[克而瑞]華發(fā)股份：銷售額同比上漲58.5%，全國化布局提速

??【銷售金額同比增長58.5%，年度股息率9%】2019年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售金額922.73億元，同比增長58.5%；實現(xiàn)銷售面積395.91萬平方米。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)，2019年華發(fā)股份位居銷售排行榜第39位，繼2018年提升9位后，又提升8位，實現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)趕超。銷售結(jié)構(gòu)方面，2019年華發(fā)股份在珠海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額256.21億元，同比增長106%，業(yè)績占比進一步提升至27.8%，穩(wěn)居珠海龍頭地位；此外華東區(qū)域業(yè)績貢獻度保持在40.7%的高位；北方區(qū)域和北京公司首次業(yè)績釋放，合計銷售占比8.1%，整體區(qū)域分布更趨均衡。2019年，向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金4元（含稅），連同中期分紅,派發(fā)現(xiàn)金股利占2019年凈利潤的45.6%，股息率達到9%。

??【新進11城，全國化布局加速】2019年，華發(fā)股份通過公開競購、合作開發(fā)等方式積極拓儲，首次進駐重慶、成都、長沙、鄭州、宜昌、湛江、煙臺等11個城市，新增36個項目，項目拓展資金超過300億元，整體溢價率保持在10%以下的較低水平。截至2019年年末，華發(fā)股份擁有待開發(fā)土地儲備建筑面積697.48萬平方米，在建面積1367.02萬平方米。期內(nèi)，華發(fā)股份在加速拓展核心一、二線城市及輻射的三四線城市的基礎(chǔ)上，完成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區(qū)域以及北京公司的“6+1”區(qū)域布局，全國化布局進一步深化。

??【營收增長39.9%，主體信用評級上調(diào)】2019年，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入331.5億元，同比增長39.9%；實現(xiàn)凈利潤33.2億元，較上年進一步增長38.1%。期內(nèi)，華發(fā)股份的毛利率為29.6%，較2018年同期提升2.3個百分點，凈利率和歸母凈利率均較去年同期微降。凈負債率進一步下降56.6個百分點至176.9%，債務(wù)壓力持續(xù)減緩?，F(xiàn)金短債比0.59，長短債務(wù)比1.34，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。期內(nèi)，華發(fā)股份積極探索創(chuàng)新融資模式，融資渠道進一步拓寬，平均融資成本保持在6.35%的合理水平，主體信用評級及各項融資產(chǎn)品評級均由“AA+”上調(diào)至“AAA”。

??【“一核兩翼”業(yè)務(wù)發(fā)展格局持續(xù)深化】在產(chǎn)業(yè)布局方面，華發(fā)股份一改地產(chǎn)行業(yè)“重銷售輕運營”的風格，已形成以住宅為主業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步發(fā)展的“一核兩翼”格局。年報顯示，華發(fā)股份旗下以華發(fā)商都、華發(fā)新天地等為代表的優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)大幅增加，為華發(fā)股份未來穩(wěn)定的可持續(xù)增長奠定基礎(chǔ)。

??1 銷售

??銷售金額同比增長58.5%

??珠海區(qū)域業(yè)績貢獻度提升

??2019年，華發(fā)股份實現(xiàn)銷售金額922.73億元，同比增長58.5%；實現(xiàn)銷售面積395.91萬平方米。銷售業(yè)績增速處于行業(yè)高位，且2015-2019年間的平均復合增長率達62.3%。得益于一、二線城市重點布局的成效逐步釋放，以及全國化布局的持續(xù)完善，華發(fā)股份的行業(yè)競爭力持續(xù)提升。根據(jù)克而瑞榜單數(shù)據(jù)，2019年華發(fā)股份位居銷售排行榜第39位，繼2018年提升9位后，又提升8位，實現(xiàn)規(guī)模的持續(xù)趕超。

??華發(fā)股份銷售的穩(wěn)健增長，一方面得益于其堅持“因城施策”、“一盤一策”的精細營銷管理策略，以及對銷售回款質(zhì)量的注重；另一方面，其全國化戰(zhàn)略布局的持續(xù)均衡合理化，在增強抗風險能力的同時，重點區(qū)域成效釋放顯著。2019年，在“立足珠海、面向全國”的總體戰(zhàn)略下，華發(fā)股份在珠海區(qū)域?qū)崿F(xiàn)銷售金額256.21億元，同比增長106%，業(yè)績占比進一步提升至27.8%，穩(wěn)居珠海龍頭地位。未來在粵港澳產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)下，預(yù)計珠海將帶動周邊區(qū)域，對銷售的支撐作用進一步走強。此外，華東區(qū)域業(yè)績貢獻度保持在40.7%的高位，北方區(qū)域和北京公司首次業(yè)績釋放，合計銷售占比8.1%，整體區(qū)域分布更趨均衡。

??年報顯示，2019年度華發(fā)股份擬向全體股東每10股派發(fā)現(xiàn)金股利4元（含稅），共計派發(fā)現(xiàn)金股利8.47億元，連同中期分紅，派發(fā)現(xiàn)金股利占2019年凈利潤的45.6 %，2019年度股息率達到9.0%。華發(fā)股份已經(jīng)實現(xiàn)連續(xù)11年現(xiàn)金分紅回饋投資者。

