[中房研協(xié)]廣州第二輪集中土拍收官，流拍率較首輪明顯上升

??9月27日，廣州市今年第二輪集中土地競(jìng)拍落幕。此次土拍一共推出48宗地塊，最終成交了23宗（5宗地塊溢價(jià)成交，18宗底價(jià)成交），用地面積117.93公頃，建筑面積357.4萬(wàn)平方米，成交總價(jià)569.37億元，平均樓面地價(jià)15931元/平方米。

??從成交結(jié)果來(lái)看，越秀、粵海、中海、珠實(shí)等央企國(guó)企拿下了較大體量地塊，其中越秀以102.96億拿下番禺新造鎮(zhèn)創(chuàng)新城2宗地；粵海僅拿下白云新城云港城地塊，耗資101.87億；中海和珠實(shí)均斬獲3宗地，分別花費(fèi)99億和67.73億。此外拿地企業(yè)還包括綠城、中鐵建、中建一局、電建地產(chǎn)、葛洲壩、南投等“國(guó)家隊(duì)”，多數(shù)為底價(jià)拿地；入局的民企則有碧桂園、源海地產(chǎn)、中盛地產(chǎn)、合匯、廣東奧和投資等，多是在外圍獲地。

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??熱點(diǎn)評(píng)析?

??廣州第二輪集中土拍表現(xiàn)：流拍率頗高成為主基調(diào)

??從本次廣州的競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，土地市場(chǎng)已明顯降溫，48宗僅成交23宗，超過(guò)半數(shù)土地未能成功出讓?zhuān)啾仁着泄┑氐募ち腋?jìng)爭(zhēng)局面，本次參拍企業(yè)數(shù)量及競(jìng)拍報(bào)價(jià)次數(shù)均明顯下降。由于土拍政策調(diào)整，第二輪集中供地對(duì)競(jìng)買(mǎi)人有了更多的限制要求，包括嚴(yán)查資金、限制馬甲、限15%上限溢價(jià)、限售價(jià)及限銷(xiāo)售對(duì)象，甚至部分區(qū)域全周期限價(jià)等。而民營(yíng)房企當(dāng)下普遍資金緊張，因此很多房企都放棄了報(bào)名。廣州此次競(jìng)拍過(guò)程中，增城、從化、南沙等區(qū)域出現(xiàn)大面積流拍并不意外，于開(kāi)發(fā)商而言，經(jīng)過(guò)首輪集中供地后，對(duì)于拿地的緊迫性和需求下降；此外，因?qū)Y金鏈安全有所考量，加上買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%的紅線，因此普遍拿地積極性不高。

??央企、國(guó)企成拿地主力

??民營(yíng)房企勢(shì)弱，而具備資金優(yōu)勢(shì)的央企和國(guó)企成為廣州第二輪土拍市場(chǎng)的主角。從競(jìng)拍結(jié)果上可以發(fā)現(xiàn)，以越秀、中海、中鐵建、粵海、珠實(shí)、南投等國(guó)家隊(duì)，拿地金額和數(shù)量都排在了前列。具體來(lái)看，越秀地產(chǎn)延續(xù)第一輪土拍的強(qiáng)勁勢(shì)頭，新增44.74萬(wàn)平方米建筑用地，累計(jì)拿地金額達(dá)102.96億元。中海地產(chǎn)則拿下荔灣廣鋼新城、海珠區(qū)江泰路以及石溪村兩宗地塊，合計(jì)支出近100億元。同時(shí)粵海、葛洲壩、珠江實(shí)業(yè)、南投、電建等企業(yè)紛紛出手，皆有斬獲。未來(lái)的集中供地，這樣場(chǎng)面或許會(huì)變成常態(tài)，央企國(guó)企集中力量辦大事，民企發(fā)揮自己的特長(zhǎng)為特定區(qū)域的地塊賦能。

??土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷是一個(gè)重要信號(hào)，值得警惕

      土拍市場(chǎng)是樓市的晴雨表，在當(dāng)前樓市政策收緊的背景下，開(kāi)發(fā)商拿與不拿土地、土拍是否火熱的背后，就是對(duì)未來(lái)幾年市場(chǎng)預(yù)期的思考。土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷是一個(gè)很重要的信號(hào)，值得我們警惕。目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面偏緊，土地市場(chǎng)已經(jīng)遇冷，全國(guó)范圍的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫預(yù)期已形成，接下來(lái)更重要的工作是穩(wěn)預(yù)期。后續(xù)在土地市場(chǎng)的監(jiān)督和管理方面，對(duì)于如何制定合理的出讓底價(jià)，如何完善出讓規(guī)則，如何控制出讓的節(jié)奏，如何提前預(yù)判開(kāi)發(fā)商的動(dòng)向等，管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)調(diào)整土地出讓策略。