[克而瑞]越秀地產(chǎn)：大灣區(qū)仍是核心發(fā)展區(qū)域

??2018年越秀地產(chǎn)合約銷售577.8億元，同比上升41.4%；新增土地投資505萬平方米，但合作比例增大；大灣區(qū)將成為越秀地產(chǎn)深化布局的重點(diǎn)，未來將繼續(xù)拓展“軌道+物業(yè)”業(yè)務(wù)發(fā)展模式；總體融資成本略有上升，凈負(fù)債率較年初有所下降，財(cái)務(wù)資金相對(duì)穩(wěn)健安全；養(yǎng)老地產(chǎn)和房屋租賃業(yè)務(wù)方面也在穩(wěn)步推進(jìn)中。

??銷售：完成去年目標(biāo)的105%，2019年目標(biāo)680億

??越秀地產(chǎn)2018年全年合同銷售金額為577.8億元，同比上升41.4%，完成全年550億元銷售目標(biāo)的105%；合同銷售面積為276.46萬平方米，同比增加24.5%；合同銷售均價(jià)達(dá)20900元/平方米，同比增長13.6%。 

??目前越秀地產(chǎn)可售貨值約1312億元，2019年度銷售目標(biāo)定為680億元，較2018年的業(yè)績(jī)?cè)龇鶅H為18%，與去年銷售業(yè)績(jī)?cè)鏊傧啾龋罹噍^大。這或與之前的新增土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)有關(guān)。2017年越秀在武漢、杭州、青島等地拿下多幅地塊，拿地相對(duì)集中，受市場(chǎng)調(diào)控政策影響較大，預(yù)期可能會(huì)對(duì)2019年上市貨量產(chǎn)生一定壓力。

　　從合同銷售的區(qū)域分布來看，廣州獨(dú)挑業(yè)績(jī)大梁，全年合約銷售金額約302億元，占全年總銷售金額的52.3%，珠三角（除廣州）達(dá)7.7%，大灣區(qū)總體約占全年銷售金額60%；緊隨其后的長三角地區(qū)為22.2%，而中部地區(qū)和環(huán)渤海分布相對(duì)均衡，分別占到10.7%和7.1%。越秀在廣州南沙區(qū)國家級(jí)自貿(mào)區(qū)利好政策下，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，銷售金額達(dá)82.9億元，同比上升132.9%。雖然越秀在長三角地區(qū)重點(diǎn)布局的杭州和蘇州繼續(xù)受到嚴(yán)格調(diào)控政策的影響，但成交量和均價(jià)未見較大下滑，該地區(qū)銷售金額達(dá)128.4億元，同比上升49.2%。

　　投資：積極布局大灣區(qū)，深化區(qū)域優(yōu)勢(shì)

??2018年，越秀地產(chǎn)新增地塊總建筑面積505萬平方米。主要通過國企合作、競(jìng)拍及并購等多種模式，于廣州、江門、武漢、襄陽、蘇州、煙臺(tái)、青島、濟(jì)南等8個(gè)城市新增16幅優(yōu)質(zhì)土地，溢價(jià)較低?？偼恋貎?chǔ)備建筑面積達(dá)1941萬平方米，較去年上升19%，地塊項(xiàng)目數(shù)量多達(dá)58個(gè)，分布于14個(gè)城市。

??值得注意的是，越秀地產(chǎn)近年來的土地權(quán)益占比逐步下滑。截至2018年，越秀總土地儲(chǔ)備權(quán)益占比為56.3%，較今年年初下降4.1個(gè)百分點(diǎn)。去年，越秀新增的16幅地塊中，僅有4幅土地權(quán)益占比高于90%，有9個(gè)地塊權(quán)益占比均低于30%，說明越秀在投資方面比較謹(jǐn)慎，多是與其他企業(yè)的合作項(xiàng)目。

??從土地儲(chǔ)備的區(qū)域分布來看，今年新增地塊有7塊位于大灣區(qū)，目前位于大灣區(qū)的土儲(chǔ)地塊達(dá)到29個(gè)。其中，廣州仍然是越秀地產(chǎn)的核心發(fā)展城市，并輻射整個(gè)大灣區(qū)。截止2018年末，廣州的土地儲(chǔ)備達(dá)762萬平方米，占比約為39.3%；珠三角區(qū)域?yàn)?73萬平方米，占比約為8.9%。其次為長三角區(qū)域，土地儲(chǔ)備建面達(dá)376.4萬平方米，占比19.4%，包含杭州6個(gè)和蘇州3個(gè)土地項(xiàng)目。越秀在中部區(qū)域有9幅地塊，大部分位于武漢，新入1個(gè)襄陽地塊，合計(jì)建面363.9萬平方米，占越秀總土地儲(chǔ)備的18.7%。 

