[克而瑞]保利發(fā)展：銷售恢復(fù)較慢，憑借財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)逆勢(shì)拿地

??導(dǎo)讀：       

??銷售恢復(fù)乏力，年內(nèi)銷售增長(zhǎng)承壓；三年來(lái)三四線新增拿地占比首次下降；回款下降疊加拿地增長(zhǎng)等原因杠桿率上漲。

??【增速為T(mén)OP5最低，年內(nèi)銷售增長(zhǎng)承壓】2020年上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2245.36億元，同比下降11.1%，銷售金額在TOP5房企里同比下降最大。此外，在百?gòu)?qiáng)房企7月的累計(jì)銷售同比回正的情況下， 7月保利的累計(jì)銷售金額仍同比下降2.33%，銷售恢復(fù)不佳將使得其年內(nèi)銷售增長(zhǎng)承壓。

??【憑借財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)積極拿地，三四線占比近三年來(lái)首次下降】保利上半年拿地銷售金額比為0.37，高于TOP10平均水平；新增土地建面的28.0%位于三四線城市，同比下降了14.5個(gè)百分點(diǎn)，這是在2017年保利逐步提升三四線城市的占比以來(lái)首次下降，城市能級(jí)的上升也使得保利今年上半年的獲地均價(jià)同比上漲了29%至8333元/平方米。 

??【營(yíng)收實(shí)現(xiàn)微漲，盈利水平微降但仍屬于行業(yè)高位】2020年上半年保利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737.06億元，同比增長(zhǎng)3.6%。毛利率為35.69%同比下降4.06個(gè)百分點(diǎn)，但得益于投資收益同比大幅增長(zhǎng)139%，其凈利率及歸母凈利率雖均有小幅度下降，但保持相對(duì)穩(wěn)定。 

??【回款下降疊加投資增長(zhǎng)導(dǎo)致現(xiàn)金下降、杠桿率上漲】銷售下降疊加投資增多等原因，2020上半年末保利持有現(xiàn)金較期初下降了9.8%。此外，有息債較期初增加了320億元，使得2020年上半年末保利凈負(fù)債率較期初上升了15.16個(gè)百分點(diǎn)至72.07%。

??1銷售

??增速為T(mén)OP5最低

??年內(nèi)銷售增長(zhǎng)承壓

??2020年上半年保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額2245.36億元，簽約面積1492.24萬(wàn)平方米，分別同比下降11.1%和8.8%，但銷售金額在TOP5房企里同比下降最大，疫情對(duì)保利的銷售增長(zhǎng)影響較大。截至到7月，百?gòu)?qiáng)房企的操盤(pán)金額首次實(shí)現(xiàn)同比上漲，但保利的累計(jì)銷售金額仍同比下降2.33%，銷售恢復(fù)不佳將使得其年內(nèi)銷售增長(zhǎng)承壓。

??期內(nèi)，城市深耕效果持續(xù)顯現(xiàn)，38個(gè)核心城市的銷售貢獻(xiàn)額達(dá)到76%，其中廣州實(shí)現(xiàn)銷售金額超260億元，佛山超150億元，杭州、南京、成都超100億元，北京、上海、青島、廈門(mén)等11城超50億元。

       從銷售分布來(lái)看，2020年上半年保利發(fā)展的銷售面積貢獻(xiàn)最大的為珠三角地區(qū)，占比達(dá)到34.6%，同比增加了6.08個(gè)百分點(diǎn)，增幅最大，中西部、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角區(qū)域的占比分別為23.2%、19.9%、16.1%，其中中西部的占比同比下降了6.12個(gè)百分點(diǎn)，降幅最大。而從城市能級(jí)來(lái)看，三四線的銷售貢獻(xiàn)最大，占比達(dá)到46.3%，上漲了4.74個(gè)百分點(diǎn)，在2019年全年三四線占比首次超過(guò)二線城市后持續(xù)牢據(jù)第一位，這主要與保利自2017年來(lái)逐步提升在三四線獲取項(xiàng)目的占比相關(guān)。

??02投資

       憑借財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)積極拿地

??三四線占比近三年來(lái)首次下降

??2020年上半年保利發(fā)展新增44個(gè)項(xiàng)目，新增計(jì)容面積為984萬(wàn)平方米，總成本820億元，分別同比增長(zhǎng)19.1%和53.8%，拿地銷售金額比為0.37，同比增長(zhǎng)0.16，拿地銷售金額比高于TOP10的0.30的水平，疫情下保利憑借自身穩(wěn)健的財(cái)務(wù)以及資金優(yōu)勢(shì)，趁機(jī)積極對(duì)土地進(jìn)行了補(bǔ)充；同時(shí)，保利提高了拿地金額的權(quán)益比，2020年上半年的拿地金額權(quán)益較2019年全年上漲了2個(gè)百分點(diǎn)至73%，有助未來(lái)保利“提質(zhì)增效”。

??從新增土地建面的區(qū)域分布來(lái)看，新增土儲(chǔ)中中西部的占比最高達(dá)34.9%，同比上升9.1個(gè)百分點(diǎn)，也是增幅最大的區(qū)域，在中西部占比大幅上漲的同時(shí)，珠三角區(qū)域的比大幅下降了8.3個(gè)百分點(diǎn)至24.1%，其他區(qū)域如長(zhǎng)三角和環(huán)渤海占比變換不大。 

