[克而瑞]華融IPO遇冷 為何遠(yuǎn)洋成其最大投資者

??中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司(中國(guó)華融)近日祭出了最新的招股時(shí)間表，將于10月16日起公開(kāi)招股，每手1000股入場(chǎng)費(fèi)為3424港元。據(jù)了 解，華融設(shè)定招股價(jià)區(qū)間為每股3.03-3.39港元，初步擬發(fā)售約63.12億股H股，其中91.4%為新股，8.6%舊股；發(fā)售股份相當(dāng)于經(jīng)擴(kuò)大后股 本約16%，集資額介乎191-214億港元。

??14日，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公告稱已通過(guò)全資附屬公司與華融訂立基礎(chǔ)投資協(xié)議，將認(rèn)購(gòu)中國(guó)華融股份，涉及發(fā)售總額為53.04億港元(約合人民幣43.43億元)，占到本次總發(fā)行量的25%左右，成為最大的基石投資者。

??一般在上市發(fā)行中，通過(guò)引入基石投資者護(hù)航，可以提振市場(chǎng)信心。不過(guò)，本次華融IPO的基石投資者總認(rèn)購(gòu)量竟高達(dá)18億元美元(約港幣 139.5億元)，占到發(fā)行總量的70%，如此高的比例或許一定程度上受到了市場(chǎng)低迷的影響。另一方面，值得的注意的是，中國(guó)華融的大股東中國(guó)人壽，亦是 遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的第一大股東。過(guò)去，國(guó)壽在融資、業(yè)務(wù)、管理等多個(gè)層面對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)給予了大力支持。這次遠(yuǎn)洋作為基石投資者認(rèn)購(gòu)華融的股份，國(guó)壽在其中的作用也不 言而喻。

??或是國(guó)壽對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的再一次支持，亦或是弱市下遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“幫上一忙”。我們不去討論這筆投資本身劃算與否，我們更想借此探討事件對(duì)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的影響以及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與華融合作的可能。

??1、地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購(gòu)：房地產(chǎn)不良資產(chǎn)收購(gòu)處置、重組、再開(kāi)發(fā)

??華融是中國(guó)資產(chǎn)規(guī)模最大的資產(chǎn)管理公司(AMC)，不良資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)持續(xù)擴(kuò)張發(fā)展，其中房地產(chǎn)不良資產(chǎn)占比最高，2014年占比達(dá)62.6%，2015年上半年末上升至64.4%。在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整期，中小房企生存壓力加大，華融的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)規(guī)模頗有上升趨勢(shì)，其中不乏一些具備增資潛力的房地產(chǎn)資產(chǎn)。

??近年來(lái)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)正加大收購(gòu)方式的土地獲取，在2015年新獲取的土地中(均位于一、二線城市)，大部分是通過(guò)收購(gòu)獲取的。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與華融完全可以在資產(chǎn)收購(gòu)處置方面展開(kāi)合作，選擇性收購(gòu)華融的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，而經(jīng)過(guò)重組后的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過(guò)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的再開(kāi)發(fā)后可以推向市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)不良資產(chǎn)的處置、盤(pán)活、變現(xiàn)，形成“不良資產(chǎn)收購(gòu)處置-重組-再開(kāi)發(fā)”的模式。

??與華融的合作將有助于遠(yuǎn)洋選擇和增加優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，在一、二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈、土地成本居高不下的市場(chǎng)環(huán)境下，一定程度上可以緩解遠(yuǎn)洋的土儲(chǔ)獲取壓力，降低土地獲取成本。

??2、地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)合作：助人助已，合作雙贏

??在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上，華融于2009年成立了地產(chǎn)平臺(tái)——華融置業(yè)，主要承擔(dān)不良資產(chǎn)盤(pán)活的任務(wù)。目前主要項(xiàng)目為商辦、住宅、綜合體和一級(jí)土地開(kāi) 發(fā)。不過(guò)，與大部分大型央企國(guó)企下屬的地產(chǎn)平臺(tái)一樣，華融置業(yè)的發(fā)展緩慢，市場(chǎng)化程度不高。華融置業(yè)最新戰(zhàn)略提出，要按照“市場(chǎng)化、專業(yè)化”的發(fā)展方向， 打造“不良資產(chǎn)盤(pán)活、房地產(chǎn)金融投資管理、小城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)基金”四大核心業(yè)務(wù)，力爭(zhēng)五年內(nèi)公司總資產(chǎn)超過(guò)400億元，進(jìn)入行業(yè)前100強(qiáng)。

