2020-06-30 15:42:28
??導(dǎo) 讀
??越秀“軌道+物業(yè)”正式開啟全國化布局,國企合作能否成為規(guī)模發(fā)展突破口。
??◎ 研究員 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)
??前言
??近日,廣州市與湖南長沙市簽署戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,就加強(qiáng)兩市合作、推動合作項(xiàng)目加快建設(shè)進(jìn)行了考察交流。活動中,長沙軌道集團(tuán)、廣州地鐵集團(tuán)、廣州越秀集團(tuán)正式簽署了三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
??此次穗長兩市三家大型國企建立全方位的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系,在為長沙市的軌道交通建設(shè)及運(yùn)營帶來發(fā)展機(jī)遇的同時,也標(biāo)志著越秀“軌道+物業(yè)”的開發(fā)模式正式開啟全國化的戰(zhàn)略擴(kuò)張、發(fā)展加速。
??01
??攜手廣州地鐵,越秀“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式日趨成熟
??越秀集團(tuán)自2016年以來就探索實(shí)踐“軌道+物業(yè)”發(fā)展模式,2017年7月聯(lián)合廣州地鐵集團(tuán)發(fā)起設(shè)立首期“廣州軌道交通城市更新基金”,規(guī)模近200億元。2019年4月,越秀地產(chǎn)成功引入廣州地鐵成為第二大股東,約占發(fā)行后總股本的 19.9%。
??在開發(fā)模式上,主要由廣州地鐵集團(tuán)前期獲取土地,越秀金控聯(lián)合廣州軌道交通城市更新基金完成地塊的土地整備與一級開發(fā)。之后,由越秀地產(chǎn)以股權(quán)收購的形式,與廣州地鐵集團(tuán)合作成立項(xiàng)目開發(fā)公司,對項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)際操盤開發(fā)。開發(fā)完成后,還可以借助越秀旗下的商投和房托平臺,對項(xiàng)目的商業(yè)部分進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營或資產(chǎn)證券化。
??02
??提升產(chǎn)品溢價,“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目業(yè)績貢獻(xiàn)度較高
??截至目前,越秀已有三個“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目在廣州落地,其中品秀·星圖和品秀·星瀚分別是廣州地鐵13號線和22號線的車輛段上蓋,品秀·星樾毗鄰廣州地鐵6號線香雪站。根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì),三個項(xiàng)目2020年以來銷售規(guī)模近20億元,對越秀地產(chǎn)業(yè)績貢獻(xiàn)較高,占到其1-5月258.4億元累計(jì)業(yè)績的7.4%。
??從產(chǎn)品層面來看,“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目與地鐵站點(diǎn)有機(jī)連接,直線距離一般小于500米,更契合該區(qū)域購房者的剛改需求。如品秀·星圖作為廣州東首個百萬方級的社區(qū)型TOD項(xiàng)目,于2019年4月開盤后持續(xù)熱銷,全年銷售超30億元,單項(xiàng)目業(yè)績占到越秀地產(chǎn)全年銷售總規(guī)模的4.5%。
??同時,通過融合園林設(shè)計(jì)與車輛段上蓋的高度落差、構(gòu)建綠色生態(tài)的地鐵文化社區(qū),在提升項(xiàng)目競爭力的同時也打造了更高的產(chǎn)品溢價。品秀·星圖自開盤以來成交均價在25600元/平方米左右,相對周邊項(xiàng)目有一定溢價、項(xiàng)目利潤率得到保證。
??03
??廣州經(jīng)驗(yàn)落地長沙,越秀“軌道+物業(yè)”開啟全國化布局
??在2019年度業(yè)績發(fā)布會上,越秀地產(chǎn)董事長林昭遠(yuǎn)曾表示,“軌道+物業(yè)”模式將會成為越秀地產(chǎn)發(fā)展的一個重要模式。2020年6月,越秀地產(chǎn)再次成功收購廣州兩幅新地鐵項(xiàng)目地塊的51%權(quán)益及初期貸款權(quán)益,分別為水西項(xiàng)目和鎮(zhèn)龍項(xiàng)目,預(yù)期將于2020年7月前開工建設(shè)。
