[克而瑞]當(dāng)代置業(yè)調(diào)查：地產(chǎn)工科男的生存法則

??研究猿手記：10月，我們實 地調(diào)研了當(dāng)代置業(yè)、朗詩集團(tuán)和中國金茂等綠色建筑標(biāo)桿房企和旗下標(biāo)桿項目。其中，當(dāng)代置業(yè)給我們留下了十分特別的印象：企業(yè)氛圍年輕、創(chuàng)新，對產(chǎn)品用材精 心選擇，建筑設(shè)計現(xiàn)代化，甚至充滿信心地帶我們參觀了位于地下室的，控制整個綠色科技系統(tǒng)運(yùn)營的機(jī)房和鍋爐房——簡而言之，就是嚴(yán)謹(jǐn)直率的“技術(shù)范”、 “工科男”。

??事實上，在企業(yè)研究的過程中，我們發(fā)現(xiàn)大型企業(yè)的產(chǎn)品和運(yùn)營已經(jīng)基本形成了標(biāo)準(zhǔn)化模式，目前最值得關(guān)注的是多元化和轉(zhuǎn)型方向；而中小型房企能在當(dāng)前的市場環(huán)境下立足則往往有獨特的生存之道，產(chǎn)品和運(yùn)營方面均有不少亮點可挖掘。

??那么，當(dāng)代置業(yè)的生存狀況如何？

??當(dāng)代置業(yè)為北京起家的民營房企，產(chǎn)品定位為“綠色+舒適+節(jié)能+移動互聯(lián)的全生命周期的生活家園”。業(yè)內(nèi)在談?wù)摼G色科技標(biāo)桿房企時，素有“南朗詩，北當(dāng)代”一說。

??雖是“北當(dāng)代”，但在當(dāng)代2015年中報公布的443.97萬平方米土地儲備中，華北和東北合計占比僅24%，小于華東和華中區(qū)域。

??從歷年財報中可看出，當(dāng)代是在2013年上市后才加大了在華中和華東的布局，并新進(jìn)入了上海、武漢和合肥三個城市，但在華北并未進(jìn)入新城市，布局有向中部和南部傾斜的趨勢。這主要是由于，當(dāng)代在擴(kuò)大規(guī)模的過程中，面臨了三大限制：

??1，資金限制：當(dāng)代的資產(chǎn)規(guī)模限制了其在北京的發(fā)展速度。截至2015年6月30日，其總資產(chǎn)為158.8 億元，2015年上半年的銷售金額為43.67億元，且綜合融資成本較高為11.2%。大本營北京似乎已是央企、國企和規(guī)模房企的天下，要爭奪動輒數(shù)十億 的土地對于當(dāng)代來說已經(jīng)比較“吃力”，若是“硬著頭皮”舉債拿地利息將吞噬利潤，進(jìn)入更多的新城市發(fā)展是必然選擇。

??2，市場限制：北京周邊城市經(jīng)濟(jì)相對落后，不適合房企發(fā)展。一般來說，房企擴(kuò)張時首先會偏向大本營周邊的城 市，如同為綠色地產(chǎn)開發(fā)商的朗詩從大本營南京擴(kuò)張時，首選的是無錫、常州等，地區(qū)文化更接近，也有品牌影響力外溢的優(yōu)勢。但長三角城市經(jīng)濟(jì)普遍發(fā)達(dá)，而華 北大部分城市與北京有一定差距，因此當(dāng)代不得不把“眼光放遠(yuǎn)”，精選其他區(qū)域的城市。

??3，定位限制：當(dāng)代的綠色理念更易被高能級城市人群接受。綠色地產(chǎn)的概念包含了節(jié)能和舒適，均需要購房者有一定層次，對居住體驗有要求，同時具有環(huán)保意識。因此，當(dāng)代重點選擇的還是一線和二線城市。

??所以，問題來了：當(dāng)代為突破掣肘，作出了哪些應(yīng)對措施？

??對策一：強(qiáng)化綠色技術(shù)，提升產(chǎn)品品質(zhì)

??隨著人的需求變化，綠色科技還在不斷研發(fā)和推出，如果要做將新技術(shù)商業(yè)化的“先行者”，就要承擔(dān)技術(shù)應(yīng)用時出現(xiàn)小缺陷的風(fēng)險。當(dāng)代并沒有低成本 土地供試水，每一個項目都必須成功，因此對產(chǎn)品的苛刻及花費的功夫遠(yuǎn)大于其他房企。同時，通過差異化定位，當(dāng)代能夠吸引特定客戶群，有利于品牌溢價的提 高。

