[克而瑞]恒大:許氏多元化 你準(zhǔn)備好了嗎?

  分析師/CRIC研究中心 朱一鳴、洪圣奇(香港)、傅一辰

  銷售增長(zhǎng)近六成，目標(biāo)預(yù)計(jì)大大超額完成

  2014年上半年，恒大實(shí)現(xiàn)銷售金額693.2億元，同比增長(zhǎng)55.4%，在千億房企中增速僅次于碧桂園；銷售面積979.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.4%，居房企首位。

  恒大年初提出了1100億元銷售目標(biāo)，上半年已經(jīng)完成65%，完成度在房企中領(lǐng)先。由于恒大的銷售目標(biāo)相比去年的銷售額1004億元僅提高了9.6%，較為保守，若按照恒大上半年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)速度，將大大超額完成銷售目標(biāo)。

  恒大2014年上半年的毛利率為28.6%，較去年同期微增了1.3%，在行業(yè)內(nèi)處于中等水平。同時(shí)，由于上半年恒大在一二線城市的銷售金額占 比較去年同期增長(zhǎng)了8%，并升級(jí)了產(chǎn)品配套和裝修標(biāo)準(zhǔn)，因此其成交均價(jià)上升至7076元/平方米，和去年同期相比增幅為5.4%。

  在市場(chǎng)不景氣的情況下恒大依然維持業(yè)績(jī)高增速，得益于其強(qiáng)勁的銷售。恒大采用的是“爆破式營(yíng)銷”，通過(guò)“品牌+規(guī)模”、“低成本+低價(jià)格”、 “信息轟炸”、“極致體驗(yàn)”，簡(jiǎn)單粗暴卻出奇制勝。但值得注意的是，2014年上半年恒大的銷售費(fèi)用率為5.1%，相比同期增長(zhǎng)了1.7%；其中廣告成本 上漲了164.8%，主要原因是對(duì)恒大冰泉的廣告投入較高。隨著明年恒大冰泉業(yè)務(wù)的成熟，該成本有望降低。

  新增土儲(chǔ)近八成位于一二線，布局優(yōu)化

  2014年上半年，恒大共新增土地13幅，總建筑面積470萬(wàn)平方米。截止報(bào)告期末，恒大的土地儲(chǔ)備共1.5億平方米，相比2013年末，減少了0.6%，可見其2014年拿地更為謹(jǐn)慎。

  在新增土地中，有15.4%的項(xiàng)目位于一線城市，61.5%位于二線城市，一二線城市新增項(xiàng)目相比同期顯著上升了25.4%。2013年下半年，恒大宣布將向一二線城市，其強(qiáng)大執(zhí)行力得到了良好發(fā)揮，整體布局改善明顯。

  同時(shí)，從銷售的分布來(lái)看，恒大相比定位類似的碧桂園更為均勻，2014年上半年在售的252個(gè)項(xiàng)目，分布于29個(gè)地區(qū)，136個(gè)城市。報(bào)告期內(nèi) 合約銷售額排名前5的省市分別為廣東、北京、山東、安徽和河南，分別占比8.4%、8.3%、8.0%、7.3%和6.3%，珠三角、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角和中 西部均衡，布局區(qū)域廣闊，未有單個(gè)省市“占大頭”的情況發(fā)生。

  去年上海拿地成本高，或影響下半年銷售

  布局一二線城市也提高了恒大的拿地成本，2014年上半年恒大的新增土地成本高達(dá)3772元/平方米，和其986元/平方米的總土地成本差距明顯。

  恒大急于轉(zhuǎn)型使其在部分一線城市拿地成本過(guò)高，以 2013年末恒大在上海所拿項(xiàng)目為例，3幅位于松江的地塊成交樓板價(jià)超過(guò)1.2萬(wàn)元/平方米，1幅位于嘉定馬陸的的地塊成交樓板價(jià)近1.5萬(wàn)元/平方米， 溢價(jià)率均過(guò)百，而周邊的其他在售樓盤均價(jià)不到2萬(wàn)元/平方米。事實(shí)上，去年恒大拿地正是上海土地市場(chǎng)火爆之時(shí)，房企均對(duì)未來(lái)售價(jià)有著較高預(yù)期；然而今年的 房地產(chǎn)市場(chǎng)并不景氣，使得松江和嘉定這兩個(gè)“供地大戶”內(nèi)項(xiàng)目售價(jià)幾乎未漲。

