2020-04-08 10:21:22來源:克而瑞
??政策支持小微企業(yè),房企融資大環(huán)境維持謹(jǐn)慎收緊
??3月1日銀保監(jiān)會對《關(guān)于對中小微企業(yè)貸款實施臨時性延期還本付息的通知》進(jìn)行解釋,提出要對中小微企業(yè)貸款實施臨時性延期還本付息的優(yōu)惠政策,可能會對中小房企的資金鏈穩(wěn)定有一定幫助。而整體而言,在疫情肆虐、國際經(jīng)濟有下行預(yù)期的背景下,政府依然保持了堅持“房住不炒”的態(tài)度。銀保監(jiān)會也在22日的國務(wù)院新聞發(fā)布會上再次強調(diào)要堅決落實房住不炒的要求,促進(jìn)房地市場平穩(wěn)健康發(fā)展,同時配合地方政府穩(wěn)妥處置地方隱性債務(wù)問題;外匯局也同時表示外債政策調(diào)整不適用于房地產(chǎn)企業(yè),不會刺激房企增加外債。由此可以預(yù)見,國家依然會繼續(xù)保持房企融資謹(jǐn)慎收緊的態(tài)度,房企融資環(huán)境近期放松的可能性不大。
??本月房企融資額整體回升,融資成本環(huán)比下降
??3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元,環(huán)比上升42.7%,同比下降14.5%。其中,本月房企的融資發(fā)債總額為839.88億元,環(huán)比上升50.2%,同比下降5.4%。單月融資成本4.58%,環(huán)比下降1.00個百分點;其中境外債券單月融資成本7.18%,環(huán)比下降0.24個百分點,境內(nèi)發(fā)債成本上升0.08個百分點到3.72%。主要在于3月份境外發(fā)債企業(yè)較少,從而結(jié)構(gòu)性拉低了成本。
??擬上市房企及分拆業(yè)務(wù)公司為16家
??本月沒有房企掛牌上市,但是房企旗下公司方面則有正商物業(yè)興業(yè)物聯(lián)和鴻坤物業(yè)燁星集團成功上市。與此同時,本月房企方面有金輝控股和上坤地產(chǎn)遞交了招股說明書,房企旗下公司則有弘陽物業(yè)弘陽服務(wù)。因此截至2020年3月底,在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有9家和7家。此外,世茂、華潤、禹洲、越秀、深圳控股等企業(yè)也在業(yè)績會上宣布有分拆物業(yè)上市的計劃,未來較為值得關(guān)注。
??企業(yè)發(fā)債
??債券發(fā)行:境外發(fā)債近乎停滯,短期融資券持續(xù)火熱
??3月95家典型房企的融資總額為1195.58億元,環(huán)比上升42.7%,同比下降14.5%。其中,境內(nèi)債權(quán)融資941.64億元,環(huán)比增長83.9%,同比增長35.1%;境外債權(quán)融資225.14億元,環(huán)比下降27.8%,同比下降59.2%。2月房企境外債權(quán)融資已不足1月的三成,本月的環(huán)比持續(xù)下降,主要由于疫情擴散至全球,且美股自3月9日起接連觸發(fā)3次熔斷,美元債市場動蕩較大,我們監(jiān)測的95家房企中,內(nèi)房企美元債自3月12日后便無發(fā)行,而截至3月底全球疫情拐點尚未到來,內(nèi)房海外美元債發(fā)行預(yù)估將會停滯一段時間,同時多家房企管理層在業(yè)績會上表示目前不是美元債發(fā)行的窗口期,房企融資進(jìn)而轉(zhuǎn)向境內(nèi)探索。
??其中,3月房企的債券發(fā)行總額為839.88億元,環(huán)比上升50.2%,同比下降5.4%,境內(nèi)發(fā)債631.30億元,環(huán)比上升132.7%,境外發(fā)債208.58億元,環(huán)比下降27.6%,本月境內(nèi)發(fā)債是境外發(fā)債的3.03倍,主要由于3月下旬受美股熔斷影響導(dǎo)致的內(nèi)房美元債發(fā)行停滯,房企轉(zhuǎn)向境內(nèi)發(fā)債。本月房企境內(nèi)公司債發(fā)行332.20億元、中期票據(jù)85.50億元、超短融資券202.60億元,分別環(huán)比增長221.4%、12.5%、120.2%,值得注意的是,超短融本月發(fā)行持續(xù)火熱,發(fā)行了18筆。
??3月單月房企新增債券類1融資成本4.58%,環(huán)比下降1.00個百分點;主要在于3月份境外發(fā)債企業(yè)較少,從而結(jié)構(gòu)性拉低了成本。其中境外債券融資成本7.18%,環(huán)比下降0.24個百分點,境內(nèi)發(fā)債成本上升0.08個百分點到3.72%。2020年前3月房企新增債券類1融資成本6.58%,較2019年全年下降0.46個百分點,其中境外債券融資成本達(dá)8.51%,較2019年全年增長0.41個百分點,境內(nèi)債券融資成本3.87%,較2019年全年下降1.34個百分點。整體融資成本的下降主要由于一方面境外債券發(fā)行的減少,一季度境外/境內(nèi)債券比1.40,同比下降了0.72,此外,境內(nèi)超短融發(fā)行量的上升也是導(dǎo)致成本下降的重要原因。
??具體企業(yè)表現(xiàn)來看,3月發(fā)債最高的企業(yè)為世茂房地產(chǎn),發(fā)債總量70億元,主要為世茂房地產(chǎn)發(fā)行了3筆共70億元的公司債,且這兩筆融資成本較低,均在4%以下;此外,中海本月發(fā)行的3筆共計10億美元境外優(yōu)先票據(jù),年限在5-15年,利率水平僅在3%左右,利率極低。