??2 投資

??立足珠海

??加快全國化區(qū)域拓展

??2019年，華發(fā)股份圍繞聚焦粵港澳大灣區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)、長江中下游區(qū)域等核心城市群布局戰(zhàn)略，通過公開競購、合作開發(fā)等方式積極拓儲，首次進駐重慶、成都、長沙、鄭州、宜昌、湛江、煙臺等11個城市，新增36個項目，項目拓展資金超過300億元，整體溢價率保持在10%以下的較低水平，對應(yīng)的流量貨值超過1000億元。高質(zhì)量、低溢價的優(yōu)質(zhì)項目將為華發(fā)股份的提速發(fā)展提供有力支撐。

??截至2019年年末，華發(fā)股份擁有待開發(fā)土地儲備建筑面積697.48萬平方米，在建面積1367.02萬平方米。

??從土地儲備的區(qū)域分布來看，2019年末華發(fā)股份的土儲結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。報告期內(nèi)，華發(fā)股份在加速拓展核心一、二線城市及輻射的三四線城市的基礎(chǔ)上，完成了珠海、華南、華東、華中、北方、山東6大區(qū)域以及北京公司的“6+1”區(qū)域布局。其中，在扎根珠海的定位下，華南地區(qū)的土地儲備面積占比同比提升4.1個百分點至33.9%；華中、華東和北方地區(qū)的土地儲備面積占比分別為45.7%、8.3%和12.1%，全國化布局戰(zhàn)略進一步深化。

??3 財務(wù)

??營收增長39.9%

??信用評級上調(diào)

??2019年，華發(fā)股份實現(xiàn)營業(yè)收入331.5億元，同比增長39.9%；其中房地產(chǎn)銷售收入317.4億元，同比增長40%，占總營收的95.7%。實現(xiàn)凈利潤33.2億元，同比增長38.1%；其中歸屬上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤27.86億元，同比增長22.45%。

??報告期內(nèi)，華發(fā)股份的毛利率為29.6%，較2018年同期提升2.3個百分點。凈利率和歸母凈利率分別較去年同期微降0.1和1.2個百分點至10%和8.4%，主要由于結(jié)轉(zhuǎn)收入增加的同時，銷售和管理費用的同步增長。

??截至2019年年末，華發(fā)股份持有現(xiàn)金260.8億元，同比增長36.3%，年度純現(xiàn)金流入67億元，顯示出非常好的新增銷售的情況和較強的償債能力；2019年末預(yù)收款項為585.23億元，同比增長49.96%，逐步結(jié)轉(zhuǎn)可為未來幾年的業(yè)績提供堅實的保障。同時，扣除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負債率處于行業(yè)合理水平，經(jīng)營的穩(wěn)健性進一步提高。同時，凈負債率進一步下降56.6個百分點至176.9%，債務(wù)壓力持續(xù)減緩。債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，現(xiàn)金短債0.59，長短債務(wù)比1.34，分別較2018年年末提升0.16個和0.02個百分點。整體來看，債務(wù)結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。

??此外，華發(fā)股份積極探索創(chuàng)新融資模式，期內(nèi)融資渠道進一步拓寬，成功落地永續(xù)中票、長租公寓類REITS、供應(yīng)鏈ABS、超短融、境外美元債、商業(yè)地產(chǎn)CMBN等創(chuàng)新產(chǎn)品業(yè)務(wù)，平均融資成本保持在6.35%的合理水平。得益于資本管控水平的提升、風險防范能力的加強以及運營效率的優(yōu)化，2019年，聯(lián)合信用評級有限公司、中誠信國際信用評級有限責任公司將華發(fā)股份的主體信用評級及各項融資產(chǎn)品評級均由“AA+”上調(diào)至“AAA”。

??主體評級的上調(diào)，有力地助推了華發(fā)股份較低成本的資本運作。2019年8月19日，華發(fā)股份發(fā)行“19華發(fā)03”、“19華發(fā)04”私募債，利率分別為4.67%、4.45%，創(chuàng)下新低；2020年2月24日，華發(fā)股份15.8億元5年期小公募債券，3.38%的利率更創(chuàng)下了同規(guī)模同期同評級債券的記錄，反映市場對華發(fā)股份強烈的認可。

??4 戰(zhàn)略

??“一核兩翼”產(chǎn)業(yè)布局下

??多元化發(fā)展穩(wěn)步推進

??在產(chǎn)業(yè)布局方面，華發(fā)股份一改地產(chǎn)行業(yè)“重銷售輕運營”的 風格，已形成以住宅為主業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)與上下游產(chǎn)業(yè)鏈同步發(fā)展的 “一核兩翼”格局。

??其中商業(yè)板塊業(yè)績突出，閱潮書店新增5家社區(qū)店，門店擴張?zhí)崴伲恢楹ＨA發(fā)商都引進一批知名品牌，實現(xiàn)跨越升級。長租住房進展順利，優(yōu)生活公司“華庭”“華寓”2條長租公寓產(chǎn)品線成功落地運營。建筑產(chǎn)業(yè)化和住宅配套產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)均穩(wěn)步取得進展，華發(fā)景龍營業(yè)規(guī)模逐年遞增；設(shè)計公司總包業(yè)務(wù)取得突破；建泰公司開業(yè)首年實現(xiàn)較佳業(yè)績，企業(yè)信用提升，正式邁向全國市場；華實中建積極推進裝配式建筑產(chǎn)業(yè)示范基地港澳認證；園林公司經(jīng)營業(yè)績超額完成年度目標計劃。

??未來，隨著“一核兩翼”業(yè)務(wù)格局的進一步深化，產(chǎn)業(yè)協(xié)同效應(yīng)有望顯現(xiàn)，將助力華發(fā)股份的迎來新的利潤增長點。

??5 資本市場