[克而瑞]房企銷售壓力測(cè)試：陣風(fēng)豈能撼巨輪，可待柳暗花明時(shí)

??投資要點(diǎn)

??此測(cè)試的核心假設(shè)為受疫情影響，房企2、3月份沒有合約銷售、一年內(nèi)到期的有息負(fù)債不考慮展期，先考慮根據(jù)銷售回款支付各類費(fèi)用和債務(wù)，然后結(jié)合貨幣現(xiàn)金來綜合判斷公司在疫情下的現(xiàn)金流壓力。

??不考慮2019H1至今的土地款支出，只考慮銷售償還償還短期債務(wù)，多數(shù)樣本公司安全邊際較高。根據(jù)測(cè)算，不考慮2、3月份的銷售，克而瑞操盤金額榜單排名1-10位的四家公司中萬科A的銷售覆蓋比率最高，短期債務(wù)的償還壓力最低，而碧桂園及融創(chuàng)中國(guó)的覆蓋比率也有62%以上。排名10位之后的多數(shù)公司壓力測(cè)試結(jié)果并未因排名順序而出現(xiàn)安全邊際由高至低的情況，覆蓋比率大都較高，其中融信中國(guó)、龍光地產(chǎn)以及德信中國(guó)的已發(fā)生合約銷售金額已超過還款所需合約銷售金額，無需計(jì)算覆蓋比率；美的置業(yè)以及禹洲地產(chǎn)的覆蓋比率達(dá)10倍以上；陽光城、中梁控股、新力控股集團(tuán)及寶龍地產(chǎn)的覆蓋比率皆大于1，可完全覆蓋其償債所需銷售金額；藍(lán)光發(fā)展以及當(dāng)代置業(yè)的覆蓋比率分別為0.78及0.69，可至覆蓋其大部分的償債所需銷售金額；正榮地產(chǎn)因其短期債務(wù)規(guī)模相比同排名區(qū)間的其他公司來說較高，覆蓋比率相對(duì)較低。

??若考慮通過銷售回款既償還短期債務(wù)又支付全額拿地款，典型房企的債務(wù)償還壓力仍然不大。從支付土地款覆蓋比率區(qū)間分類來看，萬科A、陽光城、融信中國(guó)、龍光地產(chǎn)、新力控股集團(tuán)、禹洲地產(chǎn)在以銷售回款償還短期債務(wù)之后，剩余的金額仍能覆蓋已發(fā)生的土地款且覆蓋比率皆在1以上；中梁控股、美的置業(yè)、寶龍地產(chǎn)、德信中國(guó)以銷售回款償還短期債務(wù)之后，剩余的金額仍能覆蓋部分拿地款，介于本測(cè)算僅考慮通過銷售回款作為償還債務(wù)及支付拿地款的渠道，這4家公司安全邊際已然較高；碧桂園、藍(lán)光發(fā)展、正榮地產(chǎn)及當(dāng)代置業(yè)的拿地款覆蓋比例為負(fù)數(shù)的公司本身銷售對(duì)于短期債務(wù)的覆蓋比例也不到1，但現(xiàn)金短債比較高，可通過在手現(xiàn)金或其他渠道償付債務(wù)，以銷售回款保證公司未來的土地獲取機(jī)會(huì)及其他運(yùn)營(yíng)需要。

??紓困政策助力房企安度難關(guān)。各地出臺(tái)的政策針對(duì)的土地款支付、債務(wù)展期方面，可以說在一定程度上緩解了開發(fā)商的資金壓力，同時(shí)預(yù)售證的提前領(lǐng)取、交房期限的延長(zhǎng)可以讓房企在保證工程質(zhì)量的前提下更快地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回款，可以說是進(jìn)一步提高了房企的安全邊際。隨著頒布政策的城市增多，對(duì)于房企的覆蓋范圍也會(huì)逐漸增大。

??結(jié)合壓力測(cè)試以及政策現(xiàn)狀，不同銷售排行區(qū)間的典型房企的短期償債安全邊際均較高，短期內(nèi)出現(xiàn)難以償還債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)較低。

??風(fēng)險(xiǎn)提示：政策風(fēng)險(xiǎn)，融資風(fēng)險(xiǎn)，信用風(fēng)險(xiǎn)，銷售業(yè)績(jī)未完成風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)據(jù)風(fēng)險(xiǎn)