[克而瑞]萬科印力收購凱德20家商場，雙方背后的商業(yè)升級術(shù)

??1月5號，印力聯(lián)合萬科、Triwater Asset Management Holdings Limited （“Triwater”），三方將聯(lián)合收購凱德集團(tuán)旗下全資子公司凱德商用在中國國內(nèi)的20家購物中心項(xiàng)目公司的100%股權(quán)并承接相應(yīng)的負(fù)債，交易金額約為83.65億人民幣，預(yù)計(jì)于2018年第二季度完成交易。這一收購事件不僅成為2018年首個震動業(yè)內(nèi)的收購事件，而且無疑是對雙方企業(yè)在新的一年戰(zhàn)略的部署起到了推進(jìn)性的作用。 那么，這一收購案背后到底隱藏著雙方對未來怎樣的商業(yè)布局？

??01 萬科印力加速商業(yè)布局

??2016年8月，萬科宣布以128.7億元的價格收購印力集團(tuán)96.55%股權(quán)，將印力打造成萬科商業(yè)開發(fā)與管理的主要平臺。整合交易之后，截至2017年印力在國內(nèi)管理的商業(yè)項(xiàng)目達(dá)到100個，總建筑面積850萬平方米、遍布全國40個城市，相繼在六大城市成立商業(yè)公司，覆蓋以北京、上海、廣深、杭州、武漢、西安為核心區(qū)域的城市群。此次萬科印力收購凱德20家購物中心項(xiàng)目完成之后，印力在全國持有或管理的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量將達(dá)到120家，管理面積約為1000萬平方米，管理資產(chǎn)規(guī)模逾800億元，分布在中國58個城市。新增18個城市，這意味著此次收購的項(xiàng)目大都位于印力此前尚未曾踏足的城市，進(jìn)一步拓展了其城市布局。而對萬科而言，此次商業(yè)版圖的擴(kuò)展為其實(shí)現(xiàn)“萬億大萬科”企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)又更近了一步。

??印力此次收購凱德的20家購物商場，按區(qū)域分布來看，主要分布在中西部和珠三角，中西部以45%的占比傲居第一位，而位于長三角的項(xiàng)目僅有1個，位于揚(yáng)州。此前印力的商業(yè)項(xiàng)目主要分布于長三角、珠三角和環(huán)渤海地區(qū)，收購之后其全國化的布局更加完善。從城市能級分布來看，此次收購的項(xiàng)目位于三四線城市的比例達(dá)到了70%。由此可見，印力此次的擴(kuò)張戰(zhàn)略是遍地開花式的“分散式擴(kuò)張”，符合印力的覆蓋核心區(qū)域周邊城市群的擴(kuò)張戰(zhàn)略。

??02 產(chǎn)品劃分清晰契合發(fā)展方向

??此次收購?fù)瓿芍?，這20家購物中心將全部交由印力管理與運(yùn)營。從項(xiàng)目的產(chǎn)品與定位來看，收購項(xiàng)目將進(jìn)一步推動印力產(chǎn)品線的發(fā)展。目前萬科商業(yè)已經(jīng)擁有了從“萬科廣場-萬科里-萬科紅-萬科2049”成熟的商業(yè)產(chǎn)品線，印力也擁有印象城、印象匯和印象里三大產(chǎn)品線。 不難發(fā)現(xiàn)，印力旗下的印象匯、萬科旗下的萬科里與凱德旗下的凱德廣場在產(chǎn)品定位上有相似之處，走的都是家庭客群為主的社區(qū)型購物中心。而凱德此次出售的購物商場主要是凱德廣場，這對于印力來說，收購?fù)瓿芍蟮漠a(chǎn)品線將更加成熟，覆蓋面會更加全面，社區(qū)型購物中心的產(chǎn)品定位會占到主要位置，更好的服務(wù)家庭客群。由于產(chǎn)品定位上的相似之處，在未來印力也能更系統(tǒng)有效地對此次收購的凱德廣場進(jìn)行運(yùn)營和管理。

??而對凱德來講，大幅出售凱德廣場和整合資源之后，未來的產(chǎn)品線會主要集中發(fā)展以來福士為主要代表的綜合體購物中心（包含購物中心、酒店和寫字樓等），客群也更加精準(zhǔn)于追求時尚并有中高端消費(fèi)能力的年輕人，在產(chǎn)品定位上較之前而言有了很大的優(yōu)化和側(cè)重點(diǎn)。 

??03 凱德“換倉”未來集中核心城市

??對凱德來講，此次收購事件背后是凱德集團(tuán)對中國市場更加集中布局的重要一步。凱德雖然一方面拋售自己旗下的商業(yè)廣場，但另外一方面也在不斷的有收購其他優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)的動作。 

??2017年6月，凱德以26.4億收購上海國正中心、2017年11月份以33.6億元收購廣州樂峰廣場、2017年12月份以8.38億購入力高上海五角場商辦用地。由此可見，凱德這是變相的在換置旗下商業(yè)資產(chǎn)，強(qiáng)化在北京、上海、廣州、成都、武漢五大核心城市的業(yè)務(wù)布局，重點(diǎn)聚焦一二線城市。凱德所采用的是一個主動出擊的策略，出售旗下一些非重點(diǎn)發(fā)展城市的項(xiàng)目，可以借此機(jī)會回流資金以及時配合集團(tuán)的商業(yè)戰(zhàn)略運(yùn)作和投資一些重點(diǎn)城市更優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

??根據(jù)凱德公布的2017年最新數(shù)據(jù)，凱德廣場的凈物業(yè)收益相對去年相比上升了7.9%。而凱德此次出售的20個凱德廣場中三四線城市的占到了14個，三四線城市的凈物業(yè)收益相對一線和二線城市來說比重相對較小，所以此次收購事件對凱德未來的收益并不會產(chǎn)生很大的影響。 

??總結(jié)：促成這次收購事件的主要原因除了雙方對于未來商業(yè)布局的互補(bǔ)性，這宗交易也基于雙方企業(yè)對自身商業(yè)版圖發(fā)展戰(zhàn)略的一致性，能更好發(fā)揮平臺資源的協(xié)同效應(yīng)，可謂是一拍即合。其實(shí)不難發(fā)現(xiàn)，被萬科收購之后的印力在商業(yè)領(lǐng)域的擴(kuò)展比之前來的更加迅速和廣泛，這也是基于萬科在全國廣泛拿地開發(fā)的房地產(chǎn)背景。作為萬科底下的主要商業(yè)平臺，印力除了要豐富自身的產(chǎn)品線，還要在進(jìn)入城市上更加靠近萬科的發(fā)展方向，從而更好地發(fā)揮出兩家的品牌效應(yīng)。

??而擁有新加坡背景的凱德集團(tuán)走的的就是地產(chǎn)基金化道路，擅長利用“一進(jìn)一出“和“資產(chǎn)優(yōu)化”的方式去經(jīng)營自身商業(yè)。此次交易之后，會更有利于凱德在五大核心城市集中發(fā)展自己的綜合體商業(yè)。