[克而瑞]政府支持舊改、REITs，本月海外發(fā)債繼續(xù)停滯

??房企融資大環(huán)境維持收緊

??部分領域有利好消息

??本月政府依然延續(xù)了嚴管房企融資，堅持房住不炒的戰(zhàn)略，并對相關政策作出了說明和解釋：4月3日，財政部在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上明確了地方政府專項債不得用于土地收儲和房地產相關項目，22日銀保監(jiān)會又強調要堅決糾正貸款違規(guī)流入房地產行為。而與此同時，政府仍然對房地產行業(yè)的發(fā)展釋放出了一些利好：4月3日財政部將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入了地方政府專項債券的支持范圍；上海政府在10日宣布會支持房地產企業(yè)合理融資需求，鼓勵金融機構加大對舊區(qū)改造的融資支持；20日央行將5年期以上LPR下調了10個基點；30日證監(jiān)會和發(fā)改委聯合下達通知表明要推進基礎設施領域REITs試點工作。這些政策表明房企未來在舊改、銷售回款以及PPP項目建設等方面的融資可能會得到支持。

??本月沒有企業(yè)發(fā)行境外債

??整體融資成本環(huán)比下降

??本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環(huán)比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，4月房企的發(fā)債總額為309.3億元，環(huán)比下降65.9%，同比下降63.8%。本月單月融資成本3.93%，環(huán)比下降0.71個百分點；主要是本月無境外債發(fā)行，從而結構性拉低了成本,同時境內超短融發(fā)行量的增加也是融資成本下降的重要原因。

??擬上市房企及分拆業(yè)務公司為18家

??本月沒有房企或房企旗下公司掛牌上市。而在上市申請方面，本月房企方面有領地控股首次遞交招股說明書，同時三巽控股也在原招股書到期之后重新提交了招股書，房企旗下公司則有奧園旗下的中國文旅。因此截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企和房企旗下公司分別有10家和8家。此外，本月合景泰富、世茂、金科等企業(yè)也宣布計劃分拆物管業(yè)務上市，未來較為值得關注。

??企業(yè)發(fā)債

??債券發(fā)行：房企境外無發(fā)債等原因致發(fā)債量環(huán)比腰斬

??本月95家典型房企的融資總額為1104.39億元，環(huán)比下降14.9%%，同比下降16.2%。其中，境內債權融資790.32億元，環(huán)比下降23.3%，同比增長64.5%；境外債權融資82.84億元，環(huán)比下降63.5%，同比下降86.8%。一方面境內公司債等發(fā)行集中在3月份，導致本月境內債權融資減少；另一方面，由于境外疫情持續(xù)擴散的影響，境外美元債的發(fā)行盛況仍沒有恢復，本月僅有3家房企進行了境外銀團貸款，暫無境外美元債的發(fā)行，也是導致整體融資水平下降的原因。

??此外，值得注意的是，本月股權融資、永續(xù)債、資產證券化發(fā)行環(huán)比實現較大的上漲，特別是資產證券化產品，由于公司債、中期票據等發(fā)行門檻相對較高，且額度有限，資產證券化產品成為了多數公司補充資金的重要來源，本月除了已發(fā)行之外，還有較多企業(yè)的資產證券化產品獲批，如華發(fā)股份、龍湖、新城、榮盛發(fā)展、藍光等ABS產品獲批發(fā)行。

??其中，4月房企的發(fā)債總額為309.3億元，環(huán)比下降65.9%，同比下降63.8%，其中受國外疫情持續(xù)影響，本月房企無境外發(fā)債；境內發(fā)債309.30億元，環(huán)比下降55.8%，同比上升20.1%，在3月多數房企發(fā)行公司債，使得本月境內發(fā)債量減少。境內發(fā)債從結構上看，本月房企境內公司債發(fā)行85.00億元、中期票據134.3億元、融資券90.00億元，分別環(huán)比下降80.06%、上升44.41%、下降50.3%。

??本月單月融資成本3.93%，環(huán)比下降0.71個百分點。主要在于4月份沒有企業(yè)發(fā)行境外債，從而結構性拉低了成本。2020年前4月房企新增債券類1融資成本6.29%，較2019年全年下降0.82個百分點，其中境外債券融資成本達8.51%，較2019年全年增長0.43個百分點，境內債券融資成本3.93%，較2019年全年下降1.39個百分點。整體融資成本的下降一方面主要由于整體的境外發(fā)債整體數額較少，境外/境內債券比1.06，同比下降了1.20，此外，境內超短融發(fā)行量的上升也是導致成本下降的重要原因。

??具體企業(yè)表現來看，4月發(fā)債最高的企業(yè)為萬達集團，發(fā)債總量50億元，主要為其于4月16日發(fā)行了一筆50億元的中期票據，融資利率4.89%；此外，融創(chuàng)中國本月發(fā)行了1筆4年起的40億元的公司債，利率水平4.78%左右。

