??導(dǎo)語(yǔ)

??上海本輪土拍如期延續(xù)冷熱分化的格局，整體溢價(jià)率升至12.1%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新高。

??8月7日，上海新一輪集中土拍如期開(kāi)拍，掛牌的5宗地均成功出讓?zhuān)偝山唤?5.6萬(wàn)平方米，成交總金額109.5億元，整體溢價(jià)率為12.1%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率歷史紀(jì)錄。從土拍熱度來(lái)看，本輪土拍延續(xù)上輪的冷熱分化，徐匯濱江地塊溢價(jià)30%成交，虹口江灣地塊低溢價(jià)成交，余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固三地均底價(jià)成交。房企方面，除傳統(tǒng)的央國(guó)企外，民營(yíng)房企參拍積極性明顯提升，綠城和宸嘉均有參拍，結(jié)果來(lái)看，綠城成為最大贏家，徐匯濱江和虹口江灣地塊均被綠城搖號(hào)或溢價(jià)拿下，其余三地均被央國(guó)企或城投底價(jià)競(jìng)得。

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??徐匯濱江小米地塊重新回爐上架

??起拍價(jià)已刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄

??本批次土拍是‘滬九條’出臺(tái)后的第二批宅地出讓?zhuān)陨陷喥穑虾Ｍ僚娜∠?021年實(shí)行的溢價(jià)率10%封頂原則，在出讓條件中也沒(méi)有房地聯(lián)動(dòng)價(jià)的相關(guān)規(guī)定。今日競(jìng)拍的5宗地中，徐匯濱江地塊比較特殊，該地曾在2021年由小米競(jìng)得，當(dāng)時(shí)性質(zhì)是商業(yè)辦公用地，成交價(jià)15.5億元，折合樓面價(jià)31001元/平方米。后該地被政府收儲(chǔ)后重新上架，用地性質(zhì)調(diào)整為住宅用地，起始價(jià)為36.96億元，且未設(shè)中小套型比例要求，并以“招掛復(fù)合”方式出讓?zhuān)罡呖們r(jià)限制為48.048億元，如果地塊最終達(dá)到最高限價(jià)，將采用搖號(hào)方式確定競(jìng)得者。

??值得注意的是，該地起始樓面價(jià)達(dá)100805元/平方米，已經(jīng)超越融信的全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。2016年，融信以總價(jià)110.1億元、溢價(jià)率139%拿下上海靜安區(qū)中興社區(qū)地塊，樓面價(jià)約100218元/平方米，成為當(dāng)時(shí)全國(guó)單價(jià)地王。不僅如此，今日競(jìng)拍的徐匯濱江地塊不設(shè)置房地聯(lián)動(dòng)價(jià)，給了市場(chǎng)更多想象空間，徐匯濱江的價(jià)格體系有望再次被刷新，因此該地樓板價(jià)必將刷新全國(guó)名義單價(jià)紀(jì)錄。

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??房企參拍熱情市郊區(qū)冷熱不均

??徐匯濱江地塊多達(dá)7家房企/聯(lián)合體參拍

??據(jù)了解，本次掛牌的5宗地中，浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固等偏遠(yuǎn)地塊均僅有1家房企參拍，虹口江灣地塊有綠城、象嶼、保利發(fā)展3家房企參拍，徐匯小米地塊有多家房企/聯(lián)合體參拍，包括保利、招商&徐匯城投、中海&西岸集團(tuán)、華潤(rùn)、綠城、越秀&象嶼、宸嘉等參與競(jìng)買(mǎi)。總的來(lái)看，一如預(yù)期，房企參拍熱情冷熱不均。從競(jìng)拍房企名單來(lái)看，依然以央國(guó)企為主，民營(yíng)房企僅有綠城和宸嘉發(fā)展參拍。

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??1宗地封頂搖號(hào)、1宗低溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，市場(chǎng)分化行情延續(xù)

??與7月土拍表現(xiàn)基本一致，上海本輪土拍市場(chǎng)熱度冷熱分化。具體來(lái)看，掛牌的5宗地，1宗地封頂搖號(hào)、1宗低溢價(jià)、3宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率高達(dá)12.1%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新高。

??其中，徐匯濱江小米地塊位于徐匯濱江板塊，緊鄰西岸金融城，周邊優(yōu)質(zhì)配套豐富，并且該地塊沒(méi)有中小套型比例要求、最低套數(shù)和保障房，可以打造豪宅產(chǎn)品，周邊同類(lèi)的香港置地啟元項(xiàng)目，全部為258-548㎡的大戶(hù)型房源，均價(jià)178000元/㎡，于今年4月開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)，認(rèn)購(gòu)率235%，兩個(gè)小時(shí)就清盤(pán)。如此高的去化預(yù)期引得保利、招商&徐匯城投、中海&西岸集團(tuán)、華潤(rùn)、綠城、越秀&象嶼、宸嘉多家房企積極參拍，經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，招商&徐匯城投、中海&西岸集團(tuán)、綠城、宸嘉4家競(jìng)買(mǎi)人參與搖號(hào)，由綠城以總價(jià)48.05億搖號(hào)斬獲，成交樓面價(jià)131045元/㎡，溢價(jià)率30%，溢價(jià)率為本批次最高。不僅如此，該地塊成交樓面價(jià)也刷新了全國(guó)名義樓板價(jià)紀(jì)錄，較融信地塊高出30827元/平方米。

