[克而瑞]規(guī)模、利潤(rùn)如何取舍？房企合作開(kāi)發(fā)態(tài)度分化

??導(dǎo) 讀 

??一方面是“提質(zhì)增效”追求精細(xì)化發(fā)展，另一方面是“分享權(quán)益”撬動(dòng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，此背景下房企合作開(kāi)發(fā)的意愿也出現(xiàn)分化。

??◎  作者 / 謝楊春、吳嘉茗

??隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，整體規(guī)模幾乎見(jiàn)頂，恒大、旭輝等規(guī)模房企提出了提質(zhì)增效、提高權(quán)益保證利潤(rùn)的發(fā)展的戰(zhàn)略；但與此同時(shí)，部分房企卻開(kāi)啟了尋地合作計(jì)劃，意圖通過(guò)開(kāi)放合作比例維持行業(yè)地位、尋求規(guī)模進(jìn)階。一方面是“提質(zhì)增效”追求精細(xì)化發(fā)展，另一方面是“分享權(quán)益”撬動(dòng)規(guī)?？焖僭鲩L(zhǎng)，此背景下房企合作開(kāi)發(fā)的意愿也出現(xiàn)分化。

??1 房?jī)r(jià)維穩(wěn)

??地價(jià)難降倒逼房企開(kāi)啟“合作計(jì)劃”

??近期中梁、華潤(rùn)、中海、中交等房企陸續(xù)發(fā)布“尋地合作計(jì)劃”，提出以戰(zhàn)略合作、股權(quán)合作、聯(lián)合拿地、收并購(gòu)、代建、城市更新、國(guó)企混改、勾地、舊城改造等方式獲新項(xiàng)目的需求。主要以國(guó)企、央企為主，且范圍基本上集中于一二線和強(qiáng)三線城市。而越秀、融信、首創(chuàng)、奧園、弘陽(yáng)、正榮等多家上市房企也在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中表達(dá)了2020年還將繼續(xù)增加土地聯(lián)合獲取開(kāi)發(fā)、增強(qiáng)合作、降低成本的投資態(tài)度。

??諸如此類(lèi)的“尋地合作計(jì)劃”發(fā)布，一方面是在“房?jī)r(jià)維穩(wěn)、地價(jià)難降、利潤(rùn)空間收窄”的大背景下，倒逼房企在2020年不得不大力拓寬拿地渠道、控制拿地成本。優(yōu)質(zhì)城市在配建房、自持等約束條件下，優(yōu)質(zhì)地塊的隱形樓板價(jià)持續(xù)上漲，限價(jià)短期尚未放寬，企業(yè)的運(yùn)營(yíng)難度加大、盈利空間漸窄。

??另一方面，回歸二線的戰(zhàn)略驅(qū)使下，僧多粥少導(dǎo)致優(yōu)質(zhì)城市拿地艱難。自2019年企業(yè)提出回歸一二線之后，一線城市和二線城市全年成交建面同比分別上升11.07%和9.64%，但其中上海和深圳除去特殊屬性用地后，成交建面同比各自下滑5.32%和10.37%?？梢钥吹?，優(yōu)質(zhì)城市、優(yōu)質(zhì)地塊仍處于僧多粥少的態(tài)勢(shì)，招拍掛撿漏難度大，導(dǎo)致諸多房企“不得不”開(kāi)展尋地合作計(jì)劃。

??2 合作開(kāi)發(fā)已是常態(tài)

??短期犧牲權(quán)益撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)

??事實(shí)上合作拿地、合作開(kāi)發(fā)對(duì)于房企而言并非新鮮事，絕大多數(shù)房企都已經(jīng)參與，且合作比例并不低：從上市公司披露的2019年新增拿地來(lái)看，僅有中海、榮盛、雅居樂(lè)和新城等少數(shù)幾家房企權(quán)益比例維持在80%以上，在上市房企中屬于新增土儲(chǔ)權(quán)益較高的企業(yè)。

??大部分上市公司的新增土儲(chǔ)的權(quán)益比例在50%-80%以?xún)?nèi)，包括龍湖、萬(wàn)科、綠城、中梁、世茂等龍頭房企；此外融信、大發(fā)、德信的權(quán)益比例分別低至47%、46%和39%，這些企業(yè)大部分拿地以合作為主，且在合作中的權(quán)益占比并不高。

??較低水平的權(quán)益拿地比將影響合同銷(xiāo)售權(quán)益占比, 使交房時(shí)營(yíng)收權(quán)益占比下降,最終導(dǎo)致公司的報(bào)表質(zhì)量下降, 未來(lái)的歸母利潤(rùn)增長(zhǎng)亦將低于營(yíng)收增長(zhǎng)。但損失權(quán)益的另一面則是規(guī)模的快速擴(kuò)大。

