2021-06-03 10:10:31
??導(dǎo)讀
??蘇州首輪集中供地共成交25宗含宅地塊,成交金額超400億
??一次性報價機制下,房企參拍意向足,憑資金也靠運氣
??國企、央企是最大贏家,“老玩家”們持續(xù)深耕蘇州
??◎ 作者 / 謝楊春 吳嘉茗
??01
??蘇州首次集中供地以穩(wěn)為主
??實際熱度不遜南京、杭州蘇州首批集中供地共成交25幅含宅地塊(不含保障房),成交總金額達421.65億元,平均成交溢價率僅7.83%,平均樓板價10613元/㎡。
??從成交數(shù)據(jù)來看,蘇州首次集中出讓呈現(xiàn)“穩(wěn)”和“冷”。主要是“一次性報價”規(guī)則所致。早在2016年下半年,蘇州土拍就提出了“一次性報價”規(guī)則,進入一次性競價后房企需要在政府設(shè)定的報價區(qū)間內(nèi)報價。
??基于此政策,蘇州近兩年土拍溢價率、地價得到有效控制。2017年以來,蘇州涉宅地塊溢價率始終在15%以下,成交樓板價不足1.4萬元/平方米。
??但實際上,從意向參拍企業(yè)數(shù)量來看,蘇州土拍熱度并不遜于南京、杭州等城市。部分熱點地塊意向房企多達60家。一方面蘇州作為長三角核心二線,市場熱度、發(fā)展前景均可看高一線。且由于本次出讓地塊位置優(yōu)越,參拍房企積極性較高;另一方面,由于一次性報價機制也讓諸多中小房企看到了撿漏的機會。
??整體而言,蘇州首輪集中供地大部分地價維持合理可控的范圍,也為房企提供了較高的安全系數(shù)和利潤空間。
??02
??國企、央企是大贏家
??萬科、中海等持續(xù)深耕蘇州
??從蘇州首次集中供地的企業(yè)表現(xiàn)來看:
??第一,國企、央企是大贏家。首輪25地塊中,國企央企一共獲得11塊地,占比超過40%,共計成交金額253.82億元。其中,華僑城無疑是成為最大贏家,共競得3宗含宅用地,總價85.04億元。
??第二,蘇州市場的“老玩家”如萬科、中海、保利等規(guī)模房企持續(xù)深耕,將進一步鞏固自身市占率。如中海、萬科2020年銷售金額位于是蘇州TOP5。我們認為,隨著集中供地持續(xù)推進,規(guī)模房企以及本地老牌房企拿地將更占優(yōu)勢,未來市場份額有望繼續(xù)擴大。
??第三,通過集中供地,武漢城投首次進駐蘇州。作為外來房企以18.85億獲得高新區(qū)科技城一宗地,樓板價達到15193元/平方米。但考慮到周邊中海、保利等項目待入市,未來科技城競爭壓力不容小覷。
??值得注意的是,相較于其他集中供地火熱的城市,蘇州聯(lián)合拿地、合作開發(fā)的情況并不多見。一方面是地價維穩(wěn)之下企業(yè)盈利安全系數(shù)較高,另一方面,從以往蘇州土拍后期來看,開發(fā)階段合作比例仍然相對較高。因此,對于尚未拿到地的企業(yè)而言,通過合作開發(fā)仍有機會介入。
??整體而言,一次性報價下的蘇州集中供地,靠資金也靠運氣。中小房企資金承壓下只能靠運氣“撿漏”。例如土拍中園區(qū)唯一地塊由南京安居公司以40.02億元競得,相較一共40多家公司(包含馬甲),可以稱得上“爆冷”。
??03
??17城中TOP30攬地200余宗
??蘇州有所斬獲的萬科、保利整體布局廣泛
??截止今天蘇州土拍結(jié)束后,已經(jīng)有17個城市完成了首批集中出讓。競爭格局來看,30強房企在集中出讓中表現(xiàn)不俗,在17個城市中共拿下240宗含宅地塊,其中頭部房企表現(xiàn)尤為突出,萬科、融創(chuàng)拿地總量超過20幅。在核心城市積極布局對未來企業(yè)的業(yè)績、戰(zhàn)略布局、土儲結(jié)構(gòu)調(diào)整等均有正向作用。
??從布局來看,在蘇州有斬獲的如萬科、保利、中海、旭輝等,均是在集中供地中布局相對廣泛的企業(yè),分別在13、11、6、7個城市有成交,而融信、新城、濱江等企業(yè)雖然拿地幅數(shù)不少,但都集中于大本營區(qū)域。