光明地產(chǎn)：四次轉(zhuǎn)讓物業(yè)改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)

??從2015年重組成功登陸資本市場(chǎng)，光明地產(chǎn)在三年時(shí)間內(nèi)快速成長(zhǎng)。2017年光明地產(chǎn)銷售金額達(dá)237億元，同比增長(zhǎng)25%；新增土地儲(chǔ)備94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.7%；三年累計(jì)凈利潤(rùn)達(dá)36億元，實(shí)現(xiàn)其重組時(shí)的利潤(rùn)目標(biāo)。在融資方面，光明地產(chǎn)也同樣積極嘗試，成功發(fā)行CMBS，從而成為上海國(guó)資系統(tǒng)成功試水該模式的第一家企業(yè)。

??銷售：三年復(fù)合增長(zhǎng)率54%

??2017年光明地產(chǎn)全年簽約銷售為237億元，同比增長(zhǎng)了25%；銷售面積為219萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了15%。2017年光明地產(chǎn)銷售回款為232億元，回款率達(dá)到了98%。事實(shí)上自從2015年12月，光明食品集團(tuán)旗下農(nóng)工商房產(chǎn)通過(guò)重組海博股份實(shí)現(xiàn)登陸資本市場(chǎng)并更名為光明地產(chǎn)后，其自身的銷售規(guī)模的增長(zhǎng)也在不斷提速，前三年的復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了54%。

??從銷售面積的分布來(lái)看，2017年光明地產(chǎn)的銷售面積貢獻(xiàn)主要集中于長(zhǎng)三角的三四線區(qū)域，占比36%，其中光明地產(chǎn)于長(zhǎng)三角的銷售面積占比為75%；三四線的銷售面積占比為66%。從具體的城市來(lái)看，昆山的銷售面積達(dá)到了26萬(wàn)平方米，占比12%。

??投資：多樣拿地拓寬投資渠道

??2017年光明地產(chǎn)的新增土地儲(chǔ)備達(dá)到了94萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)78.7%。近年來(lái)，光明地產(chǎn)的獲取土地資源方式多樣，涵蓋了城中村改造、合作開(kāi)發(fā)、收并購(gòu)、保障房等等。事實(shí)上早在2016年9月，光明地產(chǎn)就與上海奉賢金匯鎮(zhèn)政府簽署590畝一級(jí)土地開(kāi)發(fā)“城改”項(xiàng)目，首次布局城中村改造。此后2017年9月，光明地產(chǎn)又以58.22億元的價(jià)格成功競(jìng)得上海金山“城中村”改造項(xiàng)目，一次性獲取了17.25萬(wàn)方的土地儲(chǔ)備。靈活多變的拿地方式，不僅拓展了企業(yè)的投資渠道，也為企業(yè)帶來(lái)了更多優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備。

??雖然2017年光明地產(chǎn)拿地大幅增長(zhǎng)，但土地儲(chǔ)備還需進(jìn)一步補(bǔ)充。截止2017年底，光明地產(chǎn)未開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備規(guī)劃計(jì)容建面僅為141萬(wàn)平米，同比下降31%。雖然光明地產(chǎn)待開(kāi)工土儲(chǔ)較少，但值得注意的是其于其他業(yè)務(wù)領(lǐng)域的布局，如歷史名鎮(zhèn)保護(hù)與開(kāi)發(fā)、城市更新、租賃住房等等，將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)更多的資源。

??財(cái)務(wù)：投資收益大增改善財(cái)務(wù)狀況

??2017年光明地產(chǎn)的毛利率為20.49%，降低了0.61個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為9.55%，大幅上升了4個(gè)百分點(diǎn)。2017年光明地產(chǎn)的凈利潤(rùn)達(dá)到了19.88億元，同比增長(zhǎng)了72%。凈利潤(rùn)的大幅增長(zhǎng)主要是由于其年內(nèi)出售了部分物業(yè)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2017年光明地產(chǎn)共4次轉(zhuǎn)讓持有項(xiàng)目，獲得投資收益近13億元。如2017年11月，光明就以21.8億元的價(jià)格出售其所持有的東恒海鑫100%股權(quán)及債權(quán)予泰禾，預(yù)計(jì)獲凈利近9.4億元。若除去投資收益所帶來(lái)的影響，變化后的凈利率僅為3.34%，同比下滑2.19個(gè)百分點(diǎn)。

??多次轉(zhuǎn)讓物業(yè)也進(jìn)一步增加了企業(yè)的資金，2017年光明地產(chǎn)的整體財(cái)務(wù)情況進(jìn)一步改善。2017年底光明地產(chǎn)共擁有流動(dòng)資金74.9億元，現(xiàn)金短債比0.77；凈負(fù)債率為133%，相比2016年下降了22個(gè)百分點(diǎn)，綜合借貸成本也持續(xù)降低，2017年同比下降了1.2個(gè)百分點(diǎn)至5.35%。

??值得注意的是，光明地產(chǎn)拓寬融資渠道方面也比較積極。2017年8月23日，光明地產(chǎn)成功發(fā)行2017年度中期票據(jù)，發(fā)行金額15億元。2018年2月，光明地產(chǎn)大廈資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃（CMBS）正式成立，共募集資金8.8億，其中票面利率最高為6.99%。此次CMBS的成功發(fā)行，不僅讓光明地產(chǎn)成為了上海國(guó)資系統(tǒng)成功試水該模式的第一家企業(yè)，也為其盤活存量商業(yè)資產(chǎn)、打通新融資渠道，繼續(xù)探索其他各類資產(chǎn)證券化產(chǎn)品奠定了基礎(chǔ)。