??專注綠色技術(shù)，使得當(dāng)代在研發(fā)方面較為領(lǐng)先。據(jù)其官網(wǎng)介紹，ΜΟΜΛ建筑能耗僅為目前中國普通型住宅達(dá)到同等舒適度所需能耗的1/3，全年室內(nèi)溫度控制在20℃到26℃之間，PM2.5凈化率在95%以上，相對濕度控制在30%-70%以內(nèi)，室內(nèi)噪音低于國家標(biāo)準(zhǔn)5分貝。

??當(dāng)代旗下自設(shè)研發(fā)設(shè)計院，自主研發(fā)了地源熱泵系統(tǒng)、天棚輻射知冷知熱系統(tǒng)、外圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫系統(tǒng)、高性能外窗系統(tǒng)、全置換新風(fēng)系統(tǒng)、隔音降噪系統(tǒng) 等綠色科技系統(tǒng)等。最新的成果如恐龍1號，主要為“新風(fēng)+凈化”功效，半小時能把150平方米居室內(nèi)的PM2.5值降至5以下。

??根據(jù)招股書，當(dāng)代有五個核心技術(shù)系統(tǒng)：

??同時，在業(yè)內(nèi)，當(dāng)代以對產(chǎn)品的“苛刻“聞名，如本次調(diào)研參觀的北京當(dāng)代MOMA，且不論其采用了高空大跨度 懸挑結(jié)構(gòu)并配置了綠色科技系統(tǒng)的空中連廊，光從細(xì)節(jié)方面便能看出用心和考究，外墻采用了航空專用的耐高溫隔熱材料以達(dá)到被動節(jié)能效果，室內(nèi)墻體采用了吸音 的天然石材，甚至連電梯內(nèi)點綴的樟木也由董事會主席張雷選購，在具裝飾感的同時有防霉、殺菌作用。該項目也成為了北京一大地標(biāo)，有不少名人購買和居住。

??對策二：細(xì)化產(chǎn)品系統(tǒng)，適應(yīng)不同區(qū)域需求

??相比普通項目，綠色地產(chǎn)開發(fā)對企業(yè)的要求更高。根據(jù)不同的地理位置、環(huán)境和天氣，當(dāng)?shù)厝藢G色技術(shù)的需求也不同，如華北空氣污染較嚴(yán)重，注重空氣凈化功能；長三角多雨季，除濕功能更實用等，需要對系統(tǒng)進(jìn)行改動和重新配置。

??當(dāng)代的產(chǎn)品線目前能覆蓋“北方”和“南方夏熱冬冷”兩個最主要的地理分區(qū)：中國北方地區(qū)大多為溫帶季風(fēng)氣 候，特點是一年四季分明，夏季溫?zé)岫嘤辏竞涓稍?，代表城市為北京、太原，且兼具了?yán)重空氣污染的問題。南方“夏熱冬冷地區(qū)”共涉及 16個省、市、自治區(qū)，約有 4億人口，是中國人口最密集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的地區(qū)，熱濕是夏季的基本氣候特點，冬季氣溫雖然比北方高，但日照率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于北方，該地區(qū)冬季的基本氣候特 點是陰冷潮濕，沒有政府提供的中央供暖。

??通過對科技系統(tǒng)的優(yōu)化配比，當(dāng)代共制定了六條產(chǎn)品線，以適應(yīng)不同氣候條件。

??根據(jù)城市，當(dāng)代進(jìn)行產(chǎn)品線的選擇：在北京，普通項目采用最高科技配置萬國府，保障性住房采用剛需配置滿堂悅；山西(太原)和安徽(合肥)項目，考慮經(jīng)濟(jì)基本面的優(yōu)勢和氣候特點，采用的也是萬國城和萬國府產(chǎn)品線；湖南(長沙)項目，整體處于南方夏熱冬冷地區(qū)，但由于三個項目區(qū)位不同，各個分期針對的客戶群體略有差異，整體體量較大，所以采用了萬國府、上品格和滿庭春三條產(chǎn)品線配置；湖北、江西項目，地處南方夏熱冬冷地區(qū)，采用滿庭春產(chǎn)品線，自主開發(fā)的“恐龍一號”空氣濾清系統(tǒng)最先在武漢項目實施；上海項目，原則上可以使用全部6條產(chǎn)品線，考慮到上海閔行項目為當(dāng)代置業(yè)在新城市操盤的第一個項目，故將選用相對保守的滿庭春產(chǎn)品線，在未來深耕上海的過程中，將考慮根據(jù)區(qū)位配比其它產(chǎn)品線。

