[克而瑞]榮盛發(fā)展：調(diào)結(jié)構(gòu)補庫存 總土儲保證企業(yè)三年需求

克而瑞研究中心  沈曉玲、萬任澄

??【銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，銷售同比增速略高于同規(guī)模房企】2019年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額465.78億元，合約銷售面積422.7萬平方米，分別同比增長16.16%和9.79%，銷售金額的增長率比TOP30房企銷售金額均值10.96%高5.2個百分點，金額面積實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

??【以三四線城市為主，加大二線城市拿地力度】為補充土地儲備，企業(yè)在上半年拿地力度明顯上升，新增土地建筑面積654.2萬平方米，同比增加40.85%，新增土地總價237.24億元，同比增加112.3%。根據(jù)18年年報，19年企業(yè)計劃新增拿地1672.51萬平方米方，上半年完成了40%。如果下半年繼續(xù)保持上半年的拿地力度，則有望完成全年的拿地目標。

??【營收凈利穩(wěn)步增長，歸母凈利率提升至12.08%】2019年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入243.61億元，同比增長25.65%，歸母凈利潤29.44億元同比增長31.05%，實現(xiàn)營收、凈利穩(wěn)步增長。由于對費用的把控適當，凈利潤穩(wěn)中有升。

??【規(guī)?；倪^程中，杠桿增加】持有現(xiàn)金313億元，基本與年初持平?，F(xiàn)金短債比0.90，短期面臨較大償債壓力。長短負債比首次低于1，下降到0.99。凈負債率上半年有所提升，為96.48%，較期初上升8.62%，債務結(jié)構(gòu)有較大的調(diào)整空間。

??【圍繞“3+X”多元化戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)力】“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，多元化營收上半年同比增長73.76%。目前已經(jīng)初步形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。

??銷售：銷售業(yè)績穩(wěn)步增長，銷售同比增速略高于同規(guī)模房企

??2019年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額465.78億元，合約銷售面積422.7萬平方米，分別同比增長16.16%和9.79%。銷售金額增長率比TOP30房企銷售金額均值10.96%，高5.2個百分點，金額面積實現(xiàn)穩(wěn)步增長。

??規(guī)模穩(wěn)定增長的原因之一是企業(yè)不斷完善“兩橫、兩縱、三集群”的區(qū)域戰(zhàn)略定位?！皟蓹M”指圍繞長江及隴海鐵路沿線布局，“兩縱”指圍繞京滬、京廣鐵路沿線布局?！叭骸敝干罡┙蚣匠鞘腥?，穩(wěn)步拓展長三角、珠三角城市群。通過深耕環(huán)渤海交通樞紐城市群以及持續(xù)發(fā)力布局長三角核心城市周邊區(qū)域使得榮盛發(fā)展項目的抗風險能力得到保障，為企業(yè)提供穩(wěn)定的銷售業(yè)績增長。

??投資：以三四線城市為主，加大二線城市拿地力度

??2019年上半年榮盛發(fā)展新增土地建筑面積654.2萬平方米，同比增加40.85%，新增土地總價237.24億元，同比增加112.3%，拿地樓面價從2405.9元/平方米提升到3626.4元/平方米,同比增加50.64%。整體來看，企業(yè)上半年明顯增加了拿地的力度，而且拿地均價也有所上升。拿地力度上升是由于2018年企業(yè)拿地目標完成率較低，全年僅完成拿地計劃的50.7%，因此企業(yè)今年加大了拿地力度。拿地均價上升是由于企業(yè)上半年增加了對于二線城市的布局。從拿地城市能級上看，上半年企業(yè)超兩成新增土儲來自二線城市，達到152萬平方米。而2018年全年新增土儲中，企業(yè)僅在石家莊拿了四幅地，共51萬平方米，占比不足10%。僅上半年榮盛發(fā)展新增二線城市土儲就為2018年的三倍。

??2019年上半年榮盛發(fā)展拿地銷售比0.51，較于2018年全年上升了0.33，而TOP30房企2019年上半年拿地銷售比平均值為0.39。拿地力度大增，部分原因也是由于去年實際拿地遠低于計劃。根據(jù)2018年年報，企業(yè)2019年計劃新增拿地1672.51萬平方米。上半年目前拿地達到全年計劃建面40%，如果下半年繼續(xù)保持上半年的拿地力度，則有望完成全年的拿地目標。雖然今年拿地力度加大，但從調(diào)研了解到，企業(yè)為控制風險，在投資方面會考慮兩個方面指標：一是保證總土儲滿足三年左右的開發(fā)需求，二是保證拿地款占銷售回款的三分之一左右。

