[克而瑞]華潤置地：聚焦一、二線核心城市，住宅與商業(yè)協(xié)同發(fā)展

??華潤業(yè)績再創(chuàng)新高，華北大區(qū)銷售量突出

??2016年，華潤完成簽約銷售金額人民幣1080.4億元，簽約面積776萬平方米，分別同比增長26.9%和14.8%。2016年1月到6月，華潤置地月度銷售金額經(jīng)歷了較大的提升，其中6月的銷售額達(dá)到127億元，同比增加54.10%。而到了7月和8月華潤置地的銷售同比開始大幅度下降分別為-28%和-8%，直至9月開始又恢復(fù)至較高的銷售同比。合約銷售區(qū)域分布中，華北大區(qū)銷售量較為突出，為23%，其他幾個大區(qū)銷售量則相差不大。 

??土地儲備4485萬方，華南區(qū)域比重最高

??在過去的一年中，一、二線城市土地供應(yīng)持續(xù)減少，土地市場競爭激烈，供需關(guān)系緊張，而各大房地產(chǎn)公司資金較寬裕。這導(dǎo)致了土地價(jià)格持續(xù)性增長，“地王”頻出。華潤依然聚焦一、二線核心戰(zhàn)略城市，保持謹(jǐn)慎原則的同時積極參與土地競拍。

??2016年，華潤共新增39幅地塊， 總價(jià)626億元，較2015年增長了20%；總樓面面積1052萬平方米，其中開發(fā)物業(yè)967萬平方米，投資物業(yè)85萬平方米，總土地儲備達(dá)4485萬平方米。

??隨著土地儲備的不斷增長，華潤的土地儲備已覆蓋了全國56個城市，其中公司在華南大區(qū)的土地儲備量最高，為1201萬平方米。華潤未來會有選擇性地增持低成本土地儲備。

??凈負(fù)債率較低限制發(fā)展

??2016年華潤置地的綜合毛利率為33.7%，比2015年同期的31.1%有所增長。其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由2015年同期的30.0%提升為32.3%；投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）毛利率由2015年同期的59.6%小幅上升至60.6%。2016年全年凈利潤195億港元，同比增長10.2%。

??截止2016年年底，華潤置地凈負(fù)債率僅為23.8%，較2015年底22.6%略有上升，資產(chǎn)負(fù)債狀況保持穩(wěn)健，維持在行業(yè)較低水平，但我們認(rèn)為，較低的凈負(fù)債率不利于企業(yè)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。在一季度TOP100銷售榜單中，華潤已經(jīng)跌出前十，在當(dāng)前企業(yè)發(fā)展潮流中，越是排名靠前的房企，保持規(guī)模增長的必要性越高。因此，華潤未來應(yīng)當(dāng)積極擴(kuò)充土地儲備。

??隨著土地開發(fā)與資金的投入，公司總債務(wù)呈增長態(tài)勢，華潤也逐漸對債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。2016年上半年，華潤完成了50億人民幣的境內(nèi)中期票據(jù)發(fā)行，其中3年期票面利率為3.2%，發(fā)行量為20億人民幣；5年期票面利率為3.6%，發(fā)行量為30億人民幣。此外，公司在2016年通過貸款抵押獲得人民幣289億元貸款額度，額度剩余159億元，抵押期限為3到15年不等。

??擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，積極探索多元化創(chuàng)新

??2016年，華潤置地投資物業(yè)（包括酒店經(jīng)營）租金收入為港幣72.5億元，同比增長8.5%。扣除投資物業(yè)評估增值后的核心股東應(yīng)占溢利港幣162.7億元，同比增長13.9%。華潤置地的業(yè)務(wù)中，購物中心為代表的投資物業(yè)是華潤置地重點(diǎn)發(fā)展的業(yè)務(wù)板塊。

??2016年華潤的開發(fā)和投資物業(yè)均保持平穩(wěn)增長的水平，取得令人滿意的成績，現(xiàn)已開業(yè)22個購物中心，且規(guī)模處在行業(yè)領(lǐng)先位置。截止2016年底，在營的投資物業(yè)面積為555萬方，其中零售占比達(dá)58.0%，辦公、酒店均為7.0%；2016年購物中心整體租金收入較同期增長4.0%。2016年，高端零售有80%以上取得不同程度業(yè)績增長，尤其體現(xiàn)在深圳、沈陽、杭州購物中心，來自國內(nèi)中產(chǎn)階級家庭、娛樂消費(fèi)帶來了增長。

??雖然目前看來華潤的土地儲備量并不算大，但公司一直積極參與投資，投資方向是一線城市、省會城市以及有產(chǎn)業(yè)支持的三線城市，保證投資有質(zhì)量的增長。預(yù)計(jì)未來一年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)將持續(xù)穩(wěn)步增長，貨幣政策適量緊縮，在一、二線城市，供求關(guān)系將出現(xiàn)階段性調(diào)整。華潤也將繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模，積極探索行業(yè)創(chuàng)新，強(qiáng)化商品與服務(wù)品質(zhì)，保持其處在行業(yè)領(lǐng)先水平。此外，華潤將堅(jiān)持“銷售物業(yè)+投資物業(yè)+X”的商業(yè)模式，做強(qiáng)、做實(shí)華潤主業(yè)務(wù)，同時積極在物業(yè)管理、養(yǎng)老地產(chǎn)、海外投資、城市交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等新領(lǐng)域不斷探索多元化發(fā)展，保持學(xué)習(xí)的心態(tài)多渠道獲取和整和土地資源，強(qiáng)化企業(yè)優(yōu)勢，保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。