[中國銀河]房地產(chǎn)板塊倉位下降，配置風(fēng)格向二線高彈性房企轉(zhuǎn)換

??投資要點(diǎn)：

??1．事件

??近日，公司基金發(fā)布2019年一季度前十大重倉股數(shù)據(jù)。

??2．我們的分析與判斷

??我們選取主動非債型基金（即普通股票型、偏股混合型、平衡混合型、靈活配置型和股票多空型）的前十大重倉股持倉數(shù)據(jù)（剔除港股）為樣本進(jìn)行統(tǒng)計(jì)和分析。

??（一）2019Q1基金房地產(chǎn)持倉下降，但仍處于2010年以來中等偏高位置

??2019年Q1基金房地產(chǎn)持倉總市值為438.89億元，環(huán)比增長13.29%，在中信一級行業(yè)中排名第6，較上季度下滑兩名，所占比重為6.07%。我們統(tǒng)計(jì)了從2010年Q1以來基金房地產(chǎn)持倉占比情況，平均數(shù)為4.8%，中位數(shù)為3.9%，當(dāng)前處于歷史較高的位置。從趨勢性來看，基金房地產(chǎn)持倉自2015年Q2到2017年Q2一直在低位徘徊，從2017Q2開始持續(xù)提升，2019Q1較上季度下降1個(gè)百分點(diǎn)。

??（二）一季度仍為超配，但配置比例有所下降

??2019年Q1，基金對房地產(chǎn)板塊仍為超配，但配置比例有所下降，房地產(chǎn)超配比例為1.1%，較2018Q4回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。從2015Q2以來，房地產(chǎn)板塊一直處于低配格局，直到18Q3首次回升到超配狀態(tài)，現(xiàn)已實(shí)現(xiàn)連續(xù)三季度超配格局。

??（三）集中度提升，處于歷史高位

??2019Q1基金房地產(chǎn)集中度1為92.0%，較上季度增加4.6個(gè)百分點(diǎn)。從指數(shù)走勢相關(guān)性來看，2010Q1至2019Q1基金房地產(chǎn)集中度指標(biāo)與房地產(chǎn)指數(shù)走勢指標(biāo)的相關(guān)性為-0.64，呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。自2016Q3開始基金持倉集中度逐步提升，2018Q4集中度首次回落之后，今年一季度集中度又回歸到90%以上的水平。在房企集中度提升的邏輯下，基金持倉的聚集效應(yīng)增強(qiáng)，對龍頭及二線成長類房企的偏好明顯。（四）配置風(fēng)格轉(zhuǎn)換，偏好二線高彈性房企

??具體到標(biāo)的的選擇上，2019Q1公募基金對龍頭偏好降低，對高彈性的二線成長房企的配置力度加大，其中華發(fā)股份（600325.SH）、中南建設(shè)(000961.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)的基金倉位增量明顯，而公募基金對保利地產(chǎn)(600048.SH)、華夏幸福(600340.SH)的持倉有著不同程度的下降。

??具體來看，2019年一季度末公募基金重倉持股市值排名TOP10的地產(chǎn)股為：萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)(600048.SH)、華夏幸福(600340.SH)、新城控股(601155.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、中南建設(shè)(000961.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、陽光城(000671.SZ)、藍(lán)光發(fā)展（600466.SH），其中華發(fā)股份（600325.SH）、中南建設(shè)(000961.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)環(huán)比大幅提升，分別為529.62%、364.09%、111.73%，保利地產(chǎn)(600048.SH)、華僑城A(000069.SZ)、綠地控股（600606.SH）分別環(huán)比下降10.34%、26.82、11.49%。

??持有基金數(shù)量排名TOP10的地產(chǎn)股為：萬科A（000002.SZ）、保利地產(chǎn)(600048.SH)、新城控股(601155.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、華夏幸福(600340.SH)、招商蛇口(001979.SZ)、中南建設(shè)(000961.SZ)、陽光城(000671.SZ)、華發(fā)股份（600325.SH），其中持有萬科A（000002.SZ）和保利地產(chǎn)(600048.SH)的基金數(shù)量下降明顯，分別減少了116、134，持有中南建設(shè)(000961.SZ)、金地集團(tuán)(600383.SH)、榮盛發(fā)展(002146.SZ)的基金數(shù)量分別增加了57、48、31。

??四、投資建議

??政治局會議重提房住不炒對地產(chǎn)板塊有一定的情緒上的沖擊，在樓市小陽春背景下政策邊際寬松預(yù)期有所弱化，但同時(shí)“一城一策”仍是當(dāng)前市場的主基調(diào)，有助于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。2019Q1基金對房地產(chǎn)板塊的倉位有所下降，地產(chǎn)板塊估值修復(fù)仍有很大的空間。當(dāng)前市場集中度提升邏輯不變，龍頭房企能夠發(fā)揮融資、品牌及運(yùn)營管理優(yōu)勢，獲取更多高性價(jià)比的土地儲備。一二線城市市場有望在2019年中期企穩(wěn)回暖，對沖三四線市場下跌風(fēng)險(xiǎn)。城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速，一二線及強(qiáng)三線城市需求將進(jìn)一步釋放。我們推薦業(yè)績確定性強(qiáng)，資源優(yōu)勢明顯，市占率有較大提升空間的萬科A(000002)、保利地產(chǎn)（600048）、新城控股（601155），銷售增速高于行業(yè)平均，業(yè)績釋放較為充分的陽光城（000671）。

??五、風(fēng)險(xiǎn)提示

??政策邊際收緊，銷售超預(yù)期下滑風(fēng)險(xiǎn)等。