[克而瑞]熱點城市優(yōu)質(zhì)土地供應開閘，地市熱度再度升溫（2021年4月）

??導 讀 

??本月重點城市迎來了集中推地潮，優(yōu)質(zhì)土地大增拉動溢價率攀升至25.4%。

??◎  研究員 / 馬千里、周奇

??受土地供應“兩集中”政策影響，4月份多地供地節(jié)奏改變，重點城市土地入市規(guī)模大幅縮減，三四線城市土地出讓也明顯放緩，整體來看土地成交面積同、環(huán)比均出現(xiàn)回落。不過，在市場熱度方面，由于月內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊成交占比明顯上升，重慶、無錫等城市土拍異常火熱，帶動溢價率指標上升至近三年新高。另一方面，就供應情況來看。本月重點城市迎來了集中推地潮，深圳、杭州、南京、鄭州等13個重點城市在月內(nèi)推出了首輪集中出讓的土地，且杭州、鄭州、長沙等城市的供應量都在500萬平方米以上，供應量較多。

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??市場走勢

??五城迎來首場集中拍地，但成交規(guī)模仍然不及上月

??供應方面。受深圳、杭州等13個重點城市推出首批集中出讓土地影響，4月土地掛牌量較3月大幅上漲，但仍不及去年同期。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應總建筑面積27789萬平方米，環(huán)比增加39%，同比則下降了10%。各能級城市中，僅一線城市土地供應量增幅大幅縮減，二三線城市的供地量均環(huán)比上月有所增加。集中供地的重點城市中，深圳、杭州、南京、蘇州、寧波、廈門、福州、濟南、青島、鄭州、長沙、沈陽、重慶等13個重點城市均推出了首批集中出讓土地，除沈陽和重慶已于4月末成功開拍外，其余城市多將于5月迎來首次集中拍地，預計下月重點城市“供應荒”有望得到紓解。

??成交方面，盡管長春、廣州、無錫、重慶、沈陽等5個重點城市均在本月迎來了首次集中拍地，但受熱點城市加強土地端調(diào)控、中小城市減少土地供應量影響，本月全國土地市場成交量較上月反而呈現(xiàn)下降趨勢。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積也降至13428萬平方米，同環(huán)比分別下降42%和14%。各能級城市市場表現(xiàn)各異。具體來看，一線城市在廣州迎來首場集中拍地的影響下成交建面環(huán)比大增，二線城市的成交量也因重慶、長春、沈陽三城集中拍地而環(huán)比小幅上漲了5%。唯一同環(huán)比均呈下降趨勢的能級城市為三四線城市，本月成交建面僅為9120萬平方米，環(huán)比下降26%，同比更是大跌四成以上。

??價格方面，在重點城市首場集中土拍開場及熱點三線優(yōu)質(zhì)土地供應大增的雙重影響下，本月平均樓板價沖至4000元/平方米以上，環(huán)比上月大漲61%至4082元/平方米，同比漲幅也在4成以上。分能級城市來看，僅一線城市地價小幅回落，二三城市本月平均地價均較上月大幅上漲，其中三四線城市平均地價漲幅高達48%，在紹興、無錫、溫州、金華等城市均有多宗萬元以上的地塊成交的拉升下，本月平均樓板價突破3000元/平方米大關，創(chuàng)下2019年以來的新高。

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??市場熱度

??優(yōu)質(zhì)土地大增拉動溢價率攀升至25.4%，重慶首場土拍平均溢價破40%

??市場熱度方面。雖然本月成交量減少，但在重點城市集中拍地、熱點三線優(yōu)質(zhì)土地供應持續(xù)開閘的影響下，本月成交溢價率大幅跳漲至25%以上，平均溢價率達到25.4%，刷新近三年以來的歷史新高。各能級城市表現(xiàn)一致，成交溢價率較上月均有明顯上漲。其中二線城市溢價率漲幅最高，溢價率環(huán)比3月增加14.5個百分點至26.8%，其中本月集中供地的重慶表現(xiàn)最為突出，成交的46宗地中有22宗溢價率超過50%，平均溢價率高達42%；三四線城市的成交溢價率更是在上月21%的基礎上環(huán)比大漲突破30%，鹽城、徐州、金華、佛山等多個城市的成交溢價率都高達60%以上；一線城市在廣州首批集中供地的助力之下，溢價率也增至11.0%。