??而遠(yuǎn)洋在住宅開(kāi)發(fā)銷售和持有型物業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)上擁有豐富經(jīng)驗(yàn)，尤其是投資性物業(yè)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展期，2015年中期實(shí)現(xiàn)收入15億元，預(yù)計(jì)2020年實(shí)現(xiàn)收入35億元。雙方在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的布局上頗有匹配的地方，展開(kāi)合作或?qū)⒂行еθA融置業(yè)實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)，主要表現(xiàn)在：

??聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)。華融置業(yè)不僅可與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)處置、重組、再開(kāi)發(fā)上開(kāi)展合作，亦可在公開(kāi)市場(chǎng)、舊改項(xiàng)目、收并購(gòu)市場(chǎng)聯(lián)合拿地、聯(lián)合開(kāi)發(fā)。

??遠(yuǎn)洋地產(chǎn)或可提供代建服務(wù)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)作為實(shí)力房企，在品牌和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作上(包括住宅和投資性物業(yè))擁有一定的優(yōu)勢(shì)，可為華融置業(yè)提供代建服務(wù)，實(shí)現(xiàn)合作雙贏。

??3、地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)合作：進(jìn)可聯(lián)合拓展金融業(yè)務(wù)，退可獲得融資支持

??中國(guó)華融作為四大資產(chǎn)管理公司之一，目前已經(jīng)發(fā)展為集不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、銀行、證券、信托、租賃、期貨等綜合金融服務(wù)的類金控集團(tuán) (或因其大股東中國(guó)人壽的保險(xiǎn)和基金業(yè)務(wù)，華融暫沒(méi)有獲取保險(xiǎn)牌照和基金牌照)，與華融形成股權(quán)紐帶有助于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與中國(guó)華融在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)方面的合 作，主要包括：

??獲取融資服務(wù)。華融作為綜合金融集團(tuán)，房企本身就是其融資服務(wù)對(duì)象，雙方合作，有助于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在公司層面和項(xiàng)目層面獲得來(lái)自華融和關(guān)聯(lián)金融機(jī)構(gòu)的融資。

??獲得華融的支持反饋。中國(guó)人壽作為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的大股東，曾在遠(yuǎn)洋的信用評(píng)級(jí)、債券認(rèn)購(gòu)上提供很大的幫助，本次遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在弱市下作為最大基石投資者認(rèn)購(gòu)53億港元，某種程度上算是對(duì)華融IPO的支持，未來(lái)或?qū)@得華融的反饋和支持，例如華融也可參與遠(yuǎn)洋地產(chǎn)發(fā)債的認(rèn)購(gòu)。

??助力金融業(yè)務(wù)拓展。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)構(gòu)建四元業(yè)務(wù)格局，其中以地產(chǎn)基金為主的地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)亦是遠(yuǎn)洋重要的業(yè)務(wù)方向， 借助于華融在金融領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)，雙方或能在地產(chǎn)基金、海外投資、股權(quán)投資、資產(chǎn)管理等領(lǐng)域開(kāi)展合作。同時(shí)，這也是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一次作為IPO的基石投資者出 現(xiàn)，資本市場(chǎng)影響力有望提升，有助于未來(lái)在金融領(lǐng)域的繼續(xù)作為。

??如同遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與中國(guó)人壽在業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)層面(共享客戶資源、物業(yè)承建、養(yǎng)老等)的合作一樣，遠(yuǎn)洋與華融的合作還有其他想象空間，在眾多房企紛紛轉(zhuǎn) 型，布局大金融、大健康、大文體等新產(chǎn)業(yè)的時(shí)代，遠(yuǎn)洋亦在金融布局上跨出了新的一步，無(wú)論是僅作財(cái)務(wù)投資，還是有意加大金融布局(尤其是互聯(lián)網(wǎng)金融)，華 融都可成為其重要合作伙伴。

??目前，遠(yuǎn)洋的財(cái)務(wù)狀況尚屬健康，2015年中期，遠(yuǎn)洋賬面尚有現(xiàn)金約174億元，長(zhǎng)短期負(fù)債比7.1，現(xiàn)金短債比為3.1，凈負(fù)債率63%，對(duì) 于華融IPO43億的認(rèn)購(gòu)資金尚不構(gòu)成壓力。不過(guò)，“打鐵還需自身硬”，我們也得注意到，截止2015年三季度，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額221億元，僅完成全 年銷售目標(biāo)的52%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)如若不能在第四季度趕上，將有掉隊(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。