[易居研究院]2020上半年TOP30上市房企投資態(tài)勢(shì)研究

??上海易居房地產(chǎn)研究院2020年08月27日發(fā)布《2020上半年TOP30上市房企投資態(tài)勢(shì)研究》。該報(bào)告顯示：

??針對(duì)部分房企拿地激進(jìn)的行為，8月20日房地產(chǎn)座談會(huì)形成了“重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”。2020年上半年，房企拿地強(qiáng)度同比略有減小，部分浙系房企如濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)等拿地激進(jìn)，但觸及紅線較少，無(wú)明顯監(jiān)管壓力。二季度以來(lái)，一線城市和部分熱點(diǎn)二三線城市土地市場(chǎng)較熱，TOP30房企拿地強(qiáng)度相比2019年全年略有增大，但相比2019年上半年仍有所減小。具體來(lái)看，拿地強(qiáng)度同比增大的房企14家，同比減小的房企16家。拿地強(qiáng)度排名前5的房企中，陽(yáng)光城觸及凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率較高兩條紅線；融信集團(tuán)、綠城中國(guó)、中梁控股觸及資產(chǎn)負(fù)債率較高一條紅線；濱江集團(tuán)未觸及紅線。富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、萬(wàn)科地產(chǎn)、雅居樂(lè)和中國(guó)恒大等拿地強(qiáng)度較小，這與企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和資金實(shí)力有密切的關(guān)系。

??2019年上半年，金地集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝集團(tuán)等房企拿地投資水平相對(duì)較高；龍湖集團(tuán)、正榮集團(tuán)、新城控股等房企拿地投資水平相對(duì)偏低。我們結(jié)合2020年上半年的上年地售比同比差值和2019年上半年的拿地強(qiáng)度兩個(gè)指標(biāo)，分別給予不同權(quán)重，剔除異常值后，可以得到TOP30上市房企中24家房企的拿地投資水平排名。

??易居研究院研究員王若辰表示：房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，房企的融資擴(kuò)張是市場(chǎng)發(fā)展的重要推動(dòng)之一，本次對(duì)于房企融資的監(jiān)控管理，將有助于房地產(chǎn)市場(chǎng)更加平穩(wěn)發(fā)展。此外，從數(shù)據(jù)上可以發(fā)現(xiàn)，上半年拿地較激進(jìn)的房企并未觸及較多紅線，而負(fù)債水平較高的房企大多已經(jīng)降低了拿地的強(qiáng)度，以保持更健康的現(xiàn)金流水平。

??報(bào)告正文如下：

??按照2020年上半年克而瑞銷售排行榜，本報(bào)告選取全口徑銷售金額TOP30的上市房企作為樣本，探析2020年上半年TOP30房企的拿地投資態(tài)勢(shì)，以及2019以來(lái)房企拿地投資水平的排名。

??一、 拿地強(qiáng)度

??1、拿地金額增幅

??2020年上半年，融信集團(tuán)、綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、保利發(fā)展等房企拿地金額同比增幅較大，分別為201%、164%、97%、85%；富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、萬(wàn)科地產(chǎn)、雅居樂(lè)等房企拿地金額同比增幅較小，分別為-71%、59%、57%、51%。

??2、拿地強(qiáng)度

??2017年以來(lái)，隨著本輪房地產(chǎn)牛市的逐步降溫，房企拿地強(qiáng)度從2017年的58%下降至2019年的33%。2020年上半年，房企拿地強(qiáng)度相比2019全年略有提升至34%，若與2019年上半年36%的拿地強(qiáng)度相比，2020年上半年的拿地強(qiáng)度同比是有所收縮的。

??2020年上半年，拿地強(qiáng)度較大的前5家房企為綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、融信集團(tuán)、中梁控股和陽(yáng)光城，數(shù)值分別為116%、93%、60%、56%和56%。陽(yáng)光城觸及凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率較高兩條紅線；融信集團(tuán)、綠城中國(guó)、中梁控股觸及資產(chǎn)負(fù)債率較高一條紅線；濱江集團(tuán)未觸及紅線?？傮w來(lái)看，上半年拿地激進(jìn)的房企除了陽(yáng)光城觸及兩條紅線外，其他房企負(fù)債水平或短期償債能力未明顯偏離合理水平，尚無(wú)較大的監(jiān)管層面上的融資壓力。

??拿地強(qiáng)度較小的前3家房企為富力地產(chǎn)、中國(guó)金茂、萬(wàn)科地產(chǎn)，數(shù)值分別為10%、11%、12%。