??從2019年全口徑銷(xiāo)售額TOP10企業(yè)來(lái)看，僅有恒大、綠地和中海的權(quán)益比例維持在9成以上，另外7家房企的權(quán)益比例均在80%以下，萬(wàn)科、華潤(rùn)的權(quán)益比例在10強(qiáng)中最低。

??通過(guò)對(duì)比十年前TOP10的歸母公司權(quán)益占比也可以發(fā)現(xiàn)，在行業(yè)高速發(fā)展的過(guò)程中，無(wú)論是龍頭還是中小房企，多采用了犧牲權(quán)益來(lái)?yè)Q取規(guī)模的快速擴(kuò)張。

??2010年銷(xiāo)售額10強(qiáng)房企的平均歸屬母公司權(quán)益達(dá)到91%，而到2019年該數(shù)字下降至67%，降幅達(dá)24個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園、保利的歸母權(quán)益占比也下滑近30個(gè)點(diǎn)左右。

??3 權(quán)益之“爭(zhēng)”分化

??規(guī)模房企提升權(quán)益“增收既增利”

??在傳統(tǒng)土拍市場(chǎng)供不應(yīng)求、要求增多的情況下，合作拿地、開(kāi)發(fā)已經(jīng)成為房企獲得新項(xiàng)目的重要方式，也是房企規(guī)模迅速提升的一劑猛藥。

??通過(guò)合作方式拿地，雖然有效地降低了土地成本，達(dá)到“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手”的效果，但房企在積極合作的同時(shí)，也必須正視過(guò)度合作開(kāi)發(fā)帶來(lái)的問(wèn)題，例如：

??1）聯(lián)合操盤(pán)可能由于團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定性不足，影響開(kāi)發(fā)效率，進(jìn)而影響項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度；

??2）合作對(duì)象發(fā)生突發(fā)事件，影響合作項(xiàng)目的口碑和銷(xiāo)售；

??3）合作比例過(guò)高，對(duì)于企業(yè)的歸母凈利率有一定的影響。

??因此大部分龍頭房企在合作時(shí)有一定的要求，例如萬(wàn)科、融創(chuàng)、龍湖、保利一般要求合作項(xiàng)目由己方公司操盤(pán)，綠地、新城在控制成本和團(tuán)隊(duì)方面要求較高，中海、恒大在過(guò)去則要求控制合作比例，主要是為了避免“增收不增利”的現(xiàn)象。

??我們認(rèn)為未來(lái)市場(chǎng)仍將出現(xiàn)一定分化。一是在面對(duì)優(yōu)質(zhì)城市優(yōu)質(zhì)的地塊時(shí)，權(quán)益比例會(huì)提升，合作開(kāi)發(fā)的空間并不多；二是企業(yè)之間分化，對(duì)于中小房企而言，短期通過(guò)犧牲權(quán)益能夠快速撬動(dòng)規(guī)模增長(zhǎng)，但對(duì)于部分規(guī)模房企而言，提升權(quán)益比例、提高利潤(rùn)增速是長(zhǎng)期之計(jì)。

??總體來(lái)看，近期龍頭房企合作尋地積極性提高，一方面是在土地市場(chǎng)難以滿(mǎn)足需求的情況下不得已而為之，另一方面是面臨行業(yè)進(jìn)入整合期，龍頭房企也有進(jìn)一步分食市場(chǎng)的需求。此外近期受到疫情影響的部分小房企、項(xiàng)目公司現(xiàn)金流緊張，對(duì)規(guī)模房企而言也是尋求收并購(gòu)、合作的好機(jī)會(huì)。

??當(dāng)然，合作開(kāi)發(fā)作為一把雙刃劍，雖然能夠快速撬動(dòng)規(guī)模，但對(duì)操盤(pán)運(yùn)營(yíng)能力的要求也更高。中海、華潤(rùn)等龍頭房企有能力控制一定的合作比例，對(duì)此類(lèi)房企而言主要應(yīng)該在尋求優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的同時(shí)找到利潤(rùn)與規(guī)模之間的平衡點(diǎn)。而小型房企則在合作開(kāi)發(fā)中的話語(yǔ)權(quán)相對(duì)較弱，通過(guò)合作撬動(dòng)杠桿、擴(kuò)張規(guī)模的需求也更強(qiáng)烈，未來(lái)可能合作開(kāi)發(fā)比例仍會(huì)進(jìn)一步提高，也更需要警惕合作拿地中的風(fēng)險(xiǎn)。