[克而瑞]多城二輪集中土拍冷淡收場，本月溢價率再創(chuàng)新低（2021年9月）

??2021年9月，重點城市集中拍地潮來臨，本月共有12個城市完成了二輪集中土拍，土地成交量價也因此得以環(huán)比上漲。不過，本月市場熱度卻較上月明顯下滑，溢價率、流拍率等熱度指標(biāo)表現(xiàn)均不佳，其中溢價率更是降至4.2%的低位，是2020年以來首次降至5%以下。

??市場熱度的下滑主要和本月成交主力集中土拍的重點城市二輪集中土拍熱度下降有關(guān)。在供地新規(guī)的影響下，房企拍地積極性受挫，多城二輪集中土拍遇冷，最終地塊多以底價成交，成交溢價率也基本在5%以下，重慶、青島、濟南等城市的溢價率甚至僅在1%左右。

??01

??市場走勢

??無錫開啟第三輪集中供地

??12城集中土拍拉動地市成交量價齊漲

??供應(yīng)方面。重點集中供地潮仍在持續(xù)，上海、長沙、無錫等城市分別發(fā)布了第二批和第三批集中供地信息，同時西安、常州、金華等城市也公布了下一輪集中出讓地塊，因此9月份土地市場供應(yīng)量仍處于年內(nèi)較高水平。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性土地供應(yīng)總建筑面積24772萬平方米，環(huán)比下降5%，但同比降幅仍超過了三成。

??成交方面。由于共有12個城市在本月完成了第二輪集中土拍，成交規(guī)模得以環(huán)比上漲。據(jù)CRIC統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國土地市場經(jīng)營性用地成交建筑面積較上月微增至12627萬平方米，環(huán)比微漲7%。各能級城市方面，在重點城市集中拍地影響下，一二線城市的成交規(guī)模均較上月大幅上漲，成交面積分別為675萬平方米和4688萬平方米；三四線城市受供應(yīng)量持續(xù)低位及供地節(jié)奏調(diào)整的影響下，成交規(guī)模環(huán)比大幅下降，總成交建筑面積僅有7264萬平方米，環(huán)比降幅高達(dá)32%。

??價格方面。在集中拍地潮之下、多宗優(yōu)質(zhì)宅地入市成交影響，9月份平均樓板價較上月大幅回漲，平均地價為4471元/平方米，同環(huán)比漲幅均在八成以上。各能級城市本月成交地價也全線上漲，其中一二線城市的平均地價同環(huán)比漲幅均在三成以上，平均樓板價分別為15728元/平方米和6180元/平方米；受城市成交結(jié)構(gòu)改變，三四線城市平均地價也得以較上月微漲了2%，平均樓板價為2322元/平方米，同比也有近三成的漲幅。

      02

??市場熱度

??供地新規(guī)下溢價率再創(chuàng)新低

??土地流拍現(xiàn)象進一步加劇

??市場熱度方面。本月溢價率較上月進一步走低，環(huán)比減少3.9個百分點，降至4.2%，再創(chuàng)下2020年以來的最低值。溢價率再度走低主要是由于供地規(guī)則升級的影響下本月集中拍地的重點城市二輪土拍熱度明顯下滑，除深圳、福州外，其余城市二輪成交地塊的平均溢價率基本均在6%以下，較首輪大幅降低。

??各能級城市的溢價率水平也均維持在10%以下。具體來看，受深圳多幅地塊封頂成交影響，一線城市的溢價率較上月有所回升，但由于廣州有多宗地底價成交，平均溢價率并未能大幅上漲，僅為5.3%；在土拍規(guī)則升級、土地出讓條件提升的影響下，本月集中土拍的二線城市溢價率多在5%以下，因而二線城市整體溢價率也僅有2.7%，較上月進一步下降；在供給側(cè)調(diào)控持續(xù)升級的影響下，三四線城市的溢價率亦進一步走低，本月平均溢價率再度下滑至6.2%的低位，常州、揚州等新一輪集中土拍成交溢價率均不及前一輪。

       土地流拍方面。受房地產(chǎn)行業(yè)資金監(jiān)管高度收緊、企業(yè)現(xiàn)金流壓力倍增的影響，近月來房企拿地積極性明顯降低，9月重點城市二輪集中土拍中也多是央企、地方國企托底，民營房企參與度較弱。在此影響下，土地流拍現(xiàn)象也明顯加劇。以重點監(jiān)測城市來看，本月土地流拍率飆升至27%，甚至高于受疫情影響最大的2020年2月，創(chuàng)下近兩年新高。流拍地塊主要來自于二輪集中土拍的城市，包括廣州、沈陽、重慶、濟南、天津等均有多幅地塊遭遇流拍或臨時撤牌，這些城市二輪集中出讓的流拍率均在30%以上，較首輪大幅升高。

??03

??重點地塊

??地塊競拍熱度進一步分化

??國企成為二輪土拍拿地主力

??9月，重點城市二輪集中土拍基本均采取了新的出讓規(guī)則，并加強了對競拍房企的資格審查，強調(diào)房企購地需利用自有資金。在此影響下，二輪集中土拍熱度明顯下滑，底價成交和臨時撤牌成為大部分城市二輪土拍的主旋律。同時，央企、國企也成為重點城市二輪集中土拍的拿地主力，如廣州、深圳、成都等城市國企競得地塊可占八成以上。

??不過，優(yōu)質(zhì)地塊的競拍熱度仍然存在，房企增加優(yōu)質(zhì)土儲的意愿仍然強烈。以單價前10地塊來看，10幅土地中有7幅觸及最高限價成交。結(jié)合這些地塊成交地價和其商品住宅限價或周邊新房售價可以發(fā)現(xiàn)，這些地塊利潤空間均十分充裕，如南京入榜4宗地房地差均可達(dá)1萬元/平方米以上，因此最終均搖號成交。

??總結(jié)

??2021年9月，12個重點城市集中供地扎堆入市，但受三四線城市規(guī)模減少的影響，本月土地市場成交規(guī)模環(huán)比僅出現(xiàn)小幅上漲。市場熱度方面，由于房企融資難度較大、重點城市地價管控趨嚴(yán)，多城集中土拍熱度急劇降溫，致溢價率也較上月進一步走低，重點城市流拍率也大幅走高。接下來，為避免流拍率持續(xù)走高，部分城市新一輪公告中或有所調(diào)整。這一方面是在基金性收入的壓力下，部分城市需要保證年度供地計劃的完成率；另一方面也有市場維穩(wěn)，保證中期住房供給穩(wěn)定，滿足合理自住需求平穩(wěn)釋放的需要。不過，在持續(xù)高壓的資金管控和“穩(wěn)地價”調(diào)控下，預(yù)計接下來重點城市的土拍熱度仍將維持低位。在四季度的第三輪集中供地中，資金實力較強的房企依然有望迎來更多值得關(guān)注的拿地機會。