??對策三：布局理念先進(jìn)海外城市，研發(fā)新技術(shù)

??房企在布局海外前要學(xué)習(xí)當(dāng)?shù)胤珊驼?，同時也要了解文化，需要耗費一定成本，因此大部分試水海外的均是大型房企如綠地、萬科、萬達(dá)等，但綠色地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)代和朗詩卻不約而同地選擇了美國進(jìn)行布局。

??當(dāng)代置業(yè)在美國共有兩個項目，其中休斯頓常青藤MOMC廣場為EB-5 投資移民項目，除了銷售型物業(yè)外，還包含了老年住宅、節(jié)能老年公寓、節(jié)能老年酒店、節(jié)能老年寫字樓，老年商場、電影院、劇場、會議中心等；溫哥華YU為當(dāng) 代節(jié)能與UBC大學(xué)戰(zhàn)略合作項目，六層長方形綠色住宅，內(nèi)有大型開發(fā)庭院，106套聯(lián)排式住宅和公寓。

??當(dāng)代選擇海外布局，主要原因是：1)國外對于綠色地產(chǎn)的認(rèn)知度和接受度更高，無需耗費更高的成本向購房者進(jìn)行知識普及；2)能 與國外學(xué)校和機(jī)構(gòu)合作，加強(qiáng)產(chǎn)品研發(fā)，學(xué)習(xí)先進(jìn)理念3)海外資產(chǎn)的價值穩(wěn)定，對于中小房企來說很適合作為上市公司資產(chǎn)配置的一部分；4)EB-5項目 中，EB-5資金占專案開發(fā)總資金的20%-30%，銀行貸款占30%-40%，公司自有資金約占30%-40%，壓力相對較小，也更貼合中國購房者移民 需求。

??對策四：引入合作企業(yè)，減輕單項目資金壓力

??對于有產(chǎn)品特色但資金實力相對弱的企業(yè)來說，合作開發(fā)是分散風(fēng)險、發(fā)揮優(yōu)勢的最佳方式，朗詩已經(jīng)明確表示要輕資產(chǎn)化，當(dāng)代也逐步增加了合作項目比例。

??根據(jù)2015年中報，當(dāng)代的30個項目中有12個是合作項目，且大部分是上市后新獲取的項目。從合作對象來看，主要分為兩種：

??與房企合作。如當(dāng)代和北辰有兩個合作項目，分別位于北京順義和武漢，當(dāng)代分別持股50%和45%，項目均采 用了當(dāng)代的綠色技術(shù)；當(dāng)代與旭輝在北京共同開發(fā)當(dāng)代旭輝墅，股權(quán)各半；當(dāng)代與三盛宏業(yè)共同開發(fā)上海松江頤景園，當(dāng)代持股35%，當(dāng)代的綠色技術(shù)與三盛宏業(yè) 的園林特色能夠結(jié)合；今年8月，當(dāng)代以1020萬元的價格向陜西卓立收購了位于西安的一幅地塊50%的股權(quán)，該地塊總建面33萬平方米。

??與基金合作。當(dāng)代自設(shè)了綠色產(chǎn)業(yè)基金，專注綠色地產(chǎn)示范項目、綠建價值鏈孵化器和互聯(lián)網(wǎng)金融的股權(quán)投資基 金，首期規(guī)模有望突破10億元，通過與金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行股債配資，有望管理資產(chǎn)規(guī)模超過50億元。此外，當(dāng)代還與民生加銀、華融資產(chǎn)等進(jìn)行了合作。未來，當(dāng)代 的將主要采取三種融資手段，按比例排序分別為：境外股權(quán)融資、項目股權(quán)融資和境內(nèi)股權(quán)融資。

??結(jié)語：

??綜上，當(dāng)代有優(yōu)秀的產(chǎn)品力和新技術(shù)研發(fā)能力，但在模式創(chuàng)新上才剛剛起步，還有待進(jìn)一步完善。

??對此，我們有三點建議：1)輕重并舉，利用好產(chǎn)品優(yōu)勢，多通過共 同拿地或入股方式與其他房企合作開發(fā)，嘗試代建等輕資產(chǎn)手段；2)引入股東，如對房地產(chǎn)行業(yè)看好的險資、投資機(jī)構(gòu)等，愿意支持當(dāng)代進(jìn)行新技術(shù)的研發(fā)和試 水，將更多新技術(shù)商業(yè)化；3)與其他綠色企業(yè)加強(qiáng)合作，共同推廣綠色建筑，在更大范圍傳播理念。

??(我們后續(xù)將推出關(guān)于綠色地產(chǎn)的重磅專題，敬請期待么么噠！)