??集中供地下，土地競拍熱度出現(xiàn)明顯分化，導致土地流拍現(xiàn)象也有所加重。以重點監(jiān)測的城市來看，連續(xù)四月走低的流拍率在本月中止了下降趨勢，回升至10.9%。從流拍地塊所在城市來看，三四線城市仍為流拍主力，尤其是廣西的桂林、北海等城市，均有多宗土地遭遇流拍，主要是由于這些城市近期樓市表現(xiàn)較差，庫存偏高，土地市場也因此較為冷清。此外，集中拍地的廣州和長春也均有土地遭遇流拍，但流拍地塊區(qū)位較為偏遠，如廣州流拍地塊多位于增城遠郊區(qū)，城市面貌較差，地塊素質(zhì)也較為一般，房企拿地意愿不強，最終慘遭流拍。

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??重點地塊

??廣州多宗地封頂搖號成交，金沙洲宅地可售樓板價進入廣州前十

??4月份，紹興、溫州、佛山等熱點三線城市的優(yōu)質(zhì)土地供應力度仍在持續(xù)，同時重點城市長春、廣州、重慶、無錫也在本月迎來了首場集中土拍，其中不乏市場關注度較高的優(yōu)質(zhì)用地。在此影響下，本月土地市場熱度再次攀升，出現(xiàn)了多宗高溢價成交的土地。以本月成交總價榜和單價榜入榜地塊來看，溢價率超過30%的地塊多達12宗。

??就各城市土拍表現(xiàn)來看，本月關注度最高的城市莫過于廣州。作為首個集中拍地的一線城市，廣州此次集中拍地亮點頗多，48宗地中成功出讓42宗，共攬金906億元，雖然首次土拍平均溢價因供地結(jié)構(gòu)的原因并不高，但熱點地塊競拍熱度仍然處于高位。以廣州本月入圍單價榜的5宗地來看，5宗地中有3幅地觸及上限價，其中番禺新造地塊和黃埔科學城地塊更是連競自持也達到上限最終以搖號成交，華潤競得的金沙洲地塊可售樓面價則沖進廣州涉宅土地單價TOP10。

??總結(jié)：2021年4月，廣州、重慶、長春、沈陽、無錫等五個重點城市迎來了集中土拍，地價和溢價率雙雙突破近三年新高。究其原因，一方面是由于供地量較大的重慶本輪供應了多宗優(yōu)質(zhì)土地，且重慶不限地價，本輪土拍平均溢價率高達42%，助力土地市場整體熱度升溫；另一方面，由于集中供地影響，多個房企土儲告急，加之上半年企業(yè)現(xiàn)金流較為充裕，房企拍地積極性較高，也刺激土地市場熱度上漲。

??但這種勢頭難以長期延續(xù)。自2021年以來，隨著市場熱度不斷上漲，各城市的調(diào)控政策也在不斷增加，近期調(diào)控范圍已下沉至熱點城市的下轄縣市，嘉興、東莞、南通等多個三四線城市更是在本月再度收緊調(diào)控，土地側(cè)調(diào)控方向也由單純的“控溢價”向“控地價、控房價”過渡，如南通要求全市所有的商品住宅用地要實行“雙控”。在熱點城市全面控地價的影響下，土地市場熱度也會受到影響。此外，對于開發(fā)商來說，在調(diào)控收緊背景下，高價拿地的盈利壓力越來越大，現(xiàn)金流不充裕的房企高價拿地更應該謹慎。