??相比2019年上半年，2020年上半年，拿地強(qiáng)度增大的房企14家，減小的房企16家。其中，綠城中國(guó)、濱江集團(tuán)、融信集團(tuán)、保利發(fā)展和陽(yáng)光城等房企拿地偏激進(jìn)，拿地強(qiáng)度同比分別增大了56、43、39、21和12個(gè)百分點(diǎn)，可以看出，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)和融信集團(tuán)的擴(kuò)張意圖最為明顯。中國(guó)金茂、富力地產(chǎn)、碧桂園、雅居樂(lè)和融創(chuàng)中國(guó)的拿地強(qiáng)度同比分別減小了24、20、18、16和15個(gè)百分點(diǎn)。

??二、拿地結(jié)構(gòu)

??1、拿地成本

??2020年上半年，拿地成本排名前5的房企為濱江集團(tuán)、龍光集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)和融信集團(tuán)，成本分別為18442、12600、11820、9729和9603元/平方米，這些房企土地儲(chǔ)備主要分布在一二線城市，拿地成本相對(duì)較高。排名靠后的房企為富力地產(chǎn)、綠地控股、奧園集團(tuán)、碧桂園和中梁控股，拿地成本為2836、3058、3194、3332和3915元/平方米。其中，中國(guó)奧園、富力地產(chǎn)城市更新項(xiàng)目?jī)?chǔ)備充足，通過(guò)舊改項(xiàng)目拿地的模式能夠有效降低拿地成本；中梁控股、碧桂園均為深耕三四線城市房企，拿地成本相對(duì)較低。

??2、銷售均價(jià)

??2020年上半年，濱江集團(tuán)、綠城中國(guó)、融信集團(tuán)、招商蛇口和金地集團(tuán)等房企銷售均價(jià)較高，分別為32937、24943、23457、22263和20959元/平方米，這些房企土地儲(chǔ)備大多分布在一二線城市。碧桂園、中國(guó)恒大、奧園集團(tuán)、金科集團(tuán)和美的置業(yè)等房企銷售均價(jià)較低，分別為8381、9030、9953、9976和11007元/平方米，這些房企在三四線城市有較多項(xiàng)目，銷售價(jià)格整體低于一二線城市項(xiàng)目。

??3、地售比

??2017年，TOP30房企地售比為39%，于2019年下降至38%后見(jiàn)底。2020年上半年，地售比快速上升至45%，主要原因是上半年房企拿地相對(duì)激進(jìn)，拿地成本明顯上升，而銷售均價(jià)則上漲有限，導(dǎo)致地售比上升。

??2020年上半年，濱江集團(tuán)、中國(guó)金茂、美的置業(yè)、龍光集團(tuán)和正榮集團(tuán)地售比較高，分別為66%、51%、50%、49%和48%。富力地產(chǎn)、奧園集團(tuán)、綠地控股、雅居樂(lè)和碧桂園地售比較低，分別為20%、26%、26%、30%和33%。

??三、房企拿地投資水平排名

??結(jié)合2020年上半年的上年地售比同比差值和2019年上半年的拿地強(qiáng)度兩個(gè)指標(biāo)對(duì)房企進(jìn)行排名。

??2019年上半年，金地集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝集團(tuán)等房企拿地投資水平相對(duì)較高；龍湖集團(tuán)、正榮集團(tuán)、新城控股等房企拿地投資水平相對(duì)偏低。

??四、結(jié)論與趨勢(shì)

??從拿地強(qiáng)度來(lái)看，2020年上半年，二季度以來(lái)，一線城市和部分熱點(diǎn)二三線城市土地市場(chǎng)較熱，TOP30房企拿地強(qiáng)度相比2019年全年略有增大，但相比2019年上半年仍然有所減小。

??拿地強(qiáng)度排名前5的房企中，除了陽(yáng)光城觸及了兩條融資紅線外，其他房企負(fù)債水平或短期償債能力未明顯偏離合理水平，尚無(wú)較大的監(jiān)管層面上的融資壓力。展望未來(lái)，“房住不炒”的定調(diào)不變，8月20日房地產(chǎn)座談會(huì)形成了“重房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則”，未來(lái)房企拿地強(qiáng)度不會(huì)像以前一樣大起大落，將基本保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

??從當(dāng)年地售比來(lái)看，2020年上半年，地售比有所上升，更多房企選擇提升拿地的城市能級(jí)，選擇更加優(yōu)質(zhì)的城市和地塊，這也符合當(dāng)下核心一二線城市與弱三四線城市，市場(chǎng)表現(xiàn)分化加劇的現(xiàn)象。

??從房企投資水平來(lái)看，2019年上半年，金地集團(tuán)、美的置業(yè)、旭輝集團(tuán)等房企拿地投資水平相對(duì)較高；龍湖集團(tuán)、正榮集團(tuán)、新城控股等房企拿地投資水平相對(duì)偏低。

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