??就城市能級(jí)來(lái)看，保利發(fā)展38 個(gè)核心城市拓展金額占比達(dá)86%，較去年提升7 個(gè)百分點(diǎn)。在新增建面方面，28.0%位于三四線城市，同比下降了14.5個(gè)百分點(diǎn)，這是在2017年保利逐步提升三四線城市的占比以來(lái)首次下降，或是考慮到三四線前幾年貨源補(bǔ)充充足，加上三四線風(fēng)險(xiǎn)等原因作出的調(diào)整，城市能級(jí)的上升也使得保利今年上半年的獲地均價(jià)同比上漲了29%至8333元/平方米。

??2019年末保利發(fā)展總土地儲(chǔ)備為15835萬(wàn)平方米，較期初下降2.4%，其中待開(kāi)發(fā)面積6727萬(wàn)平方米，按2020年上半年的銷售規(guī)模和增速來(lái)看，保利總土地消化周期大約為3到4年。得益于上半年新增土儲(chǔ)權(quán)益的增加，保利總土儲(chǔ)權(quán)益較于期初微升0.5個(gè)百分點(diǎn)至66.1%。

??03盈利表現(xiàn)

       營(yíng)收實(shí)現(xiàn)微漲

??盈利水平微降但仍屬于行業(yè)高位

??得益于房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工交樓結(jié)轉(zhuǎn)收入增加，2020年上半年保利實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入737.06億元，同比增長(zhǎng)3.6%，保利上半年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)133.22億元，同比增長(zhǎng)2.8%。

??從盈利水平來(lái)看，2020年上半年保利毛利率為35.69%，同比下降4.06個(gè)百分點(diǎn)。得益于前幾年合作項(xiàng)目的增加，且今年陸續(xù)進(jìn)入結(jié)算期，其投資收益同比大幅增長(zhǎng)139%至21.06億元。其凈利率及歸母凈利率雖均有小幅度下降，但保持相對(duì)穩(wěn)定，分別為18.08%和13.74%，仍屬于行業(yè)內(nèi)較高的水平。

??04償債表現(xiàn)

       回款下降疊加投資增長(zhǎng)

??導(dǎo)致現(xiàn)金下降、杠桿率上漲

??2020年上半年保利銷售回款率達(dá)到90%以上。不過(guò)由于銷售規(guī)模下降，投資增多等原因，其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額由正轉(zhuǎn)負(fù)，為-252.43億元，2020上半年末保利持有現(xiàn)金較期初下降了9.8%至1257.25億元。

??從債務(wù)結(jié)構(gòu)來(lái)看，現(xiàn)金短債比1.96，長(zhǎng)短債比3.70，分別較期初下降0.16和上升0.64，由于現(xiàn)金持有量下降，現(xiàn)金短債比微降，但從短期來(lái)看，現(xiàn)金覆蓋短債，債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定健康。2020年上半年，保利有息債較期初增加了320億元，凈負(fù)債率較期初上升了15.16個(gè)百分點(diǎn)至72.07%，若將永續(xù)債計(jì)做負(fù)債,則凈負(fù)債持續(xù)上升至87.54%。

??整體來(lái)看，杠桿率雖有上漲但財(cái)務(wù)狀況良好。2020年上半年末平均借貸成本同比下降了0.11個(gè)百分點(diǎn)至4.84%，融資成本持續(xù)處于行業(yè)極低水平。截至2020年上半年末，保利銀行貸款授信總額5230億元，剩余未使用額度為2385億元，擁有未發(fā)行公司債額度110億元、永續(xù)中票額度40億元，融資額度充裕。

??05多元化

       發(fā)展平穩(wěn)，毛利率同比明顯上漲

??保利除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，其兩翼業(yè)務(wù)發(fā)展持續(xù)提升，保利主營(yíng)業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)收入62.67億元，同比增長(zhǎng)13.6%，毛利率34.81%，同比上升11.21個(gè)百分點(diǎn)。

??其中，截至2020年上半年，保利物業(yè)合同管理項(xiàng)目總面積4.93億平方米，在管項(xiàng)目總面積3.17億平方米，較2019年末上漲了0.3億平方米。合同管理面積來(lái)自母公司占比同比提升3.5個(gè)百分點(diǎn)至44.4%。2020年上半年保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.01億元，同比增長(zhǎng)27.6%，毛利率同比減少3.2個(gè)百分點(diǎn)至20.4%。

??商業(yè)管理面積達(dá)287 萬(wàn)平方米，管理業(yè)態(tài)囊括購(gòu)物中心、酒店、會(huì)展、公寓等，并以輕資產(chǎn)模式實(shí)現(xiàn)品牌及管理輸出。銷售代理平臺(tái)合富代理項(xiàng)目近2000 個(gè)，代理銷售規(guī)模2300 億，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力持續(xù)提升。不動(dòng)產(chǎn)金融方面，在管基金管理規(guī)模超1300 億元。