??債券期限:本月到期債券類232.79億元
??本月房企有17筆債券到期,金額共計232.79億元。其中,到期金額最高為碧桂園2016年3月發(fā)行的40億元的公司債。此外,招商蛇口本月有2筆境債券到期,分別是一筆20億元的中期票據(jù)和10億元的超短融資券。
??提前關(guān)注到2020年4月將有20筆債券到期,金額共計274.32億元,環(huán)比上漲18%。單筆金額最高為景瑞控股2017年4月發(fā)行的一筆4億美元人民幣的境外優(yōu)先票據(jù)。
??上市和股票
??擬上市企業(yè):排隊房企及分拆業(yè)務(wù)公司為16家
??3月25日和30日,金輝控股和上坤地產(chǎn)分別向港交所提交了招股說明書,同時金輝也撤回了2016年向上交所遞交的上市申請。因此截至2020年3月底,在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產(chǎn)、大唐地產(chǎn)、鵬潤控股、金輝控股以及上坤地產(chǎn)9家,其中海倫堡、奧山以及萬創(chuàng)國際的招股書已經(jīng)過期,截止2020年3月底仍未更新,未來是否繼續(xù)申請上市仍然有待觀察。
??在房企分拆旗下公司上市方面,本月有弘陽地產(chǎn)旗下物業(yè)公司的弘陽服務(wù)向港交所申請上市,同時由于本月正商旗下物業(yè)興業(yè)物聯(lián)和鴻坤物業(yè)燁星集團都成功掛牌,因此截至2020年3月底,在港交所等待IPO的房企旗下公司共有7家。此外,本月世茂、華潤、禹洲、越秀、深圳控股等企業(yè)也在業(yè)績會上宣布有分拆物業(yè)上市的計劃,未來較為值得關(guān)注,房企分拆物業(yè)或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。
??IPO和增發(fā):2家房企旗下物業(yè)公司成功上市
??本月沒有房企掛牌上市,因此2020年成功上市的房企截至3月底仍然只有匯景控股一家,與此同時本月也沒有房企進(jìn)行增發(fā)配股。
??在房企分拆旗下公司上市方面,本月正商物業(yè)興業(yè)物聯(lián)和鴻坤物業(yè)燁星集團分別在9日和13日成功掛牌上市,是2020年首批上市的房企旗下公司。其中,興業(yè)物聯(lián)全球發(fā)售1億股,所得款項凈額為1.678億港元;燁星集團則全球發(fā)售1億股,所得款項凈額為1.213億港元。
??股權(quán)變動:龍湖和中海分別獲境外機構(gòu)增持和減持
??本月有部分房企出現(xiàn)了股東對公司股票進(jìn)行增持減持,比如難過置業(yè)、中海和龍湖等,其中中海股東摩根大通進(jìn)行了減持,龍湖則獲得美國資本集團增持,一定程度上反映了境外資本市場對企業(yè)未來前景的看法,然而整體來看動作并不大,數(shù)額都相對較小且對公司控股權(quán)并沒有影響。本月還有部分房企如華僑城和寶龍地產(chǎn)等也公布了回購股份的結(jié)果,其中華僑城是首次進(jìn)行股份回購,而寶龍則在回購股份之后直接進(jìn)行了注銷,公司股價也隨之從近幾個月來的最低點有所回升。
??股價變動:地產(chǎn)股整體不佳,物業(yè)商管股依然是亮點
??本月受疫情和美股熔斷影響,再加上港股進(jìn)入了年報季,2019年房企的業(yè)績增長較為一般,因此A股和H股的地產(chǎn)股整體表現(xiàn)都不佳。由于國內(nèi)疫情控制較為成功,復(fù)工復(fù)產(chǎn)也穩(wěn)步推進(jìn),因而A股資本市場信心逐漸回升,A股地產(chǎn)股相對于H股而言表現(xiàn)相對較好,有近34%的地產(chǎn)股在整月出現(xiàn)了上漲,而H股則僅有15%。在H股方面,本月SOHO中國的漲幅較大,月漲幅為41.84%,企業(yè)從3月10日曝出私有化傳聞之后股價持續(xù)震蕩大漲,而根據(jù)其2019年業(yè)績來看,企業(yè)表現(xiàn)實在平平,最終整月的股價大漲主要也是私有化帶來的市場影響。除了SOHO中國之外,本月物業(yè)商管股的漲幅都相當(dāng)不錯,比如永升生活服務(wù)、中海物業(yè)和寶龍商業(yè)的漲幅排名內(nèi)房股前五,再度體現(xiàn)了香港資本市場對物業(yè)商管股的青睞。
??在A股房企方面,本月漲幅最大的是萬通地產(chǎn),其股價從23日開始一直到月末都在上漲通道中,最后整月漲幅30.13%。
??其他資本運作
??本月房企和金融機構(gòu)的合作依然較少,值得注意的是中梁控股在本月7日與廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行共同簽署合作戰(zhàn)略合作協(xié)議,根據(jù)協(xié)議,2020年廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行將向中梁控股集團授信80億元。截至2019年底,廣發(fā)銀行、浦發(fā)銀行累計向中梁控股15個項目提供各類融資45億元,融資余額29億元。與2019年相比,2020年中梁控股獲得的授信額度提高,也體現(xiàn)了金融機構(gòu)對中梁未來發(fā)展的看好,對企業(yè)的資金鏈穩(wěn)定有一定的幫助。