??債券期限：本月到期債券類274.32億元

??本月房企有20筆債券到期，金額共計274.32億元.其中，到期金額最高為景瑞控股2017年4月發(fā)行的一筆4億美元人民幣的境外優(yōu)先票據。此外，建業(yè)地產本月有2筆境債券到期，分別是一筆3億美元和1億新加坡元的境外優(yōu)先票據。提前關注到2020年5月將有19筆債券到期，金額共計293.58億元，環(huán)比上漲7%。單筆金額最高為雅居樂2015年發(fā)行的一筆5億美元的境外優(yōu)先票據，此外綠地有3筆共計約59.2億元的債券到期。

??上市和股票

??擬上市房企：排隊房企及分拆業(yè)務公司為18家

??4月9日領地控股向港交所遞交了招股說明書，而在4月27日三巽控股在原有招股書過期后再次提交了新的招股說明書。因此截至2020年4月底，在港交所等待IPO的房企有海倫堡、奧山控股、萬創(chuàng)國際、三巽控股、港龍地產、大唐地產、鵬潤控股、金輝控股、上坤地產以及領地控股10家，其中海倫堡、奧山、萬創(chuàng)國際以及港龍地產的招股書已經過期，截止2020年4月底仍未更新，未來是否繼續(xù)申請上市仍然有待觀察。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月僅有中國奧園旗下的文旅公司中國文旅向港交所申請上市，而建業(yè)旗下物業(yè)公司建業(yè)新生活則在28日通過了上市聆訊。因此截至2020年3月底，在港交所等待IPO的房企旗下公司共有8家。此外，本月合景泰富、世茂、金科等企業(yè)也宣布計劃分拆物管業(yè)務上市，未來較為值得關注，房企分拆物業(yè)或商管等板塊上市的熱潮仍在繼續(xù)。

??IPO和增發(fā)：世茂年內二次配股融資23億港元

??本月沒有房企掛牌上市，因此2020年成功上市的房企截至4月底仍然只有匯景控股一家。而在增發(fā)配股方面，本月世茂房地產以每股29.73港元的配售價配售7820.4萬股，配售價格相當于4月22日的收市價每股30.40港元折讓約2.20%，配售股份相當于企業(yè)已發(fā)行股本約2.26%及經認購事項擴大后的已發(fā)行股本約2.21%。世茂通過本次增發(fā)配股凈融資約23.1億港元，將用于項目開發(fā)、償還債務及集團一般營運資金。這是世茂今年以來第二次以配售股份方式進行融資，上一次是在今年1月17日配售1.58億股股份募集了約46.38億港元，可以認為這兩次的配股融資都是收購福晟項目的延續(xù)。

??在房企分拆旗下公司上市方面，本月沒有房企旗下公司成功上市。而由于建業(yè)旗下物業(yè)公司建業(yè)新生活在本月成功通過了上市聆訊，預計將在5月15日掛牌上市，未來較為值得關注。

??股權變動：融創(chuàng)減持金科，新湖中寶入股綠城

??本月有多家房企出現了股東對公司股票進行增持減持，比如奧園、龍湖和金科等，其中金科和綠城的股權變動較為引人注目。對于金科集團而言，融創(chuàng)將其持有的11%的金科股份轉讓給紅星集團，意味著圍繞著金科三年多的股權之爭落下了帷幕，融創(chuàng)通過退出順利回籠了46.99億元的現金，黃紅云則將更加牢固掌握住金科的控制權，同時紅星集團的入股也有利于加深雙方的合作，形成了三贏的局面。而綠城中國在新湖中寶入股之后，原有的中交、九龍倉、宋衛(wèi)平三足鼎立的局面被打破，新湖中寶取代了宋衛(wèi)平成為綠城的第三大股東，也將自己與綠城的關系更進一步捆綁在一起。

??股價變動：地產股整體回暖，投資者依舊看好物業(yè)股

??本月A股和H股的地產相關股整體表現相較于上月明顯回暖，兩市都有65%以上的地產股在整月出現了上漲。在H股方面，本月合生創(chuàng)展的漲幅較大，月漲幅為26.45%，企業(yè)股價從3月23日開始就進入了上升通道，主要是因為2019年業(yè)績較為不錯，企業(yè)的合約銷售額首次突破了200億元，營業(yè)收入則同比增長約39.9%；毛利同比增長約43.4%；毛利率也保持在50%。在合生創(chuàng)展發(fā)展提速之后仍能保持較高的盈利水平，這點是香港投資者較為青睞的。除了合生創(chuàng)展之外，本月物業(yè)商管股的漲幅也相當不錯，比如鑫苑服務、保利物業(yè)的漲幅排名都在內房股前五，再度體現了香港資本市場對物業(yè)商管股的看好。在A股房企方面，本月漲幅最大的是光大嘉寶，其股價從27日開始一直到月末都連續(xù)大漲，最后整月漲幅23.84%?？赡苁且驗橛捎谡膭钤谧》孔赓U市場推動REITs發(fā)展，而光大嘉寶旗下光大安石平臺是國內領先的、具有主動管理能力的房地產資產管理平臺，因而受此利好影響放量大漲。