??此外，環(huán)渤海區(qū)域的土地儲(chǔ)備占比為12.8%，在煙臺(tái)青島兩地有3塊權(quán)益超50%新增土地，或?yàn)樵诃h(huán)渤海區(qū)域繼續(xù)深化其影響力。從響應(yīng)國家級(jí)戰(zhàn)略粵港澳大灣區(qū)的角度來說，越秀地產(chǎn)也在積極布局香港地產(chǎn)市場(chǎng)，香港油塘項(xiàng)目約有7.21萬平方米。綜上可以看出，越秀在大灣區(qū)、長三角和中部地區(qū)三大核心區(qū)域的土地投資仍比較活躍。

　　財(cái)務(wù)：營收以及利潤穩(wěn)步上升，凈負(fù)債率下降

??2018年，越秀地產(chǎn)的營業(yè)收入為人民幣264.3億元，同比上升11.1%;毛利潤為83.9億元，同比上升37.4%，毛利率約為31.8%，同比提升6.1個(gè)百分點(diǎn)。核心凈利潤約為28.1億元，同比上升19.6%，核心凈利率約為10.6%，營收規(guī)模和盈利能力有所增加，核心凈利潤也大幅提高。但運(yùn)營成本總體仍有小幅上升：銷管費(fèi)用合計(jì)約16.96億元，銷管費(fèi)用率6.4%，較上年下降0.3個(gè)百分點(diǎn)；財(cái)務(wù)費(fèi)用20億元，財(cái)務(wù)費(fèi)用率為7.6%，較上年上升2.1個(gè)百分點(diǎn)，主要原因是銀行貸款和債券發(fā)行金額同比增加11.9%。

　　在資本運(yùn)營方面，公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制情況相對(duì)較好，并于境內(nèi)外拓展了多元化融資渠道，優(yōu)化了債務(wù)結(jié)構(gòu)。2018年，越秀地產(chǎn)的企業(yè)平均公告借貸利率為4.82%，較年初的4.30%有小幅上升，主要因?yàn)榻衲臧l(fā)行利率為4.875%的8億美元和5.375%的4億美元公司債，但總體融資成本維持在較低的水平。截止2018年12月31日，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物及監(jiān)控戶存款總額約為271.6億元，較年初上升30.6%；凈借貸率由年初的72.8%下降至61.2%，較年初下降11.6個(gè)百分點(diǎn)。足以可見，在穩(wěn)步擴(kuò)張的同時(shí)，越秀地產(chǎn)也十分重視穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)以及現(xiàn)金流的安全。

　　多元化：養(yǎng)老地產(chǎn)與住房租賃項(xiàng)目均在積極拓展中

??在多元化的業(yè)態(tài)發(fā)展形勢(shì)下，越秀也在養(yǎng)老地產(chǎn)和房屋租賃版塊穩(wěn)步推進(jìn)新業(yè)務(wù)。 

??養(yǎng)老地產(chǎn)是“商住并舉”戰(zhàn)略下，豐富企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)的一種模式。企業(yè)目前運(yùn)營中的五星級(jí)養(yǎng)老項(xiàng)目廣州銀幸頤園入住率達(dá)到90%，分項(xiàng)目也順利開業(yè)，還在改造建設(shè)的項(xiàng)目有8個(gè)。于此同時(shí)，企業(yè)也在積極整合國內(nèi)外的優(yōu)質(zhì)養(yǎng)老和醫(yī)療資源，多層次的豐富現(xiàn)有的醫(yī)養(yǎng)結(jié)合養(yǎng)老模式。 

??在住房租賃業(yè)務(wù)上，有三個(gè)項(xiàng)目落地，并有多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在拓展對(duì)接中。重點(diǎn)將放在與國企存量項(xiàng)目的合作開發(fā)與“輕資產(chǎn)”的運(yùn)營模式，規(guī)避掉現(xiàn)有長租公寓的問題，比如利用社會(huì)資本盲目擴(kuò)張以及擴(kuò)張之后帶來的出租率不高和現(xiàn)金流不足的情況，企業(yè)也會(huì)持續(xù)關(guān)注并積極響應(yīng)相關(guān)國家政策。

??總結(jié)：2018年越秀地產(chǎn)整體銷售以及盈利情況較為理想，土地投資也在順應(yīng)政策和市場(chǎng)影響下穩(wěn)步進(jìn)行，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)平穩(wěn)優(yōu)化。廣州仍然是核心發(fā)展城市，2019年越秀地產(chǎn)將在國家級(jí)政策利好下，積極布局大灣區(qū)，深化區(qū)域影響力。在多元化產(chǎn)業(yè)格局下，越秀將積極拓展養(yǎng)老地產(chǎn)和住房租賃業(yè)務(wù)，并繼續(xù)推進(jìn)“軌道+物業(yè)”業(yè)務(wù)發(fā)展模式。2019年業(yè)績(jī)目標(biāo)較為穩(wěn)健，有很大可能成功達(dá)到預(yù)計(jì)目標(biāo)。