房玲、易天宇2016-08-25 09:56:34來(lái)源:克而瑞
??銷(xiāo)售:增長(zhǎng)相對(duì)緩慢,2020年4000億港元目標(biāo)保守
??2016年上半年中海實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額港幣952.6億港元,同比上漲11.48%。相對(duì)于同等規(guī)模的企業(yè),中海的銷(xiāo)售增幅相對(duì)較為緩慢,上半年已經(jīng)跌出TOP5。且TOP5房企上半年銷(xiāo)售均超千億,差距越拉越大。這一方面是因?yàn)橹泻5禺a(chǎn)一直以穩(wěn)健著稱(chēng),更加追求利潤(rùn)質(zhì)量,另一方面也可能是因?yàn)槠髽I(yè)整合動(dòng)作較多所致。
??從目標(biāo)完成率來(lái)看,中海于1-7月已累計(jì)完成銷(xiāo)售額1080億港幣,完成年初制定的全年銷(xiāo)售1850億元目標(biāo)的58%。在上半年房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍大幅增長(zhǎng)的情況下,這一目標(biāo)完成率并不算高。但是由于收購(gòu)中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)即將完成,中海獲得了大量的土地,全年可售資源提升到了3000億港幣,中海將全年銷(xiāo)售目標(biāo)提升至2100港元。這一目標(biāo)與2015年中海實(shí)際銷(xiāo)售相比,同比增長(zhǎng)16%,增幅并不高,在充足的貨源支撐下,目標(biāo)完成壓力不大。
??此外,中海計(jì)劃十三五規(guī)劃內(nèi)(到2020年)合約銷(xiāo)售達(dá)4000億港元(按照0.85的匯率算約合3400億元人民幣),如果按照2016年2100億港元的合約銷(xiāo)售算,未來(lái)四年保持17.5%的年均增長(zhǎng)速度就能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。但是與其他超大規(guī)模房企相比,差距可能會(huì)進(jìn)一步加大。按照目前的銷(xiāo)售速度,2016年上半年銷(xiāo)售TOP5的房企到全年皆有望超過(guò)2000億元,萬(wàn)科、恒大甚至都能超過(guò)3000億元。
??拿地:整合獲取大量土地儲(chǔ)備,企業(yè)仍需伺機(jī)而動(dòng)
??2016年上半年,中海拿地較少,只拿了四幅地塊,分別位于濟(jì)南,香港,南昌和長(zhǎng)春,建筑面積共228萬(wàn)平方米,總計(jì)拿地金額99億港元。
??拿地較少一方面是因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展比較穩(wěn)健,不搶高價(jià)地,而核心一二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈,拿地難度和成本都在加大。另一方面,也是因?yàn)橹泻Mㄟ^(guò)增發(fā)配股的方式收購(gòu)了中信樓面面積3155萬(wàn)平米的土地資源,這些項(xiàng)目主要分布在一二線城市,合計(jì)權(quán)益建筑面積2352萬(wàn)平米,折合地價(jià)3,550元每平米。上半年末中海總土地儲(chǔ)備為3600萬(wàn)平米,中信整合完成后土地儲(chǔ)備將進(jìn)一步大幅增加。
??從拿地金額來(lái)看,收購(gòu)中信項(xiàng)目主要以股權(quán)增發(fā)方式支付,中海上半年拿地金額支出不多。企業(yè)持有資金相當(dāng)充足,可以在下半年伺機(jī)搶購(gòu)一二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊。
財(cái)務(wù):最穩(wěn)房企現(xiàn)凈現(xiàn)金狀態(tài),資金使用效率待提高
2016年上半年中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金達(dá)1179.73億港元,現(xiàn)金短債比7.11,現(xiàn)金總額甚至超過(guò)了企業(yè)的總有息負(fù)債額,呈現(xiàn)“凈現(xiàn)金狀態(tài)”。
中海擁有如此多的現(xiàn)金,主要是企業(yè)拿地較少,上半年拿地需現(xiàn)金支付金額僅99億港元,且企業(yè)銷(xiāo)售增長(zhǎng)緩慢,建設(shè)規(guī)模等相應(yīng)增加也比較緩慢。此外中海上半年還通過(guò)公司債發(fā)行融資80億元,企業(yè)資金自然更加充裕。
在資金如此充裕的情況下,中海完全可以考慮充分利用資金,進(jìn)一步增加優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備、增加企業(yè)建設(shè)規(guī)模,以進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)銷(xiāo)售的快速增長(zhǎng)。且中海融資能力較強(qiáng),融資成本較低,擴(kuò)張資本更加雄厚。8月中海又發(fā)行了60億的公司債,其利率下降到了3.10%。
利潤(rùn):業(yè)務(wù)調(diào)整利潤(rùn)率出現(xiàn)波動(dòng),但仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平
2016年上半年,中海的毛利率為28.2%,雖然同比下跌了4個(gè)百分點(diǎn),但還是保持在行業(yè)的較高水平,毛利率的下跌一方面是行業(yè)大勢(shì)所趨,另一方面也可能是因?yàn)橹泻W陨順I(yè)務(wù)的調(diào)整所致。近兩年中海業(yè)務(wù)整合方面動(dòng)作較多,企業(yè)于去年10月拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市,造成企業(yè)今年上半年其他業(yè)務(wù)收入大幅降低,為2.7億港元,相比去年上半年13.8億港元,同比下滑了80.4%。
上半年企業(yè)凈利率為25.87%,上升了0.1個(gè)百分點(diǎn),企業(yè)凈利潤(rùn)增加主要是因?yàn)橹泻3鍪哿讼嚓P(guān)的投資物業(yè)以及附屬公司,例如今年5月11日中海以48億港元出售的怡茂環(huán)球有限公司,在與中信整合的過(guò)程中中海也剝離了部分商業(yè)地產(chǎn)。除去公允值變動(dòng)收益、投資物業(yè)以及附屬公司出售收益,中海的核心凈利潤(rùn)為17.75%,同比下滑了3.27個(gè)百分點(diǎn)。