??從拿地權(quán)益建面占比上看，榮盛近幾年保持下降趨勢。這也是由于近年來房企合作拿地的盛行，合作拿地不僅能夠加速企業(yè)沖刺規(guī)模以及業(yè)績，而且也可以分散集中拿地的風險。不過上半年企業(yè)權(quán)益建面占比比2018年略有提升，達到83.01%，說明企業(yè)也在風險控制與利潤之間做平衡。

??土地儲備：消化周期約3-4年，能夠有效保障未來發(fā)展

??截止2019年6月底，榮盛發(fā)展總土儲達到4060萬平方米，比上年年末提升12.34%。如果按照榮盛發(fā)展2018年983萬方的合約銷售面積計算，土地消化周期約為3-4年，能夠保障未來三年左右開發(fā)需求。

??盈利表現(xiàn)：營收凈利穩(wěn)步增長，歸母凈利率提升至12.08%

??2019年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入243.61億元，同比增長25.65%，歸母凈利潤29.44億元同比增長31.05%，實現(xiàn)營收、凈利穩(wěn)步增長。將營收具體拆分來看，上半年公司房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)算項目面積200.19萬平方米，結(jié)算收入216.26億元。其中廊坊、南京、沈陽、聊城以及重慶對營收貢獻較高，結(jié)算面積都在20萬平方米以上，廊坊結(jié)算面積51.63萬平方米，對營收貢獻最高。其次為企業(yè)的多元化業(yè)務盈利占比進一步提升，上半年合計貢獻營收27.35億元，占比達到11.23%，而去年同期多元化營收占比僅8.12%。

??在盈利性指標上面，毛利率同比下降了1.9個百分點至30.44%，其中房地產(chǎn)項目毛利率30.56%，比去年同期下降2.02個百分點。歸母凈利潤率同比上升0.5個百分點至12.08%。從2016年-1H2019，榮盛發(fā)展的整體毛利率維持在30.5%左右，上半年毛利下降是由于結(jié)算成本上升所致。近兩年榮盛進一步加大了長三角地區(qū)二線城市的布局，例如南京，蘇州等城市。未來隨著這部分熱門城市的高毛利項目結(jié)轉(zhuǎn)，預期整體毛利還有提升空間。

??在毛利下降的同時凈利不降反升，除了歸母凈利受項目結(jié)算的影響之外，今年企業(yè)在費用把控上也有了提升。今年上半年營銷以及管理費用占營業(yè)收入比8.02%，比去年同期下降0.41個百分點。

??償債表現(xiàn)：規(guī)模化的過程中，杠桿增加

??2019年上半年，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金313億元，與2018年末基本持平。但是由于今年部分長期債務臨近到期，短期負債比年初增加81億，達到348億元，現(xiàn)金短債比低于1，為0.90，經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流入49.7億元。企業(yè)面臨短期債務壓力，預計下半年企業(yè)將會通過擴大融資規(guī)模來彌補資金缺口。

??從長短債比來看，2019年上半年為0.99，近年來首次低于1。從2016年開始，榮盛發(fā)展的長短債比結(jié)構(gòu)就一直低于行業(yè)平均，從2.12一直下滑到目前的的0.99。截止2019年6月底，榮盛共申請銀行授信總額度926億元，已使用369.04億元，剩余556.81億元還未使用。如果榮盛積極使用剩余的授信額度，增加優(yōu)質(zhì)的長期負債，預期未來負債結(jié)構(gòu)會有所改善。

??凈負債率方面，上半年相比于2018年末略有提升，但近幾年保持整體下行。由于企業(yè)在上半年加強了拿地力度，杠桿水平增長難以避免，這也是規(guī)?；科蟮钠毡楝F(xiàn)象。從融資成本方面來看，今年上半年企業(yè)陸續(xù)發(fā)行的債券和超短融，其票面利率基本在7%-8%之間，與今年行業(yè)整體融資成本相當。

??戰(zhàn)略：圍繞“3+X”多元化戰(zhàn)略持續(xù)發(fā)力

??“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，多元化營收上半年同比增長73.76%。從2015年開始公司制定了從單純的地產(chǎn)開發(fā)商向著“3+X”新型產(chǎn)業(yè)全面發(fā)展的戰(zhàn)略格局。目前已經(jīng)初步形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務為一體的全方位、綜合性的全產(chǎn)業(yè)鏈條。上半年實現(xiàn)營業(yè)收入27.35億元，其中康旅板塊實現(xiàn)簽約9.06億元，回款9.03億元，營業(yè)收入7.06億元。產(chǎn)業(yè)園板塊實現(xiàn)凈利潤4.41億元，簽訂土地類招商協(xié)議12家，總投資26達億元。金融板塊振興銀行、中冀投資、泰發(fā)基金持續(xù)發(fā)力，其中振興銀行報告期末資產(chǎn)規(guī)模達到240億元。“3+X”戰(zhàn)略初見成效，各版塊布局逐步完善。