[克而瑞]解密：首創(chuàng)與奧特萊斯的生意經(jīng)

??一次交易成為商業(yè)發(fā)展的重要籌碼

??近日，首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大聯(lián)合公告宣布，后者將以23.72億元總代價(jià)收購首創(chuàng)置業(yè)持有的北京、昆山及湖州三個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目。通過此次交易首創(chuàng)鉅大全權(quán)擁有了3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，為其在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域擴(kuò)張?jiān)黾恿酥匾幕I碼。

??從此次交易來看，首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大是母子公司關(guān)系，屬于集團(tuán)內(nèi)部交易，我們猜想雙方交易后有以下幾個(gè)方面的考量：

??一是，集團(tuán)子公司之間通過資產(chǎn)交割，意在整合內(nèi)部業(yè)務(wù)，明確公司發(fā)展方向，提升各自業(yè)務(wù)盈利。首創(chuàng)置業(yè)、首創(chuàng)鉅大均由國資背景的首創(chuàng)集團(tuán)控股的子公司，首創(chuàng)鉅大隸屬于首創(chuàng)置業(yè)。首創(chuàng)置業(yè)發(fā)展定位是地產(chǎn)綜合運(yùn)營商，主要業(yè)務(wù)有住宅開發(fā)、奧特萊斯綜合體、城市核心綜合體，以及部分土地一級開發(fā)、高新產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等。其住宅項(xiàng)目數(shù)量占比高達(dá)95%，布局于內(nèi)陸19個(gè)城市及澳大利亞、法國等海外市場；而首創(chuàng)鉅大業(yè)務(wù)集中于發(fā)展奧特萊斯綜合物業(yè)項(xiàng)目及商用物業(yè)項(xiàng)目，目前擁有3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目和一個(gè)商業(yè)寫字樓項(xiàng)目。由此，從二者的業(yè)務(wù)方向可看出，首創(chuàng)鉅大通過收購母公司首創(chuàng)置業(yè)的3個(gè)奧特萊斯將壯大商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)模，而首創(chuàng)置業(yè)可更加專注于住宅物業(yè)的發(fā)展。從交易的4個(gè)來看，均是母公司首創(chuàng)置業(yè)運(yùn)作較為成熟的已開業(yè)項(xiàng)目。所以，雙方出發(fā)點(diǎn)可能更多的是基于集團(tuán)層面利益考量，將商業(yè)、住宅資產(chǎn)分離，以形成業(yè)務(wù)上的協(xié)同效應(yīng)。

??二是首創(chuàng)置業(yè)有意回A，剝離商業(yè)資產(chǎn)于港資平臺的首創(chuàng)鉅大，有利于商業(yè)地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展。就資本市場的平臺而言，香港海外市場對商業(yè)地產(chǎn)的估值較高于內(nèi)陸資本市場。目前，首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大均是港股上市企業(yè)，但首創(chuàng)置業(yè)自2004年首次提出回A，截至目前，已提交過7次回A申請，可見企業(yè)仍懷著回A的堅(jiān)定信念。從客觀上來看，首創(chuàng)置業(yè)受益于核心重點(diǎn)城市的布局，銷售業(yè)績規(guī)模在近幾年連連增長，15年銷售突破300億，加上企業(yè)在核心城市的貨值充足，銷售規(guī)模還有上升的空間，獲得內(nèi)陸市場的認(rèn)可也為期不遠(yuǎn)。倘若首創(chuàng)置業(yè)將奧特萊斯等商業(yè)資產(chǎn)售予港資平臺首創(chuàng)鉅大，那么意味著，奧特萊斯項(xiàng)目仍可留在港資平臺，接下來，首創(chuàng)鉅大可繼續(xù)發(fā)揮港資平臺的優(yōu)勢，助力內(nèi)陸業(yè)務(wù)經(jīng)營的同時(shí)也在加快海外擴(kuò)張的步伐。

??三是首創(chuàng)鉅大手頭現(xiàn)金充足，購買資產(chǎn)有助于財(cái)務(wù)杠桿的運(yùn)用，且有意將奧特萊斯做大做強(qiáng)。據(jù)首創(chuàng)鉅大2015年財(cái)報(bào)顯示，截至2015年12月31日手持約16.37億元現(xiàn)金，無銀行貸款和短債，正是購置資產(chǎn)的大好時(shí)候。更值得一提的是，首創(chuàng)鉅大的資產(chǎn)負(fù)債率為-26%，可見企業(yè)資產(chǎn)杠桿利用率較低。這次首創(chuàng)鉅大獲得首創(chuàng)置業(yè)的3個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，預(yù)計(jì)資產(chǎn)增加至75億元(企業(yè)2015年年末總資產(chǎn)為51.24億元)。加大資產(chǎn)比重，為發(fā)債擴(kuò)張?zhí)峁┵Y產(chǎn)抵押的籌碼。另外，首創(chuàng)鉅大2015年初收購西安項(xiàng)目，方向定位為商業(yè)發(fā)展平臺，其主要業(yè)務(wù)為發(fā)展奧特萊斯綜合體，根據(jù)首創(chuàng)置業(yè)年報(bào)透露，集團(tuán)未來5年還將做20個(gè)奧特萊斯，力爭這塊銷售收入突破150億，預(yù)計(jì)首創(chuàng)鉅大未來還將繼續(xù)接受母公司的奧特萊斯資產(chǎn)注入。