??虹口江灣地塊位于中外環(huán)，雖然地塊位置不及徐匯小米地塊，但交通還算便利，地塊距軌道交通3號(hào)線(xiàn)江灣鎮(zhèn)路站0.6公里，生活配套也比較豐富，該地引得綠城、象嶼的競(jìng)爭(zhēng)激烈，經(jīng)過(guò)24輪出價(jià)，最終綠城以12億元競(jìng)得，溢價(jià)率6.48%，樓面價(jià)48447元/㎡。余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊略顯冷清，各有一名競(jìng)買(mǎi)人，因此都以底價(jià)成交，競(jìng)買(mǎi)人分別是浦開(kāi)、奉賢新城公司和保利發(fā)展。

??04

??新政效果邊際遞減

??7月新房成交疲態(tài)漸顯

??值得注意的是，雖然受徐匯濱江稀缺宅地高溢價(jià)成交帶動(dòng)，本輪土拍溢價(jià)率刷新了2023年以來(lái)月度新高，但仍要注意樓市波動(dòng)給土地市場(chǎng)帶來(lái)的影響。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：雖然受“517”新政的影響，6月份上海新房成交規(guī)模止跌回調(diào)，6月累計(jì)成交6643套，成交面積80萬(wàn)平方米，均價(jià)77417元/㎡，同比跌幅收窄，新政效果顯現(xiàn)。但到了7月份，新政效應(yīng)遞減，加上供應(yīng)、高溫等因素的影響，成交疲態(tài)顯現(xiàn)，新房成交規(guī)模僅53.5萬(wàn)平方米，環(huán)比下降33%，同比較去年同期也有小幅下滑。

??去化情況來(lái)看，7月共23盤(pán)入市，累計(jì)4457套房源。由于本月整體質(zhì)素下降，整體去化率降至27%。去化表現(xiàn)優(yōu)異：（≥70%）項(xiàng)目?jī)H有4個(gè)，占比17%。市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部?jī)杉?jí)分化依舊明顯，平推率上升。

??二手房表現(xiàn)與新房類(lèi)似，新政利好逐步釋放后，7月二手房市場(chǎng)成交有相應(yīng)回落，較6月下跌約27%，但仍高于新政前月均水位，二手房市場(chǎng)基本穩(wěn)定住以?xún)r(jià)換量的局面。

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??民企參拍積極性提升，綠城運(yùn)氣爆棚

??拿下本場(chǎng)最熱門(mén)徐匯濱江小米地塊

??上海本輪土拍民企積極性明顯提升，綠城、宸嘉均積極參拍，尤其是綠城，同時(shí)參拍徐匯濱江和虹口江灣地塊。競(jìng)拍結(jié)果來(lái)看，綠城運(yùn)氣最佳，搖中本場(chǎng)土拍最熱門(mén)熱度、也是參拍房企最多的地塊——徐匯濱江小米地塊收入囊中。不僅如此，綠城還以6.48%的溢價(jià)率斬獲虹口江灣地塊。余下的浦東北蔡、奉賢新城、青浦重固地塊略顯冷清，各有一名競(jìng)買(mǎi)人，因此都以底價(jià)成交，競(jìng)買(mǎi)人分別是浦開(kāi)、奉賢新城公司和保利發(fā)展。

??值得注意的是，綠城搖號(hào)拿下的徐匯濱江小米地塊也是本場(chǎng)土拍中起拍總價(jià)和起拍單價(jià)最高的地塊，經(jīng)過(guò)72輪競(jìng)價(jià)觸達(dá)地價(jià)上限進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，招商&徐匯城投、中海&西岸集團(tuán)、綠城、宸嘉4家競(jìng)買(mǎi)人參與搖號(hào)，由綠城以總價(jià)48.05億搖號(hào)斬獲，成交樓面價(jià)131045元/平方米，刷新了全國(guó)樓板價(jià)單價(jià)紀(jì)錄?；诖耍G城也成為本場(chǎng)土拍最大贏家，以60億元的總價(jià)拿下徐匯濱江和虹口江灣兩宗地，成交金額占到本場(chǎng)土拍總金額的55%。

??總的來(lái)看，上海本輪土拍如期延續(xù)冷熱分化的格局，整體溢價(jià)率升至12.1%，刷新了2023年以來(lái)月度溢價(jià)率新高。掛牌的5宗地全部順利成交，攬金額105億元。其中徐匯濱江溢價(jià)30%搖號(hào)成交、虹口江灣地塊6.48%低溢價(jià)成交，余下的三宗位置稍偏遠(yuǎn)的地塊均底價(jià)成交，冷熱分化十分明顯。

??究其原因，很大程度上還是與市郊區(qū)新房去化速度差異有關(guān)，盡管在“517”新政之后，市場(chǎng)有一定的積極效果，但是利好更多地集中在市區(qū)，中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目更是出現(xiàn)當(dāng)日售罄，郊區(qū)項(xiàng)目去化緩慢，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化率甚至在個(gè)位數(shù)。市郊區(qū)及區(qū)域內(nèi)部?jī)杉?jí)分化也很好地解釋了上海土拍熱度地分化，譬如徐匯濱江稀缺宅地得到熱捧，青浦、奉賢等地均托底成交。不僅如此，隨著新政效力持續(xù)釋放并且邊際遞減，類(lèi)似虹口江灣等市區(qū)非核心區(qū)域去化率將小幅回落，這些區(qū)域的土拍熱度或有一定程度地下降。