[克而瑞]綠城:短期負債比重下降至31%

  綠城中國：短期負債比重下降至31%，聚焦未來三方面轉(zhuǎn)型

  文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、楊晶晶、洪圣奇(香港)

  業(yè)績增長進入快車道，全年有望超額完成550億元銷售目標

  在全民營銷策略實施下，自2012年開始，綠城重塑自己，業(yè)績增長步入快車道。綠城2013年中期業(yè)績顯示，上半年企業(yè)實現(xiàn)銷售金額325億 元，較去年同期220億元增長48%，已完成全年550億元銷售目標的59%。截止到7月底，綠城已累計銷售339億元，同比增長49%，按照企業(yè)目前銷 售進度，完成預定目標不是難事。同時，參考企業(yè)近三年銷售規(guī)律，除2011年因為限購政策影響較大，企業(yè)下半年銷售不理想，其他兩年來看，下半年往往是重 頭戲，占比達6成，故預計今年下半年綠城有480億元業(yè)績，企業(yè)銷售目標偏保守。此外，按照綠城推貨計劃，下半年可供貨量有253萬平米，以上半年銷售均 價21523元/平米計算，下半年可售金額達545億元，企業(yè)全年有望超額完成銷售目標。

  大本營區(qū)域深耕細作，攜手融創(chuàng)收購項目擴張土儲

  截止2013年6月底，綠城累積土地儲備達到4139萬平方米，可滿足企業(yè)未來5年的發(fā)展需求，在土地儲備布局上，這些地塊大部分來自大本營長 三角區(qū)域，占比更從去年年末的52%上升至目前的56%，顯示出該區(qū)域長期、持續(xù)重心地位。新增土地方面，綠城深耕大本營區(qū)域決心堅定，今年上半年，企業(yè) 新增土地儲備全部位于長三角，總建筑面積達到131.4萬平米，涉及上海、杭州兩大中心城市。

  值得注意的是，拿地策略方面，綠城改變了以往專注于招拍掛市場獲取土地的方式，而是借道與融創(chuàng)成立的合營公司，伺機收購優(yōu)質(zhì)項目，擴充土儲?？?以看到，在綠城今年上半年新增項目中，綠城所占的權益均在50%及以下，企業(yè)所需支付的土地款不過44.5億元。通過合作模式收購土地，綠城可實現(xiàn)低成 本、快速擴張土儲。其一，綠城權益較低，即使高價收購，所占的土地成本有限，風險可控；其二，收購讓土地獲取更為快捷，縮短項目從拿地到入市周期，加速企 業(yè)周轉(zhuǎn)。不僅如此，鑒于收購項目多屬于潛力地塊，在綠城、融創(chuàng)雙方優(yōu)勢資源運作下，提升產(chǎn)品品牌效應的同時拉升價格，實現(xiàn)預期利潤回籠。

  高價項目結(jié)轉(zhuǎn)助推毛利率提升，融資渠道暢通負債結(jié)構(gòu)得以改善

  今年上半年，綠城毛利率為30%，較去年同期的27%增加了3個百分點，是已公布中期業(yè)績房企中少數(shù)毛利率上升的企業(yè)之一。毛利率同比小幅上升 主要在于高檔項目結(jié)轉(zhuǎn)，售價較高拉升企業(yè)整體銷售毛利率，比如杭州藍色錢江項目，定位于高檔住宅，均價37000元/平米，總銷售額在交付物業(yè)中占比達 13.3%，其毛利率高達47.1%。不過，由于去年下半年以來綠城旗下項目平均售價有所降低，我們預計，今年下半年這部分項目進入結(jié)轉(zhuǎn)階段，企業(yè)毛利率 將有所下滑。

  受益企業(yè)融資渠道的改善，企業(yè)負債結(jié)構(gòu)明顯得到優(yōu)化，綠城短期債務占整體債務的比例大幅下降，從71%降至31%， 主要歸功于上半年企業(yè)多渠道發(fā)行債券。上半年，綠城融資金額87.7億元，貨幣資金達到103.92億元，遠高于一年內(nèi)到期負債74.64億元。在負債結(jié) 構(gòu)優(yōu)化的同時，企業(yè)所發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)利率從2月份的8.5%下降至5月份5.625%。上半年企業(yè)融資渠道暢通，一方面改善企業(yè)負債結(jié)構(gòu)，改變以往以短期 負債為主的負債局面，實現(xiàn)目前手持資金足夠覆蓋一年內(nèi)到期債務，有效緩解還貸壓力，另一方面企業(yè)獲得低利率貸款平臺，將大幅減少未來融資費用支出，合理控 制成本，保障企業(yè)盈利。除此，據(jù)管理層透露，綠城有意回購當初九龍倉發(fā)行的9%高息永續(xù)債， 只是當初與對方約定還款期為3年(剛過一年)， 一旦回購提前完成，企業(yè)高息債券將進一步減少，負債結(jié)構(gòu)持續(xù)得以改善。可以說，綠城財務已處于一個比較健康的水平。

  聚焦三方面轉(zhuǎn)型，綠城步入穩(wěn)健發(fā)展軌道

  經(jīng)歷了2011年的生死考驗后，沒有哪家房企比綠城更看重“穩(wěn)健”的意義，由此，企業(yè)逐步轉(zhuǎn)型，三方面策略實施，打開綠城轉(zhuǎn)型之路，推動著企業(yè)前進步伐穩(wěn)健、有力。

  首先，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)服務運營商，代建優(yōu)勢持續(xù)發(fā)力。作為國內(nèi)首個實踐“代建”模式的房企，綠城將自身的產(chǎn)品品牌優(yōu)勢充分運用到代建業(yè)務中，實現(xiàn)規(guī) 模與效益雙提升。2010年9月，綠城房產(chǎn)建設管理有限公司成立，專注于代建業(yè)務發(fā)展，而至2013年3月，公司已簽約代建項目近80個，總建筑面積近 1600萬平米，覆蓋政府代建、商業(yè)代建、資本代建三大模塊，蘊含著無限生命力，助漲代建蓬勃發(fā)展。

  其次，“旅游+養(yǎng)老”雙向驅(qū)動，帶來新的業(yè)績增長點。綠城表示房地產(chǎn)未來的方向在服務，旅游、養(yǎng)老地產(chǎn)成為企業(yè)多元化發(fā)展的重心，在實際規(guī)劃 中，綠城有意將兩種元素結(jié)合起來，打造新的業(yè)態(tài)模式，安吉桃花源便是試點，項目以度假養(yǎng)生為賣點，定位高端客戶群，兩次開盤兩次售罄，受到市場認可。我們 認為，這種模式是業(yè)態(tài)發(fā)展趨勢，綠城先發(fā)制人，將在模式創(chuàng)新中獲取新的業(yè)績上升空間。

  最后，貫徹全民營銷策略，為業(yè)績保駕護航。從2012年3月開始，基于銷售不利，綠城放權營銷，將傳統(tǒng)售樓模式轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)紀人作業(yè)模式，最大化拓 寬銷售渠道，由此帶來立竿見影效果，3月當月銷售環(huán)比翻番，當年銷售再度突破500億元。同時，對比今年以來銷售金額大幅增長情況，也可見全民營銷對企業(yè) 業(yè)績貢獻。

  三方面轉(zhuǎn)型下，綠城迎來穩(wěn)健發(fā)展。一方面，全民營銷策略推動企業(yè)存貨去化，庫存加速結(jié)轉(zhuǎn)，盈利水平提升；另一方面，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更為多元化，企業(yè)坐擁更多資金回籠渠道，抗風險能力加強。