[克而瑞]房企扎堆搶地 后市風(fēng)險(xiǎn)加劇

??編者按：近期一二線城市土地市場(chǎng)“高燒不退”、地價(jià)非理性飆漲，“地王”運(yùn)作模式成為潮流，開(kāi)發(fā)企業(yè)或主動(dòng)出擊或被動(dòng)裹挾參與這個(gè)資本游戲。4月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、銷售數(shù)據(jù)增速出現(xiàn)下滑，重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策開(kāi)始收緊，前期過(guò)熱的樓市有回調(diào)放緩勢(shì)頭，下半年市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期概率較大，這些拿“地價(jià)貴過(guò)房?jī)r(jià)”土地的企業(yè)未來(lái)可能會(huì)陷入被動(dòng)局面。

??開(kāi)發(fā)商負(fù)債搶地為哪般？

??5月18日，保利以54.5億奪得上海浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)西社區(qū)純住宅地塊，可售住宅樓板價(jià)5.45萬(wàn)/平方米，有“業(yè)內(nèi)人士”聲稱其保本售價(jià)將高達(dá)7.9萬(wàn)/平方米，理論上也刷新了上周泗涇6萬(wàn)/平方米保本價(jià)“地王”。本次競(jìng)拍有37家開(kāi)發(fā)商報(bào)名參加，創(chuàng)下的上海最多開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍紀(jì)錄。競(jìng)拍幾乎囊括了上海地產(chǎn)界的大半個(gè)圈子，比如央企代表保利、中糧、華潤(rùn)、招商等，三甲房企萬(wàn)科、恒大等，還有非?；钴S的福建房企旭輝、正榮，廈門的建發(fā)，港企九龍倉(cāng)等等，還有出手闊綽的險(xiǎn)資，比如平安，還有格力、海爾等跨界企業(yè)。

??近期，南京、蘇州、合肥、杭州、廈門等二線城市地價(jià)不斷創(chuàng)新高。但是從各企業(yè)年報(bào)不難看出，本輪拿到“地王”的房企，幾乎都是不惜透支半年以上甚至負(fù)債累累去豪賭房地產(chǎn)的“明天”。

??以30億元拿下泗涇“地王”的融創(chuàng)中國(guó)，其2015年全年凈利潤(rùn)僅有33億元。拍下蘇州最高溢價(jià)率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地，一個(gè)月內(nèi)景瑞在土地的并購(gòu)擴(kuò)張上投資近40億元，幾近2015年全年銷售額的一半，且該房企連續(xù)兩年虧損，負(fù)債率高達(dá)135%。

??易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱認(rèn)為，這些房企把地價(jià)推到如此的高度，都是準(zhǔn)備用時(shí)間換空間，即用2年、3年甚至更長(zhǎng)時(shí)間去等待這塊區(qū)域房?jī)r(jià)上升，再推出相關(guān)產(chǎn)品。考慮到當(dāng)前的資金價(jià)格相對(duì)較低，時(shí)間換空間在策略上完全可行。以周浦地王為例，房?jī)r(jià)一年翻一番不可能，3年可能性較大，4、5年翻一番基本是行業(yè)內(nèi)的共識(shí)。特別是當(dāng)前資金成本是最近幾年的最低點(diǎn)，銀行一年期貸款利率僅為4.75%，如此低廉的資金成本之下，企業(yè)再通過(guò)產(chǎn)品精工細(xì)作和到位的營(yíng)銷完全有可能在3、4年后把樓盤賣到7-8萬(wàn)/平方米。更何況，周浦這塊地最后爭(zhēng)奪的都是大型央企、國(guó)企，在資金方面具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，而上周幾塊地也基本都是上市公司摘得，資金成本均相對(duì)低廉。

??上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，房企拿地越來(lái)越激進(jìn)，其背后是土地市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻越來(lái)越高，優(yōu)質(zhì)土地資源越來(lái)越少。而這次要求部分住宅面積“自持”也是開(kāi)了先例，原先這種條件多出現(xiàn)在商業(yè)用地中。隨著調(diào)控深入，今后拿地條件會(huì)越來(lái)越苛刻，因此要盡可能早去拿一些地塊。

??旭輝集團(tuán)總裁林峰認(rèn)為，以前開(kāi)發(fā)商高度依賴銀行的開(kāi)發(fā)貸款，如今融資工具更加多元化，甚至有很多機(jī)構(gòu)主動(dòng)找上門要求提供貸款，且貸款利率極低。房企現(xiàn)在不缺錢，缺的是項(xiàng)目。

??也有觀點(diǎn)認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商輪流坐莊、通過(guò)制造新“地王”解套舊“地王”也是造成地價(jià)節(jié)節(jié)上漲的重要原因。上海泗涇地王誕生后，廈門國(guó)貿(mào)、龍湖、金地等房企紛紛以“地王”為噱頭促銷提價(jià)。

??高杠桿拿地存隱患 四類“地王”企業(yè)面臨風(fēng)險(xiǎn)

??土地市場(chǎng)“瘋狂盛宴”背后，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商加杠桿與地方政府土地財(cái)政的互相支撐。中國(guó)建設(shè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家黃志凌認(rèn)為，一些地方政府提高基準(zhǔn)地價(jià)，有的漲幅超過(guò)一倍，這說(shuō)明其并未擺脫土地財(cái)政依賴，依然坐享土地增值收益。

??上海財(cái)大教授陳杰認(rèn)為，目前不少地方債務(wù)都依賴賣地收入來(lái)償還，而土地也大多抵押給銀行。一旦土地市場(chǎng)遇冷，政府賣地收入將大幅下降，土地抵押的債務(wù)將出現(xiàn)壞賬風(fēng)險(xiǎn)。

??同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在樓市下半年即將進(jìn)入調(diào)整期的市場(chǎng)背景下，四類拿過(guò)“地王”企業(yè)受影響比較大，正在面臨生與死的抉擇，極有可能目前已經(jīng)面臨資金鏈斷裂或債務(wù)違約的風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)講：一是標(biāo)榜“高溢價(jià)”但很難實(shí)現(xiàn)“高溢價(jià)”的企業(yè)。二是以閩系房企為代表激進(jìn)拿地，頻頻制造“地王”的企業(yè)，甚至個(gè)別房企的拿地金額已明顯超過(guò)銷售金額，房企拿地能力嚴(yán)重超支。三是過(guò)度依賴民間資本的企業(yè)，最終因?yàn)槟玫爻杀?、融資成本過(guò)高等因素，導(dǎo)致項(xiàng)目定價(jià)偏離市場(chǎng)主力需求，銷售上遇到瓶頸，企業(yè)遭遇資金鏈危機(jī)。四是沒(méi)有明確拿地戰(zhàn)略與風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估機(jī)制的企業(yè)，屬于市場(chǎng)跟風(fēng)著，尤其是在招拍掛拿地現(xiàn)場(chǎng)，意氣用事，贏了當(dāng)時(shí)拿地的賭局，但是，隨后市場(chǎng)瞬息萬(wàn)變，這類企業(yè)對(duì)“地王”樓盤難以把持，市場(chǎng)的賭局能否度過(guò)還真是值得懷疑。

??（內(nèi)容來(lái)源：根據(jù)丁祖昱評(píng)樓市、華爾街見(jiàn)聞、觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)等公開(kāi)信息整理。）