??母公司孵化，集團(tuán)合力做大商業(yè)利潤

??首創(chuàng)鉅大獲得母公司此輪注資后，可以說是企業(yè)正式走上商業(yè)發(fā)展之路，而之所以看好奧特萊斯該種商業(yè)業(yè)態(tài)，主要還是基于集團(tuán)的內(nèi)部資源、奧特萊斯的前景等方面的考慮。

??1) 就奧特萊斯這一業(yè)態(tài)形式來看：奧特萊斯這種低價(jià)品牌購物與旅游觀光結(jié)合的商業(yè)形式在歐美等國家歷經(jīng)百年，其發(fā)展已經(jīng)較為成熟，目前在全國已經(jīng)超500家。在國內(nèi)，自從2002年首次進(jìn)駐北京至今，奧特萊斯購物中心經(jīng)歷快速發(fā)展，200多家奧特萊斯在全國各地相繼開業(yè)，以“奧特萊斯”命名的折扣賣場達(dá)400多家市場競爭度較小，雖然數(shù)量較多，但尚未形成較大的壟斷集團(tuán)。未來，隨著國內(nèi)對輕奢品需求的增加，據(jù)商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，2015年全年中國消費(fèi)者全球奢侈品消費(fèi)達(dá)到1168億美元，奧特萊斯在中國還有較大的發(fā)展空間。

??2) 集團(tuán)涵蓋基礎(chǔ)建設(shè)、房產(chǎn)、金融等領(lǐng)域，資源優(yōu)勢助力擴(kuò)張發(fā)展，尤其是融資和拿地方面，可與集團(tuán)其他業(yè)務(wù)板塊結(jié)合。擁有北京市國資委背景的首創(chuàng)集團(tuán)旗下發(fā)展有以有水務(wù)為核心的基礎(chǔ)設(shè)施產(chǎn)業(yè)，以城市住宅開發(fā)建設(shè)為核心的房地產(chǎn)業(yè)，以及投行并購業(yè)務(wù)為核心的金融服務(wù)業(yè)等三大核心主業(yè)，其中房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)主要是首創(chuàng)置業(yè)和首創(chuàng)鉅大。盡管三大業(yè)務(wù)板塊的組織相互獨(dú)立，但集團(tuán)基礎(chǔ)設(shè)施業(yè)務(wù)中有不少PPP項(xiàng)目，可為首創(chuàng)置業(yè)獲得不少土地一二級開發(fā)的業(yè)務(wù)。由此，不難推測，首創(chuàng)鉅大未來在發(fā)展奧特萊斯商業(yè)項(xiàng)目時(shí)，一方面在土地獲取方面渠道更廣、價(jià)格也相對低廉；另一方面，商業(yè)資金運(yùn)作上，不可否認(rèn)集團(tuán)的金融板塊的資源可達(dá)成協(xié)調(diào)利用。

??3) 母公司首創(chuàng)置業(yè)資產(chǎn)孵化承擔(dān)成本，首創(chuàng)鉅大接手后期運(yùn)維做大利潤。據(jù)首創(chuàng)置業(yè)2015年報(bào)顯示企業(yè)在不斷加強(qiáng)商業(yè)板塊的整合的同時(shí)也取得了不錯(cuò)的業(yè)績。2015年年內(nèi)通過公開市場、股權(quán)合作等方式在新增了南昌、杭州、武漢及長沙四個(gè)奧特萊斯項(xiàng)目，截至2016年2月，公司旗下奧萊累計(jì)增加至10家。根據(jù)公司新5年規(guī)劃，首創(chuàng)未來5年還將做20個(gè)奧萊，銷售收入突破150億。目前已開業(yè)為4家，分別是房山、萬寧、昆山和湖州奧特萊斯，實(shí)現(xiàn)銷售金額約20.5億元，較去年同比增長了50%，總客流量已達(dá)1554萬人次，同比增長了91%。此次交割的北京房山、湖州、昆山3個(gè)奧特萊斯均是已開業(yè)項(xiàng)目。通過首創(chuàng)置業(yè)孵化開發(fā)的項(xiàng)目，直至運(yùn)作成熟，然后再注入首創(chuàng)鉅大，這樣經(jīng)過首創(chuàng)置業(yè)的開發(fā)運(yùn)營可保證項(xiàng)目的成熟度，首創(chuàng)鉅大則更加專注于商場后期運(yùn)維二者實(shí)現(xiàn)分工與合作，也有利于奧特萊斯的發(fā)展。

??后記：盡管這一模式看起來挺好，但商業(yè)地產(chǎn)資金占用大、回報(bào)不穩(wěn)定性等問題也是企業(yè)面對的一大難題，不少企業(yè)在擴(kuò)張時(shí)稍有不慎，便又可能落得變賣資產(chǎn)的下場。對于首創(chuàng)來說，如何尋找適合的模式擴(kuò)張，如何在規(guī)模擴(kuò)張與運(yùn)營收益之間權(quán)衡等問題都是當(dāng)務(wù)之急。從奧特萊斯這一物業(yè)特性來看，我們認(rèn)為，首創(chuàng)可先實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，先贏得這塊市場，如適當(dāng)引用輕資產(chǎn)模式。不過最為重要的還是在于掌握奧特萊斯這一商業(yè)運(yùn)作模式的“生意經(jīng)”，后期運(yùn)營仍然是難點(diǎn)，如何抓住并挖掘國內(nèi)消費(fèi)者對輕奢品牌的需求，如何規(guī)劃及調(diào)整業(yè)態(tài)，甚至引進(jìn)新的業(yè)態(tài)都是一大考驗(yàn)。