(jià),預(yù)計(jì)土地成交均價(jià)還是小幅震蕩上升趨勢(shì)為主。此外,一線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策嚴(yán)厲,土地出讓面積相對(duì)有限,因此其土地成交量不僅取決于需求量,更多時(shí)候還受到供給量的較大影響。隨著近日廣州和北京陸續(xù)公布集中供地信息,上海深圳預(yù)計(jì)也將跟進(jìn),預(yù)計(jì)4月一線城市土地成交建筑面積將有所增長(zhǎng)。

??2、二線城市:3月土地成交量環(huán)比增長(zhǎng)27%,同比下降2%,成交均價(jià)環(huán)比下降3.1%,同比小漲0.4%

??3月,二線城市土地成交建筑面積為2104萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)27%,同比小幅下降2%。3月,二線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為4269元/平方米,環(huán)比下跌3.1%,同比小幅上漲0.4%。3月均價(jià)環(huán)比下跌,主要與大部分強(qiáng)二線城市均屬于集中供地的22城,除這些城市以外的二線城市成交占比較高,拉低了均價(jià)。

??回顧歷史,二線城市土地均價(jià)自2017年9月達(dá)到5334元/平米的歷史高點(diǎn)之后便進(jìn)入了下行通道,此后震蕩下跌至2019年2月。2019年3月后,二線城市地價(jià)上漲幅度較大,廈門(mén)、南京、杭州、成都、武漢和重慶等前期熱點(diǎn)二線城市地價(jià)反彈較明顯;下半年,政策快速收緊,成交量持續(xù)下降,地價(jià)漲幅也不斷收窄,8月后形成明顯的下跌趨勢(shì),一直持續(xù)到2020年一季度。2020年二季度,杭州、南京、寧波、成都等熱點(diǎn)城市地市火熱,成交均價(jià)快速反彈;三季度,多個(gè)熱點(diǎn)城市出臺(tái)調(diào)控收緊的政策,地市逐漸降溫,地價(jià)開(kāi)始高位盤(pán)整;四季度,成交均價(jià)持續(xù)下跌。2021年前兩個(gè)月,成交均價(jià)與去年年底基本持平,3月小幅下跌,后續(xù)隨著22城集中供應(yīng)與集中土拍,預(yù)計(jì)成交均價(jià)將會(huì)小幅上漲。

??3、三線城市:3月土地成交量環(huán)比和同比分別增長(zhǎng)6.5%和97%,成交均價(jià)環(huán)比和同比分別上漲6%和16%

??3月,三線城市土地成交建筑面積為869.3萬(wàn)平方米,環(huán)比增長(zhǎng)6.5%,同比大幅增長(zhǎng)97%。3月,三線城市6個(gè)月移動(dòng)平均成交價(jià)為3085元/平方米,環(huán)比上漲6%,同比上漲16%。

??2016年以來(lái),樣本中的三線城市(其中,長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成)地價(jià),呈現(xiàn)波動(dòng)較大的震蕩向上走勢(shì)。2020年二季度地價(jià)開(kāi)始大幅上漲,6月份突破新高,7月和8月繼續(xù)小幅上漲,9月份以來(lái)地價(jià)持續(xù)回落至2021年2月。3月部分長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的三四線城市地市持續(xù)火熱,三線城市土地成交均價(jià)重新上漲。這里有兩點(diǎn)原因,一是3月22城基本都還未落地集中供地政策,導(dǎo)致房企在一二線城市拿地機(jī)會(huì)較少,部分房企將資金投向三四線城市,導(dǎo)致土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈;二是部分資金實(shí)力不是很雄厚的房企擔(dān)心,在一二線城市集中供地制度下拿到地的概率下降,為了保證規(guī)模加大在熱點(diǎn)三四線城市的拿地力度。

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