[克而瑞]成交量?jī)r(jià)季節(jié)性回落，溢價(jià)率逼近零點(diǎn)（10.4-10.10）

??2021年第41周

??10月04日-10月10日，假期因素下，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市供求雙側(cè)回落，成交地價(jià)也因城市成交結(jié)構(gòu)變化而環(huán)比大降。聚焦重點(diǎn)城市集中拍地方面，本周僅武漢進(jìn)行了第二輪集中土拍，由于采取了新的出讓規(guī)則，同時(shí)受當(dāng)前大環(huán)境影響，武漢前兩日土拍明顯遇冷，平均溢價(jià)率還不及1%。受此影響，本周成交溢價(jià)率也環(huán)比大幅下滑，并逼近零點(diǎn)。

??1 土地政策

??惠州發(fā)布集體土地征收與補(bǔ)償辦法
鼓勵(lì)選擇一次性貨幣補(bǔ)償

??10月8日，《惠州市集體土地征收與補(bǔ)償辦法》正式出臺(tái)?！掇k法》提出，將依法對(duì)征地范圍內(nèi)房屋是否屬于村民住宅及村民住宅是否符合一戶一宅等進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定，同時(shí)對(duì)村民住宅權(quán)屬人自愿放棄重新安排宅基地建房和安置房而選擇貨幣補(bǔ)償?shù)?，給予一次性獎(jiǎng)勵(lì)。

??2 土地供應(yīng)

??二輪集中供地接近尾聲
本周供應(yīng)量降至年內(nèi)最低位

??供應(yīng)方面。受假期因素影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地供應(yīng)量跌至年內(nèi)最低點(diǎn)，新增土地幅數(shù)僅有23幅，總供應(yīng)建面還不足200萬平方米。具體來看，一線城市無新增掛牌地塊。二線城市則僅5個(gè)城市新增掛牌用地，但供應(yīng)量都不高；其中成都的供應(yīng)量最大，3幅遠(yuǎn)郊區(qū)縣宅地共計(jì)24萬平方米。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，洛陽、河源及徐州土地供應(yīng)量相對(duì)較高，其中徐州共推出了7幅土地，包含5宗住宅用地和2宗商辦用地，分別位于邳州市和賈汪區(qū)，總建筑面積約為35萬平方米。

??3 土地成交

??假期影響致成交規(guī)模大幅回落
平均地價(jià)亦環(huán)比大降

??成交方面，受傳統(tǒng)假期影響，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的土地成交規(guī)模較上周大幅縮減。具體來看，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市總成交建筑面積為595萬平方米，環(huán)比下降43%，不過因去年同期基數(shù)較低影響，同比有16%的漲幅；成交金額亦大幅回落，僅為288億元；價(jià)格方面，受城市成交結(jié)構(gòu)變化影響，本周平均地價(jià)顯著下跌，成交樓板價(jià)僅為4833元/平方米，環(huán)比降幅高達(dá)51%。

??各能級(jí)城市方面，因武漢本周集中拍地影響，二線城市成為本周絕對(duì)成交主力，成交占比接近九成。具體來看，一線城市本周無土地成交。二線城市中，進(jìn)行第二輪土拍的武漢成交量最高，在前兩日土拍中，武漢計(jì)劃出讓35宗地，最終成交33幅，總體量達(dá)473萬平方米，共攬金290億元；同其他城市一樣，武漢此次集中土拍規(guī)則也進(jìn)行了明顯升級(jí)，并且“定向出讓”地塊比例也有所增多，因此武漢第二輪土拍熱度也顯著降溫，前兩日平均溢價(jià)率不足1%。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，主力成交區(qū)域主要集中在長(zhǎng)三角，臺(tái)州、衢州等城市均有土地成交，但整體成交量均偏低。

??4 市場(chǎng)熱度

??成交溢價(jià)率逼近零點(diǎn)
武漢二輪集中土拍降溫

??成交溢價(jià)方面。本周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的平均溢價(jià)率僅為0.49%，再次下滑至1%以下，成為2020年以來的最低位。溢價(jià)率的顯著下滑主要受主力成交城市武漢土拍遇冷影響。具體而言，作為本周唯一進(jìn)行集中土拍的城市，武漢成交地塊中僅有2幅溢價(jià)成交，其中1幅為低總價(jià)的加油站用地，另一幅雖為住宅用地但溢價(jià)率僅有7%，難對(duì)整體溢價(jià)率起到提振作用。

??土地流拍方面。本周，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的流拍率雖較上周明顯下降，但主要是由于入市地塊大幅減少所致，實(shí)際流拍率仍處于較高水平。此外，與前幾周相同，本周流拍地塊也主要來自于集中拍地的城市，其中武漢共有8幅地塊遭遇撤牌或流拍，是流拍幅數(shù)最多的城市。

??5 周度TOP5

??武漢包攬兩榜全部席位
地方國企成為拿地主力

??假期過后，僅有武漢開啟了二輪集中供地，因此本周成交總價(jià)TOP5和單價(jià)TOP5均被武漢所包攬。值得注意的是，在“六重”競(jìng)拍規(guī)則的限制下，武漢此次集中土拍也是以底價(jià)成交為主，前兩日已成交宅地中僅有東湖新區(qū)P116號(hào)地塊產(chǎn)生了溢價(jià)，其余地塊均為底價(jià)成交。

??除了競(jìng)拍規(guī)則的升級(jí)，武漢此次集中土拍“遇冷”的另一因素在于土地出讓條件的抬高，多宗地塊設(shè)有配建、產(chǎn)業(yè)引入等要求。因此，武漢此次成交地塊也多由本地國企競(jìng)得，如單價(jià)TOP5地塊競(jìng)得房企均為本地國企。

??6 重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

??龍湖聯(lián)合體拿下新榮客運(yùn)站地塊

??地塊分析：

??在經(jīng)歷了提前撤牌2宗、3宗地下調(diào)競(jìng)買保證金、再撤牌4宗地、延期10宗地等幾番波折后，武漢第二輪集中土拍在國慶假期后拉開帷幕。在前兩日土拍中，和其他城市一樣，在土拍新規(guī)之下，底價(jià)成交成為武漢的主旋律，最終順利成交33宗，共攬金290億元。

??33幅地中，總價(jià)最高的地塊當(dāng)屬江岸區(qū)新榮客運(yùn)站地塊。該宗地業(yè)態(tài)較為復(fù)雜，且有產(chǎn)業(yè)引入、配建回遷安置、社區(qū)配套等多項(xiàng)要求，因此也是本次武漢出讓地塊中起拍總價(jià)最高的地塊，最終由龍湖聯(lián)合清能集團(tuán)以底價(jià)收入囊中，成交總價(jià)達(dá)50.07億元。身價(jià)最貴之下，地塊自身素質(zhì)也比較佳。據(jù)地理位置來看，地塊位于城區(qū)核心位置，緊鄰后湖大道和新榮客運(yùn)站地鐵站，交通出行十分便捷。同時(shí)，項(xiàng)目有多個(gè)住宅小區(qū)，且大型商業(yè)中心距離較遠(yuǎn)，因此可給項(xiàng)目上自帶大型商業(yè)綜合體帶來充足的客流量。周邊樓市方面，目前地塊周邊在售新房?jī)r(jià)格最高已超過2萬元/平方米，與成交樓面價(jià)相比也存在一定的利潤(rùn)空間。