??截至目前,越秀“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目總建筑面積逾300萬平方米,占到其總土地儲備規(guī)模的近12%。此外,越秀自2019年7月首入長沙并陸續(xù)獲取3宗土地。其中,越秀·悅湖臺、越秀·親愛里已開盤在售,越秀·湘江星匯城毗鄰廣州地鐵4號線月亮島西站、也將于年內(nèi)開盤。
??對于越秀而言,通過國企合作、資源互補(bǔ),無論是在廣州與廣州地鐵的深度合作,還是聯(lián)合廣州地鐵與長沙軌道集團(tuán)建立戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系、進(jìn)一步加碼在長沙的戰(zhàn)略布局,都為其未來多元化納儲奠定了良好的基礎(chǔ)。特別是此次在長沙簽署的三方戰(zhàn)略合作框架協(xié)議,標(biāo)志著越秀“軌道+物業(yè)”模式正走出廣州、向全國其他城市復(fù)制拓展、開啟全國化的戰(zhàn)略布局。
??值得注意的是,繼近年加碼“軌道+物業(yè)”模式后,越秀集團(tuán)于5月28日還與廣州交投集團(tuán)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將基于各自優(yōu)勢,在現(xiàn)代交通基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和金融服務(wù)等領(lǐng)域,圍繞“交通+地產(chǎn)”的發(fā)展理念,高質(zhì)量盤活低效土地、打造可復(fù)制推廣的社區(qū)開發(fā)模式。同樣以國企合作的形式,實(shí)現(xiàn)大型交通工程沿線土地資源價值的最大化。
??04
??項(xiàng)目體量大、周轉(zhuǎn)速度慢,“軌道+物業(yè)”風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存
??近年來,除了越秀之外,同樣也有不少規(guī)模房企如萬科、龍湖、綠地、綠城等參與“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目的投資開發(fā),在廣州、上海、杭州、珠海等城市都有項(xiàng)目布局。我們認(rèn)為,“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式在為當(dāng)?shù)卣头科髱戆l(fā)展機(jī)遇的同時,也對房企的資金實(shí)力和開發(fā)能力提出了較高的要求,風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。
??一方面,目前我國城市軌道交通建設(shè)正處于高速發(fā)展階段,軌交線網(wǎng)的建設(shè)擴(kuò)張給房企帶來了發(fā)展機(jī)遇。如廣州在粵港澳大灣區(qū)城際鐵路建設(shè)“一小時城軌交通圈”的規(guī)劃目標(biāo)下,預(yù)計(jì)到2023年將會形成823公里的城軌超大線網(wǎng),其中涉及到的“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目地塊都將成為房企納儲的機(jī)會。
??但同時,“軌道+物業(yè)”項(xiàng)目也具有項(xiàng)目體量大、開發(fā)周期長以及空間設(shè)計(jì)難度高、業(yè)態(tài)規(guī)劃復(fù)雜等開發(fā)難點(diǎn)。且這類項(xiàng)目多布局在一二線城市各區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地段,地塊總價高、前期投入大、整體回報(bào)較慢,對開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和資金實(shí)力有較高的要求。
??05
??“軌道+物業(yè)”國企合作,能否成為規(guī)模發(fā)展突破口值得關(guān)注
??近年來越秀充分發(fā)揮國企優(yōu)勢、積極多元化納儲的背后也影射出其對自身規(guī)模增速和資金周轉(zhuǎn)效率的隱憂。
??從銷售規(guī)模來看,越秀地產(chǎn)2020年提出全年銷售目標(biāo)802億元,目標(biāo)增長率11.2%,較2017年提出的“2020年沖刺千億”有明顯放緩。截至5月末,越秀實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額258.4億元,同比降低10.5%。
??財(cái)務(wù)方面,雖然越秀的融資成本和凈負(fù)債率均低于行業(yè)平均水平,現(xiàn)金短債比、長短期債務(wù)比也相對健康。但截至2019年末,其總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率分別僅達(dá)到0.19和0.23,明顯低于規(guī)模房企的平均水平。
??未來,國企合作以及“軌道+物業(yè)”開發(fā)模式能否順利落地全國其他城市、復(fù)制廣州經(jīng)驗(yàn),并持續(xù)為越秀帶來土儲增長、成為越秀規(guī)模發(fā)展的突破口,值得業(yè)界關(guān)注。