  按照恒大計(jì)劃，其在上海的項(xiàng)目將于2014年下半年推出，如果屆時(shí)市場(chǎng)情況依然疲軟，可能會(huì)影響到恒大在上海項(xiàng)目的銷售情況和利潤(rùn)率。

  入股華夏銀行受益，融資渠道拓寬

  2014年1月，恒大公告稱其在近2個(gè)月內(nèi)陸續(xù)增持了華夏銀行4.52%的股份，成為其第五大股東，總耗資約33億元，并稱將增強(qiáng)各雙方的房地產(chǎn)發(fā)展及銀行業(yè)務(wù)。

  7月，恒大首次在入股華夏銀行后受益，華夏銀行發(fā)布了關(guān)聯(lián)交易公告，為恒大地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)企業(yè)提供交易授信額度40億元人民幣，授信有效期為一年。通過(guò)該筆授信，恒大實(shí)質(zhì)上已經(jīng)將入股華夏銀行的資金成本收回。未來(lái)則有望進(jìn)一步拓寬恒大的融資渠，降低其融資成本。

  截止報(bào)告期末，恒大的資產(chǎn)負(fù)債率為76.79%，凈負(fù)債率89.6%，較去年末上升20.1%，若算上永續(xù)債則為250%，原因是為完成全國(guó)的 布局，并已繳清所有的土地款和土地增值稅；持有現(xiàn)金總額為640.3億元，較去年末增長(zhǎng)19.3%，為上市后最高水平，另有未使用的銀行授信額度 503.9億元；恒大將堅(jiān)持“現(xiàn)金為王”的策略，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

  戰(zhàn)略升級(jí)，全面展開多元化路徑

  在2014年年中業(yè)績(jī)會(huì)上，許家印首度公布了恒大未來(lái)的多元化發(fā)展計(jì)劃，并表示明年有信心進(jìn)入世界五百?gòu)?qiáng)。

  糧油業(yè)、畜牧業(yè)和乳業(yè)將是恒大未來(lái)發(fā)展的三大重點(diǎn)。糧油業(yè)方面，在東北和內(nèi)蒙古已經(jīng)布局了22個(gè)基地，用于為綠色大米、菜籽油、大豆油等的生產(chǎn) 提供原料。乳業(yè)方面，則將推出嬰兒配方奶粉，打造民族品牌。此前的恒大冰泉業(yè)務(wù)發(fā)展順利，今年1月還在長(zhǎng)白山并購(gòu)了180萬(wàn)噸的兩家廠，盡管前期投入較 大，但預(yù)計(jì)明年開始能為集團(tuán)貢獻(xiàn)較多收入。恒大已經(jīng)進(jìn)入了多個(gè)行業(yè)，許家印表示，對(duì)于糧油業(yè)、乳業(yè)和冰泉均是“投入”，而此前的音樂、電影等僅是介入。足 球方面，恒大計(jì)劃再增發(fā)40%的股權(quán)，引入20個(gè)投資者，形成每年固定支出和穩(wěn)定收入。

  我們認(rèn)為，恒大已經(jīng)從“規(guī)模+品牌”標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略階段提升至到“多元+規(guī)模+品牌”戰(zhàn)略階段，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率普遍下降的情況下，進(jìn)行多元 化布局有利于培養(yǎng)新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，反之恒大地產(chǎn)的全面布局也使其能在零售行業(yè)有一定的渠道優(yōu)勢(shì)。按照恒大以往的執(zhí)行力，進(jìn)入某個(gè)行業(yè)中所需時(shí)間不會(huì)太長(zhǎng)， 但若同時(shí)進(jìn)入多個(gè)行業(yè)較激進(jìn)，應(yīng)充分進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)把控。

   補(bǔ)充說(shuō)明：此報(bào)告僅為企業(yè)業(yè)績(jī)發(fā)布后的及時(shí)快評(píng)，后期CRIC研究中心還將有詳實(shí)的半年報(bào)分析報(bào)告推出，敬請(qǐng)關(guān)注！