[克而瑞]雅居樂(lè)：戰(zhàn)略調(diào)整陣痛難免 企業(yè)發(fā)展整體向好

??業(yè)績(jī)提升，合約銷(xiāo)售均價(jià)止跌

??雅居樂(lè)2016上半年完成合約銷(xiāo)售額284.5億元，同比增長(zhǎng)37%，銷(xiāo)售面積286.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)27%。因今年企業(yè)銷(xiāo)售目標(biāo)相較去年只多出10億元，壓力相對(duì)較小，合約銷(xiāo)售額完成全年460億目標(biāo)的62%。得益于2016年市場(chǎng)的良好光景，雅居樂(lè)上半年銷(xiāo)售表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于前幾年，其中，位于深圳、廣州、中山、南京的項(xiàng)目得到熱銷(xiāo)，截至7月底，公司累計(jì)合約銷(xiāo)售額已達(dá)到320.3億元。其合約銷(xiāo)售均價(jià)也終結(jié)了近幾年一路下滑的趨勢(shì)，從2015年的8724元上升至9934元，同比增長(zhǎng)14%，業(yè)績(jī)表現(xiàn)整體處于回升狀態(tài)。

??2016上半年公司繼續(xù)順應(yīng)市場(chǎng)潮流，提高首置改善類(lèi)產(chǎn)品占比，2016全年的可售貨量結(jié)構(gòu)中，首置改善類(lèi)占比81%。從上半年的城市貢獻(xiàn)來(lái)看，中山、廣州、佛山三城占銷(xiāo)售總面積的40%以上。值得一提的是，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售面積占比增加，從2015全年占比的11%提升至23%，在整體市場(chǎng)利好的情況下，加速去化旅游地產(chǎn)庫(kù)存，企業(yè)土地儲(chǔ)備整體結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化。

??盈利依舊下滑，銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)持續(xù)調(diào)整

??盡管上半年雅居樂(lè)營(yíng)業(yè)額提升至225.58億元，同比上升30.39%，但其毛利收縮嚴(yán)重，僅為45.15億元，相較2015年上半年減少11.95%。企業(yè)上半年實(shí)現(xiàn)毛利率20%，同比下跌近10個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)凈利率也幾近折半，從8.10%降至4.44%。

??在上半年市場(chǎng)整體向好的大環(huán)境下，雅居樂(lè)毛利率仍在下滑，主要有三方面原因：

??一、企業(yè)上半年的確認(rèn)收入里有一部分來(lái)源于去年的一些項(xiàng)目，拉低了企業(yè)的毛利率

??二、企業(yè)上半年仍在加速去化其不良庫(kù)存，毛利率相對(duì)較低的項(xiàng)目占比增加。

??三、企業(yè)上半年一些項(xiàng)目的單位土地成本過(guò)高，壓縮了項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。

??相信企業(yè)上半年銷(xiāo)售項(xiàng)目整體的良好表現(xiàn)會(huì)在全年業(yè)績(jī)中有所體現(xiàn)，但上升幅度有限，目前企業(yè)調(diào)整期還未結(jié)束。

??土地儲(chǔ)備充足，上半年拿地積極

??截止目前，雅居樂(lè)的土地總儲(chǔ)備為3359萬(wàn)平方米，儲(chǔ)量較為充足，足夠企業(yè)4-5年開(kāi)發(fā)之用。平均樓板價(jià)為1176元/平方米，成本相對(duì)較低。

??前幾年資金緊缺，庫(kù)存高企，雅居樂(lè)鮮有拿地。今年上半年情況有所緩解后，雅居樂(lè)在土地市場(chǎng)上動(dòng)作不斷，公司2016上半年耗資54.3億元在鄭州、蘇州、北京、中山新購(gòu)地塊，總建筑面積為66.4萬(wàn)平方米。并在8月16日以21.7億元加競(jìng)配建2.7萬(wàn)平方米的成本，拿下廣州地塊，成為廣州單價(jià)新地王，拿地積極程度可見(jiàn)一斑。

??從其新增土地的分布來(lái)看，雅居樂(lè)回歸一二線城市意圖明顯。7月出資2.3億收購(gòu)北京一處綜合性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)項(xiàng)目，首次進(jìn)駐北京。上半年分別在北京、深圳成立分公司，計(jì)劃深耕深圳，進(jìn)駐京津冀。截至目前2015年業(yè)績(jī)會(huì)上保守提出的100億元購(gòu)地預(yù)算已用80%，預(yù)計(jì)下半年還將繼續(xù)拿地，當(dāng)然拿地規(guī)模既取決于市場(chǎng)，也取決于公司目前的財(cái)務(wù)水平。

