[克而瑞]奧園集團：舊改持續(xù)推進增加土儲資源

研究員 / 朱一鳴、齊瑞琳

△ 奧園集團中期業(yè)績發(fā)布會

??2017年奧園集團銷售金額402.91億元，同比增長143%。通過收并購、城市更新等拿地方式，奧園已經(jīng)實現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)“9+2”城市全布局，規(guī)模擴張?zhí)崴佟?018年奧園銷售目標730億，較2017年的目標增長率為60%，2018年可售貨值預計1215億元，銷售業(yè)績可期。全年凈利潤保持穩(wěn)定，但短期負債比例上升，凈負債率67.5%相較去年年末的51%有所上升。

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??銷售：業(yè)績同比增長143% 6月創(chuàng)單月銷售歷史新高

??奧園集團2018年上半年，合同銷售金額約為402.91億元，同比增長143%，完成全年730億元銷售目標的55%。2018年6月單月銷售金額為119.7億元，同比增長125%，創(chuàng)下單月銷售歷史新高。

??合同銷售面積約 393.8 萬平方米，同比上升約 152%；平均售價每平方米人民幣10231元。其中，住宅與商業(yè)物業(yè)（商業(yè)性公寓、商鋪）的銷售占比分別為77.1%和22.9%。

??奧園集團2018年上半年的銷售貢獻主要來自深圳奧園翡翠東灣、成都成華奧園廣場、寧波奧園譽景灣、成都奧園公園府邸、廣州奧園譽峰、揚州奧園觀湖尚居等12個項目，其中上述6個項目的銷售金額均在10億元以上，相比2017年上半年銷售金額10億元以上項目增加3個。

??與2017年上半年相比，在奧園集團2018年上半年的銷售區(qū)域分布中，華東地區(qū)占比上升16%，中西區(qū)核心區(qū)的合約銷售金額占比增加約3%。這與奧園以一二線城市為主、三四線城市為輔的均衡性策略相一致，近一步展現(xiàn)其布局的多元化的戰(zhàn)略目標。

??2018年奧園集團預計全年銷售金額占比分別為華南區(qū)域45%、華東區(qū)域21%，中西部核心區(qū)19%、環(huán)渤海9%，境外5%。

??目前奧園集團已經(jīng)實現(xiàn)粵港澳大灣區(qū)9+2城市全覆蓋，區(qū)域內(nèi)項目55個，可售貨值約為1050億，是2018年全國范圍內(nèi)可售貨值的供應主力。

??今年全年的可售貨值目標為1215億元，銷售目標為730億元，同比增長需達60%。按照奧園集團2017年的銷售增長率來看，預期其可以超額完成全年業(yè)績目標。

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??投資：土地儲備充足，舊改項目利潤可期

??2018年上半年，奧園集團通過收并購、招拍掛等新增31塊商住項目，其中89%為收并購項目，項目多為并表項目，權益比為86%，新增可開發(fā)建筑面積約為727萬平方米，每平方米平均土地成本約為每平方米2065元，新增貨值812億元。

??奧園集團根植廣東，聚焦粵港澳大灣區(qū)，布局中國華南區(qū)域、華東區(qū)域、中西部核心區(qū)及環(huán)渤海區(qū)域。筑面積約為3001萬平方米，權益占比81%，其中292萬平方米為已竣工物業(yè)，1220萬平方米處于在建階段，1489萬平方米為持續(xù)未來發(fā)展土地。相對充裕的土地儲備為奧園集團未來的擴張發(fā)展奠定基礎。

??在城市舊改方面，奧園集團擁有15個處于不同階段的主要城市更新項目，規(guī)劃總建筑面積約800萬平方米，預計可售資源約人民幣1290億元。城市更新項目可通過一二級聯(lián)動開發(fā)、一級開發(fā)乃至出售實現(xiàn)利潤，未來利潤可見性高。

??珠海市最大的城中村翠微村舊改項目，奧園集團在2018年8月通過政府批準，成為更新項目開發(fā)主體，預計該項目可售面積為70萬平方米，可售貨值約為240億元。珠海的其他舊改項目也比較多，接下來繼續(xù)推進的拱北口岸三個村的改造項目，爭取今年第四季度成為開發(fā)主體。

??此外，廣州的氮肥廠的舊改項目已經(jīng)獲得政府批準，該項目已通過更新改造方案，預計可售面積約30萬平方米，可售資源約為150億元，準備明年初進入開發(fā)建設的階段。

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??財務：盈利能力增強，債務結構有待優(yōu)化

??2018年上半年，奧園集團實現(xiàn)中營業(yè)收入為136.67億元，同比上升67.6%。營業(yè)收入的主要來源為物業(yè)發(fā)展收益，占營業(yè)收入的94.7%，約為129.5億元，其余收益來自經(jīng)營酒店等其他收益以及物業(yè)投資收益，分別占4.9%和0.4%。

??盈利指標方面，凈利率以及歸母凈利率較2017年相對穩(wěn)定，均有小幅上升。奧園集團在2018年上半年毛利潤約為14.75億元，同比增長78.1%，毛利率約為26.6%。凈利率較今年年初上漲1.86個百分點，為28.6%。歸屬上市公司股東的凈利潤率8.90%，三者均較2017年有小幅上升。

??資本運營方面，凈負債率有所上升。2018年上半年奧園集團凈負債率為67.5%，相較于2017年的51.0%有所上升。截止2018上半年現(xiàn)金持有量為258.23億元，現(xiàn)金充足，現(xiàn)金短債比為1.03，長短期債務比為0.8,較去年下降17.3%。

??短債占比較多主要是與項目的開發(fā)周期掛鉤，奧園過去兩年期間項目增加速度快，因此債務到期日相應縮短，公司七八月已經(jīng)償還了一部分短期債務，包括24億的公司債到期。

??2018年上半年，企業(yè)公告的借貸利率為是7.3%，與2017年的7.2%基本持平，主要是由于國內(nèi)融資環(huán)境趨近，貸款利率有向上的壓力，奧園集團對借貸利率的目標為全年控制在7.5%以下。