[克而瑞]房企中報季之業(yè)績系列快評---富力地產

  富力地產：銷售業(yè)績穩(wěn)步提升，適度擴展企業(yè)版圖

  分析師/CRIC研究中心分析師 沈曉玲、洪圣奇、范宏華

  全年有望實現(xiàn)420億元銷售目標，銷售均價持續(xù)下降

  富力地產年初將年度銷售目標上提23%至420億元，截止到今年6月底，在沒有新推項目的情況下，企業(yè)完成銷售金額185.8億元，同比上漲 18.3%，銷售目標完成率達到44%，高于預期1/3的業(yè)績完成率。下半年富力計劃推出8個項目，除了去年新進入的杭州之外，均位于現(xiàn)有的一線城市市 場，富力在廣州、北京及天津市場內成熟的銷售經驗使得下半年業(yè)績增長有所保障，完成全年420億元的目標難度不大。

  富力上半年銷售均價繼續(xù)下滑，小幅下跌6%至11521元/平方米，而去年同期均價降幅更是高達21%。銷售均價的下降主要是因為北京由原先單 一的北京區(qū)域擴充至北京及周邊區(qū)域，導致一直為主力市場之一的北京，其銷售均價從去年同期的16358元/平方米高位大幅下降至10657元/平方米；同 時，太原以6750元/平方米的較低均價貢獻了20億元的銷售額，這兩個因素拉低了企業(yè)總體銷售均價水平。而未來隨著富力全國化布局的逐步完成，均價有望 逐漸降低。

  地域布局更加多元化，土地成本控制得當

  富力地產上半年拿地節(jié)奏較去年明顯加快，同時，通過新進城市使得公司土儲地域多元化更進一步。今年年初至今，富力共新增土地儲備780萬平方 米，同比去年猛增974%，使得截至6月底，富力土地儲備總量達到3410萬平方米，較2012年底增加19%。在城市選擇上，富力進一步擴大其城市覆蓋 范圍，新增土地中有570萬平方米位于新進入的長沙、貴陽、梅州以及無錫四個城市，總進入城市數(shù)量達到19個，其余新增土儲則依然位于以北京、廣州、上海 為主的傳統(tǒng)市場。

  今年上半年富力新增土儲的平均成本僅為1320元/平方米，新進入無錫、梅州兩個三線城市使得土地成本進一步降低。根據(jù)CRIC研究中心監(jiān)測， 富力以收購的方式，分別從北京天潤置地和寶新能源手中獲得位于無錫太湖13.5萬方的閑置地塊以及梅州近200萬方建面的綜合用地，而其中梅州地塊的轉讓 總價為8.95億元，折合樓板價僅450元/平方米。與其他銷售均價水平相當?shù)钠髽I(yè)相比，富力的土地成本占銷售均價比重僅為11%，處于行業(yè)較低水平，企 業(yè)通過與政府關系、從其他企業(yè)低價收購等方式有效控制了土地成本，為未來項目上市創(chuàng)造更大盈利空間。

  酒店業(yè)務影響純利增長幅度，凈負債率徘徊在較高水平

  富力上半年毛利率較去年同期下降6個百分點，主要原因是期內廣州等一線市場內剛需住宅物業(yè)的銷售比例增加，剛需產品利潤空間較小拉低毛利率。

  同時，企業(yè)凈利潤同比增長12%至14.6億元，增幅較去年年底明顯放緩，主要是企業(yè)去年在惠州和重慶增開的兩家酒店在今年上半年仍然處于營運 虧損狀態(tài)，分散了物業(yè)銷售利潤的增幅。加上今年四季度企業(yè)又計劃在成都增開酒店，酒店物業(yè)前期盈利回收較慢使得短期內的營運虧損在所難免。然而富力目前持 有的六家酒店、兩棟甲級辦公樓及兩座商場均為較為優(yōu)質的資本，具備長期內增值的能力，未來的扭虧為盈亦有所保障。

  此外，富力在負債方面依然處于高壓狀態(tài)，上半年凈負債率上升12個百分點至96%，上半年僅獲得一筆6億美元的債券融資。同時，企業(yè)自稱目前融 資方式依然以國內銀行貸款為主?？紤]到該等融資利率較高的影響，企業(yè)需擴展新的融資渠道。從短期償債壓力來看，富力長短期債務比達到4.3，負債結構良 好，短期內還債壓力還不大。

  “銷售+持有”兩手抓，同助企業(yè)規(guī)模穩(wěn)步增長 

  考慮企業(yè)目前負債水平依然較高，富力地產未來將繼續(xù)通過“銷售+持有”的雙驅動模式，穩(wěn)步推動企業(yè)的規(guī)模增長。

  銷售方面，富力地產一方面將繼續(xù)加大在上海、北京、天津等一二線城市土地規(guī)模，在這些已經進駐的一二線城市，更容易快速贏得現(xiàn)金回籠；另一方 面，開始擴張版圖，尤其是經濟較為發(fā)達而房地產市場還未發(fā)展成熟的城市，并將通過“精裝修”策略，與當?shù)胤科筮M行差異化競爭，贏得市場。

  持有方面，富力地產將嚴控持有物業(yè)規(guī)模，著力提升已有物業(yè)的營運能力，從而支持企業(yè)擁有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。據(jù)統(tǒng)計，企業(yè)目前有6個酒店、2個寫字樓 和2個購物中心。其中惠州富力萬麗酒店和重慶富力凱悅酒店于去年開業(yè)，目前正處于開業(yè)初期，且成都富力麗思卡爾頓酒店也將于今年第四季度開業(yè)。故隨著這些 酒店運營逐漸進入成熟期，企業(yè)能從中獲取更多的穩(wěn)定收益。

  補充說明：此報告僅為企業(yè)當日業(yè)績發(fā)布后的及時快評，后期CRIC研究中心還將有詳詳實的半年報分析報告推出，敬請關注！

  分析師簡介

  沈曉玲  CRIC研究中心企業(yè)研究經理，擅長房地產企業(yè)戰(zhàn)略、應急策略研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務資本市場

  范宏華，CRIC研究中心企業(yè)研究員，專注房地產企業(yè)研究