寶龍地產(chǎn)：上市以來最積極的銷售增長(zhǎng)計(jì)劃

??雖然去年受到限價(jià)限售影響, 寶龍地產(chǎn)并未放慢發(fā)展的步伐。2017年，寶龍地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)209億銷售額，順利完成200億的銷售目標(biāo)。其中經(jīng)常性收入達(dá)到22.9億元, 這意味著公司的經(jīng)常性收入已足夠覆蓋公司的利息開支, 因此2018年行業(yè)融資渠道收緊導(dǎo)致成本的上升的情況, 對(duì)公司影響相對(duì)較少。展望未來, 寶龍?zhí)岢隽松鲜幸詠碜罘e極的3年銷售增長(zhǎng)計(jì)劃。根據(jù)目前超過2000億貨值的土地儲(chǔ)備來推盤, 公司有能力順利完成目標(biāo)。如能借此機(jī)會(huì)降低負(fù)債率, 將能進(jìn)一步增強(qiáng)市場(chǎng)對(duì)公司的信心。

??銷售：銷售提速邁入千億俱樂部

??自2013年起，寶龍地產(chǎn)的合同銷售開始步入增長(zhǎng)的軌道。增長(zhǎng)雖未及同行的激進(jìn)，卻一直有持續(xù)的突破。2017年全年，寶龍地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)209億合同銷售額，同比增長(zhǎng)18%，順利完成200億的銷售目標(biāo)。隨著上海預(yù)售證的放開, 寶龍定下了上市以來最積極的銷售增長(zhǎng)目標(biāo), 由去年的200億大幅提升至今年的350億, 增長(zhǎng)幅度達(dá)到68%。2018年總貨值680億, 以60%的去化率作計(jì)算, 寶龍有望在今年有58億的空間給予市場(chǎng)更大的驚喜。

??結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入方面, 2017年寶龍交付133億銷售, 其中56%來自住宅, 44%來自商業(yè)。按城市來看, 去年上海是貢獻(xiàn)最多交付的城市, 占了總銷售額的25%。預(yù)計(jì)2018年上海仍然是交付的龍頭。

??經(jīng)常性收入仍是公司一大亮點(diǎn)。2017年寶龍地產(chǎn)的經(jīng)常性收入達(dá)到22.9億元, 同比上升29.7%。這意味著公司的經(jīng)常性收入已足夠覆蓋公司的利息開支, 因此2018年行業(yè)融資渠道收緊導(dǎo)致成本的上升的情況, 對(duì)公司影響相對(duì)較少。目前經(jīng)常性收入占營(yíng)業(yè)收入比例已達(dá)15%, 同比上升3個(gè)百分點(diǎn)。公司預(yù)期經(jīng)常性收入將在2020年達(dá)到30億元以上, 意味著超過25%的復(fù)合增長(zhǎng)。

??投資：50%新增地塊以底價(jià)成交

??為達(dá)成三年復(fù)合超過50%的增長(zhǎng)需求下，2017年寶龍地產(chǎn)在拿地上十分積極，拿地銷售比達(dá)248%。2017年全年，寶龍地產(chǎn)共獲得18幅地塊，新增土地建面386萬方，貨值約700億元，其中9塊土地均以底價(jià)成交；以權(quán)益計(jì)算, 新增土地建筑面積為195萬方，貨值約110億元；這使總土地儲(chǔ)備建筑面積達(dá)到1409萬平方米, 平均土地成本為2,131元/平方米, 貨值約為2000億元, 足夠應(yīng)付3年快速擴(kuò)張的需求。目前土地成交均價(jià)占2017年銷售均價(jià)比例僅為15.9%, 相信維持現(xiàn)有的高毛利率難度不大。

??在土地儲(chǔ)備在各大城市分布上，核心一二線城市仍為主力。上海貨值最高, 達(dá)70億元, 其次為杭州, ?？? 天津, 寧波等核心二線城市。公司一直提倡「以上海為中心，深耕長(zhǎng)三角」的發(fā)展戰(zhàn)略, 2/3的土地儲(chǔ)備位于長(zhǎng)三角地區(qū)。相信未來隨著長(zhǎng)三角地區(qū)的持續(xù)發(fā)展, 公司在銷售規(guī)模及均價(jià)上均有可靠的保障。

??財(cái)務(wù)：負(fù)債率受政策影響短暫上升

??根據(jù)年報(bào)公布數(shù)據(jù)來看，2017年寶龍地產(chǎn)的凈利率提升至14.5%，相較于2016年上升了3.28個(gè)百分點(diǎn)，超40%的增幅。而在營(yíng)利性指標(biāo)方面，今年毛利率仍維持在33%左右。隋著上海限價(jià)政策的放寬, 以及租金收入占比的提升, 寶龍有望在未來數(shù)年仍保持著可觀的盈利水平。

??在資本運(yùn)營(yíng)方面，公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況相對(duì)較好。公司對(duì)于負(fù)債率的理解是“不去借貴的貸款”，如果借不到合理的融資和拿不到便宜的土地，便寧愿放慢推盤節(jié)奏。今年負(fù)債率上升至87%, 主要原因是受到上海限價(jià)限售的影響, 將近50-60億的銷售回款放推遲至2018年實(shí)現(xiàn)。相信未來隨著政策放開, 負(fù)債率有望回到往年水平。