[克而瑞]年報季優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股上漲，銀城國際成功上市

??★ 本月關(guān)注 ★

??政府實施穩(wěn)健貨幣政策

??加強投機性房地產(chǎn)貸款控制

??3月9日，中國銀保監(jiān)會副主席表示，房地產(chǎn)金融是防范風險的重點領(lǐng)域，加強對投機性房地產(chǎn)貸款的嚴格控制，也要防止通過影子銀行渠道的進入房地產(chǎn)。同時央行也表示將繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，引導優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，更好地服務(wù)實體經(jīng)濟。對于房企融資而言，這意味著短期之內(nèi)房企的融資渠道仍然處于合理收緊的態(tài)勢，基本維持現(xiàn)狀。

??單月融資較為活躍

??境外發(fā)債成本為近幾個月最低

??本月85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長13.7%。其中，房企境內(nèi)外發(fā)債總量764.6億元，環(huán)比上升11.8%，主要由于2018年年初以來央行先后五次降準，房企抓住融資環(huán)境較為寬松的窗口進行融資。在發(fā)債成本方面，本月房企發(fā)債融資成本為5.94%，環(huán)比下降1.51個百分點。

??銀城國際掛牌上市

??擬上市房企及物業(yè)公司為5家

??本月銀城國際于3月6日在香港掛牌上市，房企旗下的物業(yè)公司則有奧園健康生活和濱江服務(wù)成功上市。此外，藍光發(fā)展旗下物業(yè)藍光嘉寶服務(wù)在3月4日遞交了上市申請。因此截至2019年3月底，排隊上市中的房企和物業(yè)公司分別為4家和1家。

??3月有多家房企與金融機構(gòu)進行合作

??本月有多家房企和金融機構(gòu)達成了合作，遠洋集團、綠地控股以及正榮集團都和金融機構(gòu)達成了戰(zhàn)略合作。其中，遠洋集團與大股東中國人壽的合作框架協(xié)議，對于改善遠洋的債務(wù)結(jié)構(gòu)，增強其資金靈活性有著一定的幫助。

??克而瑞出品

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：境外發(fā)債成本達2018年下半年以來谷值

??本月85家典型房企的融資總額為1204.7億元，環(huán)比上升18.5%，同比增長13.7%。3月房企融資環(huán)境延續(xù)2018年11月份以來的氣氛，房企融資活動較活躍，房企融資迎來“小陽春”。 2019年3月，融資總量最高的企業(yè)為萬科，融資總量127.9億元，主要是于3月27日進行的一筆增發(fā)，募集金額77.8億港元，以及3月8日發(fā)行的一筆6億美元的中期票據(jù)。

　　其中，本月企業(yè)境內(nèi)外發(fā)債總量764.6億元，環(huán)比上升11.8%，主要由于2018年年初以來央行先后五次降準，加強銀行間流動性，房企抓住融資環(huán)境較為寬松的窗口進行融資，以及由于債券陸續(xù)到期，房企發(fā)債意愿較強，特別是境內(nèi)房企的發(fā)債量級增大，次數(shù)頻繁。具體的融資方式來看，境外債發(fā)行量最大，為402.9億元，環(huán)比下降25.9%。本月境內(nèi)債方面均實現(xiàn)了不同程度的環(huán)比上漲，公司債發(fā)行量環(huán)比上升68.7%到186.1億元，其他境內(nèi)債環(huán)比上漲342.0%至132.6億元，境內(nèi)各發(fā)債方式均達到近半年以來的較高水平。

　　本月房企發(fā)債融資成本為5.94%，環(huán)比下降1.51個百分點，降幅較大的原因主要由于境內(nèi)發(fā)債占比增大；同時房企于境外發(fā)債成本微降，此外，境外發(fā)債方面本月有一些融資能力較強的房企如萬科、保利發(fā)債，也進一步拉低了發(fā)債成本。具體來看，境外發(fā)債成本高達6.77%，環(huán)比下降1.46個百分點，達到2018年下半年以來的最低值；境內(nèi)發(fā)債成本5.05%，環(huán)比上升0.58個百分點，而占比上升27.4個百分點。

　　具體企業(yè)表現(xiàn)來看，發(fā)債最高的企業(yè)為碧桂園，發(fā)債總量100.6億元，主要為其于3月29日發(fā)行的共計15億美元的境外優(yōu)先票據(jù)。本月融資成本最低的為廈門國貿(mào)發(fā)行的一筆20億元的超短融，利率為3.00%，此外，保利發(fā)展發(fā)行的一筆5億美元的境外債券利率也較低，僅為3.875%。本月房企的融資成本較高的為8%左右，如華夏幸福3月2日境外間接子公司發(fā)行了一筆5.3億美元的美元債，利率8.63%。

??債券期限：本月到期債券類287.5億元

??本月房企有22筆發(fā)債到期，金額共計287.5億元，到期金額最高為中國金茂2014年3月10日發(fā)行的一筆5億美元的境外債券及，此外，泰禾集團于2016年3月發(fā)行的共計30億元公司債也到期。金科股份提前于2017年3月和2018年3月分別贖回了部分公司債。 