??債務(wù)結(jié)構(gòu)回歸健康

??雅居樂(lè)的財(cái)務(wù)近年來(lái)一直有些捉襟見(jiàn)肘，因此公司全力提高其銷(xiāo)售回款率，采取積極的融資政策，發(fā)行30億元的公司債，與銀行簽訂87億元三年期貸款等等，在此過(guò)程中其融資成本也降至7.78%，在今年財(cái)務(wù)狀況終于出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，目前公司現(xiàn)金總額為202.23億元，達(dá)到歷史最高水平，短期負(fù)債139.59億元，現(xiàn)金短債比1.45，足夠滿足企業(yè)一年內(nèi)的償債要求。因人民幣貶值壓力、國(guó)內(nèi)融資環(huán)成本降低，雅居樂(lè)提前贖回了6.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，此舉也優(yōu)化了其債務(wù)結(jié)構(gòu)，使其凈負(fù)債率降到51.04%，低于行業(yè)平均水平。長(zhǎng)短期債務(wù)比為1.97，財(cái)務(wù)整體健康，遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于前幾年。

??物管業(yè)務(wù)發(fā)展迅速，商業(yè)酒店規(guī)模有限

??雅居樂(lè)近年一直比較注重發(fā)展其物業(yè)管理板塊，于2015年專(zhuān)門(mén)成立雅生活集團(tuán)，重點(diǎn)在社區(qū)服務(wù)方面做細(xì)做強(qiáng)，2016年物業(yè)管理面積持續(xù)擴(kuò)張，截止6月底已達(dá)5346萬(wàn)平方米，同比增加118%。并于今年推出全新O2O平臺(tái)雅管家，配套雅商家APP、自助服務(wù)站、雅管家微信服務(wù)、小雅到家APP及雅管家助手APP ，物管全方面升級(jí)，2016上半年實(shí)現(xiàn)物業(yè)收入4.75億元，同比增長(zhǎng)23.6%。

??酒店及物業(yè)投資收入也在穩(wěn)定增長(zhǎng)，合計(jì)貢獻(xiàn)收入4.48億元。其中酒店運(yùn)營(yíng)收入3.52億元，同比增長(zhǎng)7%，物業(yè)投資收入0.96億元，同比增長(zhǎng)156.7%。但目前商業(yè)廣場(chǎng)出租率仍處于低位，2016上半年上海雅居樂(lè)國(guó)際廣場(chǎng)出租率為76%，廣州雅居樂(lè)中心出租率為82%，盈利有限，公司目前對(duì)商業(yè)地產(chǎn)采取審慎發(fā)展的策略。

??謀求多元發(fā)展，布局朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)

??2016年5月23日，雅居樂(lè)宣布將其公司名稱(chēng)由“雅居樂(lè)地產(chǎn)控股有限公司”改為“雅居樂(lè)集團(tuán)控股有限公司”體現(xiàn)其未來(lái)策略。目前，雅居樂(lè)在地產(chǎn)主業(yè)外，還在積極布局環(huán)保及教育兩大產(chǎn)業(yè)。

??加緊布局環(huán)保領(lǐng)域，收并購(gòu)擴(kuò)張業(yè)務(wù)范圍。據(jù)雅居樂(lè)方面介紹，環(huán)保集團(tuán)的業(yè)務(wù)幾乎涵蓋除大氣外所有污染防治和資源再生利用。6月24日，雅居樂(lè)環(huán)保集團(tuán)與新加坡奧邁環(huán)?？萍夹录悠掠邢薰竞炗喒蓹?quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，獲得唐山優(yōu)藝勝星再生資源有限公司70%股權(quán)，成為控股股東，該公司的主要業(yè)務(wù)是工業(yè)危險(xiǎn)廢棄物的環(huán)保綜合處置，使雅居樂(lè)在環(huán)保領(lǐng)域邁出重要一步，同時(shí)上半年也收購(gòu)了安徽安普環(huán)?？萍加邢薰?，是一家負(fù)責(zé)油品回收、儲(chǔ)存及加工的能源再生企業(yè)，拓寬了環(huán)保領(lǐng)域的業(yè)務(wù)廣度。隨著政府對(duì)環(huán)境治理的重視，各類(lèi)政策傾斜，相信雅居樂(lè)未來(lái)在環(huán)保領(lǐng)域會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。

??教育產(chǎn)業(yè)規(guī)?？捎^，上半年持續(xù)擴(kuò)張。2010年雅居樂(lè)開(kāi)始涉足教育產(chǎn)業(yè)，截至2015年底，全國(guó)教育配套已有57所，另有65所處在規(guī)劃中，總規(guī)劃建筑面積預(yù)計(jì)達(dá)120萬(wàn)平方米，全規(guī)模辦學(xué)預(yù)計(jì)達(dá)10萬(wàn)人。雅居樂(lè)教育集團(tuán)通過(guò)舉辦聚合中西教育優(yōu)勢(shì)的“十五年一貫制”國(guó)際化新型學(xué)校為主體，已構(gòu)建含幼教、K12、國(guó)際教育、高職教育、社區(qū)教育、在線教育在內(nèi)的六大業(yè)態(tài)。上半年與北大培文教育文化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)合作，成立北大培文雅居樂(lè)雙語(yǔ)學(xué)校，落戶海南雅居樂(lè)清水灣，繼續(xù)加大教育投入。