[中房研協(xié)]亟需將法治思維納入房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略

  中央多次強(qiáng)調(diào)要簡(jiǎn)政放權(quán)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅收立法，推行房地產(chǎn)統(tǒng)一登記，將房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控權(quán)下放給地方政府，實(shí)行分層次調(diào)控和差別化調(diào)控，逐步取消限購(gòu)、限價(jià)、 限貸等政策，房地產(chǎn)業(yè)逐步朝著常態(tài)化方向發(fā)展。但是，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)十多年來(lái)無(wú)軌運(yùn)行，導(dǎo)致投機(jī)盛行、高位運(yùn)行、顛簸前行、積重難返。

  要穩(wěn)妥解決房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，當(dāng)務(wù)之急是要依據(jù)十八屆四中全會(huì)即將確立的法治化原則，將法治思維納入房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略部局，逐步建立健全房地產(chǎn)法制。 前十年房地產(chǎn)業(yè)的最大失誤是行政干預(yù)不斷升級(jí)，而相關(guān)的立法舉步不前，錯(cuò)失了建立依法管控市場(chǎng)的法律制度體系的最佳機(jī)遇期。如《城市房地產(chǎn)管理法》、《土 地管理法》等經(jīng)過(guò)二十年以上的施行，許多規(guī)定與市場(chǎng)嚴(yán)重脫節(jié)，尤其是對(duì)嚴(yán)重的市場(chǎng)投機(jī)幾乎沒有任何法律條款可約束。例如，在北上廣深等一線城市和一些熱點(diǎn) 的二線城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了投資乃至投機(jī)的潛規(guī)則，一些投資投機(jī)客熱衷于炒房囤房，對(duì)這類行為，限購(gòu)或征稅都難以善終，力度小了隔靴搔癢，力度大了又極 易引起市場(chǎng)恐慌和拋售。國(guó)外的做法是將征稅和依法治市相結(jié)合。我們可以通過(guò)制定《住宅法》和相關(guān)的法律規(guī)定，如房地產(chǎn)稅法等，共同限制投資和投機(jī)行為，引 導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入健康、平穩(wěn)的發(fā)展軌道。

  在十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中，我們的政府權(quán)力過(guò)大，偏好行政干預(yù)市場(chǎng)。遇有問題則高舉令牌，用問責(zé)約談糾正“偏軌”行為，用簡(jiǎn)單的方法應(yīng)對(duì)復(fù)雜的問題，以為這 樣做簡(jiǎn)便易行成本低，效率高。其結(jié)果是由于沒有固定的游戲規(guī)則，“對(duì)人不對(duì)事”，導(dǎo)致法不制眾，亂象叢生，限制了市場(chǎng)配置資源，限制了市場(chǎng)自由競(jìng)爭(zhēng)，限制 了優(yōu)勝劣汰，限制了市場(chǎng)化的活力。結(jié)果價(jià)格越限越高，需求越限越旺，成交量越限越大，住房信息系統(tǒng)遲遲建立不起來(lái)，任由市場(chǎng)“盲人騎瞎馬”，碰上金融收 縮，市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求的矛盾立即顯現(xiàn)，賣方市場(chǎng)立馬轉(zhuǎn)為買方市場(chǎng)，一二三線城市全線下行。眼下取消限貸政策，如果力度過(guò)大，有可能重復(fù)2009年的軌跡，出現(xiàn)市場(chǎng)虛熱的狀況。