??提前關(guān)注到2019年4月將有19筆債券到期，金額共計268.9億元，金額最高的企業(yè)為中海地產(chǎn)于2014年4月發(fā)行的一筆5.5億美元的境外美元債。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及物業(yè)公司為5家

??本月沒有房企在港遞交上市申請。截至3月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡地產(chǎn)、中梁控股、奧山控股以及萬創(chuàng)國際四家。進入2019年以來，還沒有一家房企遞交上市申請，房企上市的熱情有所降低。

??在房企旗下物業(yè)管理公司方面， 藍光發(fā)展旗下的物業(yè)公司藍光嘉寶服務(wù)在3月4日向港交所遞交了上市申請。由于，奧園健康生活和濱江服務(wù)的掛牌上市，截至三月底，在港交所等待IPO的房企旗下物業(yè)管理公司僅有藍光嘉寶服務(wù)一家。

??IPO和增發(fā)：銀城國際于3月6日掛牌上市

??本月6日，銀城國際在港交所掛牌上市，每股發(fā)售價2.38港元，按該發(fā)售價計算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的承銷費、傭金以及預計開支，全球發(fā)售所得款項凈額估計約為7.705億港元。銀城國際的成功上市，對于企業(yè)繼續(xù)推進深耕長三角地區(qū)有著較大的幫助。銀城在2018年前10個月的凈資產(chǎn)負債率高達380.1%，在成功上市之后由于企業(yè)的融資渠道得到了拓寬，財務(wù)狀況預計將會有所改善，從而促進企業(yè)的發(fā)展。

　　而在房企旗下物業(yè)管理公司方面，本月濱江服務(wù)于15日上市，全球發(fā)售6670萬股，所得款項凈額為3.9億港元。此外奧園健康生活也在18日正式掛牌上市，全球發(fā)售1.75億股，所得款項凈額為6.405億港元。

??在增發(fā)配股方面，本月27日萬科與配售代理就配售2.63億股新H股股份訂立配售協(xié)議，配售價為每股29.68港元，配售所得款項凈額總額預計約為77.8億港元。這是今年以來香港資本市場規(guī)模最大的再融資，萬科通過此次增發(fā)配股增強了其H股股份的流通性，同時配售所得款項凈額也將被用于償還公司境外債務(wù)，對于企業(yè)的現(xiàn)金流也是一個較大的補充。

??股權(quán)變動：多家房企宣布股份回購進展

??本月有多家房企宣布了股份回購的進展，如格力地產(chǎn)、陽光城、新城控股、招商蛇口等房企。由于股權(quán)回購可以起到幫助房企穩(wěn)定股價、進行員工股權(quán)激勵、優(yōu)化企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)以及財務(wù)指標的作用，目前已經(jīng)有較多的房企宣布了自己的股權(quán)回購計劃，并且正在實施。此外，萬科H股在增發(fā)之后就獲得了新加坡GIC Private Ltd的增持，企業(yè)H股流通性增強之后未來的交易動向也較為值得關(guān)注。

??股價變動：H股年報季刺激房企股價上漲

??本月地產(chǎn)股在H股和A股都保持著強勢，90%以上的A股地產(chǎn)股繼續(xù)保持著2月份的上漲態(tài)勢。同時正值H股年報季，業(yè)績較好的房企漲幅都相對較大，比如時代中國在整個三月份的漲幅達到了59.61%，是漲幅最大的房企。尤其是在3月13日企業(yè)公布年度業(yè)績之后，由于其亮眼的業(yè)績表現(xiàn)，以及在粵港澳大灣區(qū)的優(yōu)秀表現(xiàn)，當日就迎來了一波15.26%的大漲。此外，摩根大通、瑞銀等機構(gòu)也紛紛上調(diào)了時代中國的目標價，也為企業(yè)之后的連續(xù)上漲提供了利好。 

??在A股房企方面，大名城在進入3月份之后就連續(xù)三天封漲停，此后雖有起伏，然而整體趨勢仍在上漲，最終在3月整體的漲幅達到了58.11%，是整個三月份漲幅最大的房企。

??其他資本運作

??本月有多家房企與金融機構(gòu)進行合作，其中較為引人矚目的要數(shù)遠洋集團與其第一大股東中國人壽的合作。雙方商定，中國人壽可在2019年4月1日起至2021年12月31日止期間認購120億元的遠洋發(fā)行的金融產(chǎn)品。由于有股權(quán)關(guān)系，雙方一直在各業(yè)務(wù)板塊進行合作并發(fā)揮著協(xié)同作用。本次中國人壽對遠洋集團的合作框架協(xié)議，將會有利于改善遠洋的債務(wù)結(jié)構(gòu)，增強雙方的資金靈活性。值得注意的是，近期遠洋集團在融資方面動作頻頻，本月就發(fā)行了29億元的公司債，兩個品種的產(chǎn)品利率分別低至4.06%和4.59%，期限則長達5年和7年。此外，遠洋還在一月底發(fā)行了3年期5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率5.25%。企業(yè)較為不錯的融資能力將會對企業(yè)的發(fā)展起到促進作用。