合生創(chuàng)展：壓力之下步入發(fā)展快車道？

??導(dǎo)讀 

??目前合生加速了企業(yè)的開發(fā)及推盤節(jié)奏，但是否能在短期內(nèi)提振企業(yè)銷售規(guī)模仍有待觀察。

◎  作者 /房玲、洪宇桁

??2019年10月18日，就在拿下東莞最大規(guī)模舊改項(xiàng)目三天之后，合生創(chuàng)展又以11.78億元拿下了蘇州昆山1宗宅地，顯現(xiàn)出了十分積極的擴(kuò)張勢(shì)頭。進(jìn)入下半年以來(lái)，合生創(chuàng)展一改上半年較為保守的投資策略，在土地市場(chǎng)和舊改簽約上展現(xiàn)出截然不同的態(tài)度，長(zhǎng)期以來(lái)以“慢周轉(zhuǎn)、高利潤(rùn)”著稱的合生創(chuàng)展，是怎樣轉(zhuǎn)而走上規(guī)模提速的道路呢？

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??長(zhǎng)期以來(lái)合生利潤(rùn)率高而規(guī)模停滯

??作為昔日的“華南五虎”之一，合生創(chuàng)展在2004年就成為了全國(guó)第一家銷售額達(dá)到百億的房企。由于合生長(zhǎng)期以來(lái)奉行“多囤地、慢周轉(zhuǎn)”的開發(fā)模式，企業(yè)得以最大限度地獲得了土地升值帶來(lái)的收益，實(shí)現(xiàn)了高利潤(rùn)率。據(jù)統(tǒng)計(jì)，合生創(chuàng)展從2004年開始其毛利率長(zhǎng)期保持在30%以上，2019年中甚至達(dá)到了52.23%，同時(shí)企業(yè)的凈利率也基本都在20%以上，是“悶聲賺錢”的房企代表。

??然而，這種發(fā)展方式在給合生帶來(lái)長(zhǎng)期高利潤(rùn)的同時(shí)也讓企業(yè)的規(guī)模發(fā)展逐漸掉隊(duì)。在當(dāng)年同屬于的“華南五虎”的碧桂園、恒大、富力、雅居樂(lè)都紛紛成為千億級(jí)的龍頭房企的同時(shí)，合生創(chuàng)展的銷售規(guī)模則一直在100億左右徘徊。最高在2018年達(dá)到了150億元，而當(dāng)年千億房企數(shù)量已經(jīng)達(dá)到了30家，合生的銷售規(guī)模已經(jīng)有嚴(yán)重掉隊(duì)的趨勢(shì)。

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??現(xiàn)金大幅增加，財(cái)務(wù)狀況優(yōu)化促進(jìn)未來(lái)發(fā)展

??2017年是合生開始加速規(guī)模發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)， 當(dāng)年9月合生重啟公開拿地，結(jié)束了自15年2月開始的沒(méi)有公開拿地的沉默期。同時(shí)，企業(yè)也在2017年開始加快開發(fā)以及供貨節(jié)奏，因此企業(yè)在2018年銷售額同比增長(zhǎng)了63%，而2019年前9個(gè)月就已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了150.72億元，超過(guò)了2018年全年的銷售額。 

??銷售額的持續(xù)增長(zhǎng)也大幅增加了企業(yè)的銷售回款，雖然企業(yè)在2019年的公開市場(chǎng)融資較少，僅發(fā)行了一筆5億美元利率為7.5%的3年期優(yōu)先票據(jù)，還有兩筆共81.6億元的ABS正在審批中，然而企業(yè)的持有現(xiàn)金則相比年初大幅增加了150%，達(dá)到了歷史新高。這除了是因?yàn)樵黾迂?fù)債從而增加了持有現(xiàn)金之外（總有息負(fù)債在年中相比年初增加了64.03億港元），企業(yè)不斷增加的銷售回款以及租金收入也有力地補(bǔ)充了企業(yè)的現(xiàn)金流。

??持有現(xiàn)金的增加也優(yōu)化了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。根據(jù)合生的中報(bào)數(shù)據(jù)，企業(yè)在2019年中的凈負(fù)債率大幅下降了10個(gè)百分點(diǎn)至60%，同時(shí)現(xiàn)金短債比提升至1.4，長(zhǎng)短債比也繼續(xù)提升至3.34。三項(xiàng)指標(biāo)全面優(yōu)化，企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況達(dá)到了近年來(lái)最好的狀態(tài)。在目前融資環(huán)境收緊的情況下，合生不錯(cuò)的財(cái)務(wù)狀況，加上企業(yè)較低的融資成本（2019年中為6.6%，低于平均的7.04%）以及自身的回款造血能力將是促進(jìn)下一步投資擴(kuò)張的基石。

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??企業(yè)加大拿地力度，總土儲(chǔ)止跌回升

??合生創(chuàng)展在2019下半年的土地市場(chǎng)動(dòng)作頻頻，接連斬獲了江門、廣州、北京等地地塊，還以13.64億元的價(jià)格接盤了新城于5月份以27.16億元競(jìng)得的杭州地塊。值得一提的是，在7月份中海以79.4億元拿下北京年內(nèi)總價(jià)地王的競(jìng)拍中，與中海鏖戰(zhàn)至最后一輪的也正是合生。除此之外，而在城市舊改方面，合生在2019年也拿下了3個(gè)大型的舊改項(xiàng)目，其項(xiàng)目投資之積極由此可見一斑。

??從總土儲(chǔ)的情況來(lái)看，由于合生在2019年的土地市場(chǎng)較為活躍，因此在2019上半年終止了從2013年開始的總土儲(chǔ)逐年減少的趨勢(shì)。在企業(yè)重啟拿地以及加速項(xiàng)目開發(fā)之后，巨量的土地儲(chǔ)備將可能使企業(yè)的銷售規(guī)模有著較快的增長(zhǎng)。

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??總結(jié)

??總而言之，在長(zhǎng)期規(guī)模掉隊(duì)的壓力之下，在充分利用企業(yè)巨量的土地儲(chǔ)備以及良好的資金空間之后，合生的規(guī)模擴(kuò)張有望步入快車道。但是值得注意的是，由于合生有大量土儲(chǔ)為大盤項(xiàng)目，因而在過(guò)去的開發(fā)經(jīng)歷中出現(xiàn)了“開發(fā)難、招商難”的情況，比如位于廣州7年未動(dòng)工的TIT合生科貿(mào)園項(xiàng)目以及已經(jīng)招商6年的合生TIT國(guó)際產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目。再加上目前合生有十多個(gè)占據(jù)了大量土儲(chǔ)的舊改項(xiàng)目，開發(fā)周期本就較長(zhǎng)，雖然目前合生已經(jīng)加速了企業(yè)的開發(fā)以及推盤節(jié)奏，但是是否能夠在短期內(nèi)提振企業(yè)的銷售規(guī)模仍然有待觀察。