[克而瑞]上榜不易 “錢途”謀局

??新年節(jié)點(diǎn)，我們發(fā)布《2014年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜，此次榜單是續(xù)2011年后再度擴(kuò)容，企業(yè)個(gè)數(shù)從50家增加至100家。房企擴(kuò)容，我們看到許多新的面孔，行業(yè)格局分化下，TOP100房企呈現(xiàn)更多看點(diǎn)。

??縱觀全局，能夠入圍百強(qiáng)的房企多能對資金運(yùn)籌帷幄。就從入榜房企的資本化來看，上市房企便占據(jù)大頭，非上市房企比重處于20%上下。而即使是非 上市的企業(yè)，其普遍背靠雄厚資金扶持。至于如何運(yùn)籌資金，我們可以從14年房企動作中發(fā)現(xiàn)端倪，其手法可以分為兩種：①引起資本市場關(guān)注，主動獲取資 金；②運(yùn)用“四兩撥千斤”思維，利用較少資金撬動較大利潤。2015年，房企資金運(yùn)籌思路亦可從中參考。

???引起資本市場關(guān)注，主動獲取資金?

??2014年是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整最為頻繁的一年，市場行情猶如過山車，而對房企來說，項(xiàng)目去化不明朗，資金回籠不確定因素增加，尋求外部現(xiàn)金注入成為維持企業(yè)平穩(wěn)運(yùn)作的關(guān)鍵舉措。

??綠地、萬達(dá)：謀上市，驅(qū)動雙融資平臺

??這一年，大小房企紛紛提交上市申請，涉及綠地、萬達(dá)、時(shí)代地產(chǎn)及億達(dá)中國等。其中，最為搶眼的當(dāng)屬萬達(dá)商業(yè)在港上市，融資42.7億美元，成為 香港近三年來最大規(guī)模的IPO。作為萬達(dá)主營業(yè)務(wù)的萬達(dá)廣場，商業(yè)大部分屬于自持狀態(tài)，考驗(yàn)企業(yè)自身資金能力，成功上市保證其長期資金來源。近日，萬達(dá)院 線A股IPO亦提上日程，企業(yè)實(shí)現(xiàn)整體上市可期。此外，綠地A股上市計(jì)劃進(jìn)入最后關(guān)卡，港股上市已讓企業(yè)嘗到甜頭，A股一旦獲批，綠地便打通了雙向融資平 臺，2015年?duì)I收5000億拭目以待。

??保利、九龍倉：規(guī)模發(fā)債，有質(zhì)量的擴(kuò)張

??4月，A股再融資開閘，9月，監(jiān)管層允許上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)，由此，政策效應(yīng)疊加，帶來企業(yè)扎堆發(fā)債，中期票據(jù)為房企所親睞。9 月時(shí)，九龍倉已緊跟政策利好，申請50億美元中期票據(jù)，競拍上海董家渡地塊，年末，保利、招商及金融街的中期票據(jù)申請均得到批準(zhǔn)，其中保利獲批額度達(dá) 150億元，用于企業(yè)項(xiàng)目投資等經(jīng)營活動。融資政策開閘，上市房企資金層面最為受益，大規(guī)模資金補(bǔ)充，可助力房企土地市場布局，拿下優(yōu)質(zhì)地塊，亦能優(yōu)化自 身債務(wù)結(jié)構(gòu)，平衡企業(yè)內(nèi)部運(yùn)作。

??“四兩撥千斤”，利用較少資金撬動較大利潤

??企業(yè)未來發(fā)展拼的是資源，而作為資源中重要的環(huán)節(jié)，資金的解決方式除了尋求上市、發(fā)債這些外部因素，還需要房企從自身運(yùn)營考慮，或合作拿地，或輕資產(chǎn)模式，用較小的投入實(shí)現(xiàn)更大的回報(bào)。

??合作拿地：低風(fēng)險(xiǎn)，價(jià)值最大化

??為降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。以往房企布局土地市場，采取合作拿地的方式并不少見，2014年，合作依然被房企看重。從CRIC監(jiān)測的30家重 點(diǎn)企業(yè)來看，有25家房企存在與其他房企聯(lián)合拿地的情況，占比高達(dá)83%。我們認(rèn)為，房企在拿地時(shí)有意識的與其他企業(yè)聯(lián)手，無非是意在引入合伙人，降低項(xiàng) 目運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，地塊開發(fā)價(jià)值最大化，雙方均從中受益。

??輕資產(chǎn)：小投入撬動大收益

??當(dāng)下，輕資產(chǎn)模式已成行業(yè)熱點(diǎn)，作為一種新的運(yùn)營思路，房企可立足自身優(yōu)勢，實(shí)現(xiàn)以“小”搏“大”。目前來看，輕資產(chǎn)模式帶來不錯(cuò)成效。

??1、保利設(shè)立地產(chǎn)基金，坐享投資收益。早在2010年時(shí)，保利聯(lián)合中信證券成立“信?；稹?，用于募集資金 投向地產(chǎn)行業(yè)。根據(jù)保利2013年年報(bào)，“信?；稹钡墓芾硪?guī)模已超過200億元，凈利潤達(dá)到2.75億?！靶疟；稹钡陌l(fā)展速度不容小覷，按照企業(yè)規(guī) 劃，在5年內(nèi)，“信?；稹眱衾麧欂暙I(xiàn)率力爭達(dá)到10%，如此，保利僅以4000萬的投入，便獲得高額的收益回報(bào)。

??2、花樣年、金科轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)，增加贏利點(diǎn)?；幽昱c金科均轉(zhuǎn)型社區(qū)服務(wù)，本質(zhì)上，兩家企業(yè)借助互聯(lián)網(wǎng)便利 性，為業(yè)主提供觸手可及的增值服務(wù)，從而在物管費(fèi)用之外，增加可持續(xù)性收入。其中，以花樣年最為典型，企業(yè)直接剝離物管公司彩生活上市，彩生活嫁接移動互 聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，為管理的小區(qū)打造生活云服務(wù)平臺，入駐商家提供批量消費(fèi)，基于“大社區(qū)”概念而盈利。在重慶，金科同樣看好“大社區(qū)”服務(wù)，建立資產(chǎn)管理中心， 通過線上平臺，提供與資金相關(guān)的各項(xiàng)“增值計(jì)劃”，從中獲得新的利潤點(diǎn)。

??3、萬科采取“小股操盤”，成效已顯。2014年，萬科將“小股操盤”模式做的風(fēng)生水起，為企業(yè)千億級別后 穩(wěn)步擴(kuò)張開辟一條通道。所謂“小股操盤”，是指企業(yè)在投入項(xiàng)目的權(quán)益比重不超過50%，而且對項(xiàng)目有控制管理權(quán)。在合作過程中，萬科控制項(xiàng)目整體規(guī)劃，銷 售期間輸出自己的品牌效應(yīng)，由此分享銷售利潤。從萬科公布的2014年三季報(bào)來看，以“小股操盤”方式運(yùn)作的項(xiàng)目比重從2009年的9%提升至41%，同 時(shí)前三季度投資收益同比大幅增長216%，輕資產(chǎn)模式下，企業(yè)運(yùn)營策略已見成效。