  解決這些問題的唯一辦法是通過(guò)立法，建立房地產(chǎn)法律制度體系，依法調(diào)節(jié)市場(chǎng)，依法管理市場(chǎng)，“對(duì)事不對(duì)人”，讓房地產(chǎn)業(yè)在法制的軌道上平穩(wěn)運(yùn)行幾十年甚至上百年。為此，必須通過(guò)立法程序，制定《住宅法》(函蓋住房保障)， 修訂《城市房地產(chǎn)管理法》、《規(guī)劃法》、《土地管理法》、《環(huán)境保護(hù)法》、《征地拆遷辦法》以及與房地產(chǎn)相關(guān)的土地、財(cái)政、稅收、金融、價(jià)格、等方面的法 律制度。比如，執(zhí)行了二十年的《商品房預(yù)售管理辦法》，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，逐步從“良幣驅(qū)除劣幣”走向“劣幣驅(qū)除良幣”，越來(lái)越顯得與市場(chǎng)脫節(jié)，助長(zhǎng) 了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)化運(yùn)行。當(dāng)年在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，政府和開發(fā)企業(yè)缺乏資金，借鑒香港售樓花，賣圖紙的做法，對(duì)監(jiān)管商品房預(yù)售行為和啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 起了一定的作用。但是，這項(xiàng)制度有著先天的缺陷，尤其是不符合一手付款一手交貨的公平交易原則，逐漸被有些開發(fā)商和中介商用來(lái)捂盤惜售、囤房漲價(jià)、炒房炒 地，使房地產(chǎn)投機(jī)合法化。市場(chǎng)呼喚改革商品房預(yù)售制為現(xiàn)房銷售制，這就迫切需要將《商品房預(yù)售管理辦法》修改為《商品房現(xiàn)房銷售管理辦法》，在修法的前提 下用三到五年的時(shí)間逐步將商品房預(yù)售制度過(guò)渡到商品房現(xiàn)房銷售制度。諸如此類需要通過(guò)修法乃至立法改變法律滯后和管理疏漏的問題很多。當(dāng)前有以下房地產(chǎn)市 場(chǎng)運(yùn)行的基本原則亟需通過(guò)法律法規(guī)予以確立：

  1.“居者有其屋”的物權(quán)形態(tài)應(yīng)以“住有所居”為主，市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)是“租售并舉”；

  2.住房的屬性應(yīng)以“居住性為主，投資性為輔”，要規(guī)范投資，遏制投機(jī)，制裁暴利，市場(chǎng)投資應(yīng)以出租房屋收取租金為主；

  3.推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要處理好政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系。

  4.將捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、弄虛作假、囤房炒房、簽“陰陽(yáng)合同”、吃差價(jià)等定為投機(jī)行為，將相關(guān)投機(jī)客逐出市場(chǎng)；

  5.制定和完善住房租賃法律法規(guī)，保障承租人合法權(quán)益，穩(wěn)定承租權(quán)，維護(hù)合理的租賃預(yù)期，規(guī)范租賃市場(chǎng)，培育中低收入者理性的租賃消費(fèi)觀；

  6.建立“市場(chǎng)為主，保障為輔”的住房供應(yīng)體制，確立“高端找市場(chǎng)，中端給補(bǔ)貼，低端有保障”的基本政策；

  7.確立住房消費(fèi)“自住其力”、住房保障“補(bǔ)人頭為主，補(bǔ)磚頭為輔”等原則，供應(yīng)方式應(yīng)是租賃房，防止福利化傾向；

  8.中低收入者通過(guò)獲得購(gòu)房補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼和金融資助，向市場(chǎng)購(gòu)、租房也屬于住房保障的范疇，唯有最低收入者可以獲得全額租金補(bǔ)貼；

  9.改革土地制度，提高征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，給農(nóng)村集體土地確權(quán)發(fā)證，允許集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)，從根本上遏制土地財(cái)政；

  10.改善土地供應(yīng)，保證普通住房用地供給，限制高檔住宅、豪宅、別墅用地；遏制囤地投機(jī)，開發(fā)商在受讓土地后一年不開發(fā)的征收閑置費(fèi)，兩年不開發(fā)的無(wú)償收回；

  綜 上所述，建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，必須立法先行，通過(guò)制定和實(shí)施法律法規(guī)所形成的效力和定力，長(zhǎng)期、穩(wěn)定地約束房地產(chǎn)市場(chǎng)各類主體，讓政府、企業(yè)和個(gè)人都不能 逾越法律。消除之前運(yùn)動(dòng)式行政調(diào)控下滋生的各類“灰色產(chǎn)業(yè)”、投機(jī)行為、尋租行為，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)百年運(yùn)行的長(zhǎng)效機(jī)制。

  (本文作者：中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、南京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)·胡志剛)