[克而瑞]融創(chuàng)中國(guó)深耕五大區(qū)域擴(kuò)充土儲(chǔ)

  融創(chuàng)中國(guó)：深耕五大區(qū)域擴(kuò)充土儲(chǔ)，凈負(fù)債率高位但風(fēng)險(xiǎn)可控

  文/CRIC研究中心分析師 朱一鳴、洪圣奇(香港) 、楊晶晶

  業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)89%，全年450億元銷售目標(biāo)可輕松完成

  融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布中期業(yè)績(jī)，2013年上半累積實(shí)現(xiàn)合約銷售金額236億元，同比增長(zhǎng)89%，完成全年450億元銷售目標(biāo)的52%，已超額完成上半 年銷售目標(biāo)。同時(shí)，伴隨著業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，融創(chuàng)中國(guó)的行業(yè)排名逐步上升，從去年年底的第十二名上升至目前的第十一名。此外，據(jù)融創(chuàng)中國(guó)在中期業(yè)績(jī)會(huì)中透露，今年 下半年，企業(yè)將加大推案量，可售貨值達(dá)到700億元，包括220億元庫(kù)存及480億元新推項(xiàng)目。根據(jù)上半年庫(kù)存及銷售情況，可以判斷，融創(chuàng)中國(guó)上半年推貨 量為456億元，整體去化率在52%左右，如果下半年企業(yè)保持去化進(jìn)度，將可實(shí)現(xiàn)銷售金額364億元，完成全年預(yù)定銷售目標(biāo)較為輕松。

  與綠城合作深化五大區(qū)域布局，下半年拿地策略或更為謹(jǐn)慎

  融創(chuàng)中國(guó)注重深耕戰(zhàn)略，深化五大區(qū)域布局。截止今年6月底，融創(chuàng)中國(guó)總土地儲(chǔ)備存量為1653萬(wàn)平米，其中權(quán)益土地儲(chǔ)備為1090萬(wàn)平米，按照 企業(yè)目前年度200萬(wàn)平米銷量，可滿足未來(lái)7-8年開(kāi)發(fā)需求。企業(yè)土地儲(chǔ)備分布于五大業(yè)務(wù)區(qū)域，其中上海占比高達(dá)38%，中心地位突顯，其次是天津、重 慶，在24%左右，而北京、杭州為7%上下。2012年新進(jìn)入杭州后，2013年上半年，融創(chuàng)中國(guó)便積極加速杭州區(qū)域補(bǔ)倉(cāng)，新增土地儲(chǔ)備約88萬(wàn)平米，占 上半年新增項(xiàng)目的40%。企業(yè)布局杭州，主要通過(guò)收購(gòu)方式獲取地塊，與綠城合作的聯(lián)營(yíng)公司上海融綠發(fā)揮重要作用，一舉購(gòu)入杭州之江一號(hào)項(xiàng)目，為企業(yè)新增土 地儲(chǔ)備近53萬(wàn)平米。與此同時(shí)，借助上海融綠擴(kuò)張，融創(chuàng)中國(guó)深耕上海，將上海盛世濱江項(xiàng)目收入囊中，新增土地儲(chǔ)備達(dá)66萬(wàn)平米，占上半年新增項(xiàng)目的 31%。

  融創(chuàng)中國(guó)表示，下半年一二線核心城市較為緊張的供求關(guān)系短時(shí)間難以改變，市場(chǎng)將繼續(xù)保持平穩(wěn)向好，政府供地力度將加大，更多優(yōu)質(zhì)地塊陸續(xù)進(jìn)入市 場(chǎng)，企業(yè)彼此間的競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。對(duì)“寧可不買地，也不買錯(cuò)地”的融創(chuàng)中國(guó)而言，房企對(duì)地塊激烈競(jìng)爭(zhēng)將使得價(jià)格不合理因素增強(qiáng)，成本風(fēng)險(xiǎn)加大，即使地塊占據(jù) 多方優(yōu)勢(shì)，企業(yè)也會(huì)選擇謹(jǐn)慎態(tài)度。所以，在一二線城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)的背景下，融創(chuàng)中國(guó)會(huì)更多地考慮高價(jià)拿地對(duì)后期運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)，拿地策略上或?qū)⒏鼮橹?jǐn) 慎。

  收購(gòu)項(xiàng)目拖累毛利率，凈負(fù)債率較高但風(fēng)險(xiǎn)可控

  企業(yè)上半年收入達(dá)85.63億元，同比幾乎翻番，收入大幅增長(zhǎng)帶動(dòng)凈利潤(rùn)增長(zhǎng)43%至7.52億元。不過(guò)，銷售向好，企業(yè)毛利率卻同比下 滑，2013年上半年，融創(chuàng)中國(guó)毛利率為21%，相較于去年同期減少了11個(gè)百分點(diǎn)。企業(yè)毛利率表現(xiàn)不佳，主要因素在于收購(gòu)項(xiàng)目融創(chuàng)綠城的影響。據(jù)悉，該 項(xiàng)目結(jié)算毛利率較低，而銷售金額占總收入的比重達(dá)到46%，由此拖累企業(yè)整體毛利率下滑。如果不計(jì)此項(xiàng)目，則融創(chuàng)中國(guó)整體毛利率可達(dá)45%。除 此，2012年下半年以來(lái)，融創(chuàng)中國(guó)旗下項(xiàng)目?jī)r(jià)格不斷攀升，已從去年年末的17800元/平米上漲至今年上半年的20885元/平米，企業(yè)未來(lái)毛利率有望 回升， 但考慮到融資成本以及土地成本上漲的限制， 估計(jì)全年毛利率在25%-30%左右。

  截止6月底，融創(chuàng)中國(guó)長(zhǎng)短期債務(wù)比從2012年年底的0.8提升至2.8，短期貸款占總債務(wù)的比重不足30%，企業(yè)改善債務(wù)結(jié)構(gòu)效果明顯。同 時(shí)，融創(chuàng)中國(guó)持有現(xiàn)金達(dá)145億元，遠(yuǎn)高于一年內(nèi)到期債務(wù)65.7億元，短期內(nèi)還貸壓力小。值得注意的是，企業(yè)凈負(fù)債率雖由去年底79%降至72%，依然 處于行業(yè)中上水平。不過(guò)，參考銷售金額/有息債總額比值，比值越高反映企業(yè)償債能力越強(qiáng)，可以看到，在已公布中期業(yè)績(jī)的標(biāo)桿房企中，融創(chuàng)中國(guó)排名靠前，該 比值高達(dá)95%，說(shuō)明企業(yè)有足夠能力應(yīng)對(duì)債務(wù)壓力，風(fēng)險(xiǎn)可控。

  補(bǔ)充說(shuō)明：此報(bào)告僅為企業(yè)當(dāng)日業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！

  分析師簡(jiǎn)介

  朱一鳴，CRIC研究中心企業(yè)研究經(jīng)理，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略、融資及財(cái)務(wù)分析

  楊晶晶，CRIC研究中心企業(yè)研究員，擅長(zhǎng)房地產(chǎn)企業(yè)研究

  洪圣奇  CRIC研究中心駐香港分析師，專注服務(wù)資本市場(chǎng)