房玲 易天宇 洪宇桁2020-11-09 14:55:29
??房地產(chǎn)存量時(shí)代推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商擁抱輕資產(chǎn)
??1.選擇輕資產(chǎn)以應(yīng)對(duì)地價(jià)上漲和融資收緊(略)
??2.低風(fēng)險(xiǎn)+高回報(bào)+高要求是輕資產(chǎn)模式基調(diào)(略)
??3.涉足輕資產(chǎn)企業(yè)集中于頭部房企(略)
??四大模式玩轉(zhuǎn)輕資產(chǎn)開發(fā)
??整體來(lái)看,各大企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的方式主要可以分為四種,主要包括:1.以萬(wàn)科、龍湖為代表的和金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作以及財(cái)務(wù)投資;2.以萬(wàn)達(dá)為代表的純管理輸出;3.以紅星美凱龍為代表的租賃以及售后回租方式;4.以凱德、綠地和越秀為代表的以基金或者REITs退出的形式。各家企業(yè)根據(jù)自身的實(shí)力和需求選擇了這四條不同的道路,值得借鑒。
??1.和金融機(jī)構(gòu)或房企合作:優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)降低財(cái)務(wù)壓力(部分略)
??這種輕資產(chǎn)開發(fā)模式主要是由房企負(fù)責(zé)尋找市場(chǎng)上有價(jià)值的項(xiàng)目進(jìn)行并購(gòu)與開發(fā),資產(chǎn)歸屬于房企,然后通過(guò)和金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)成立產(chǎn)業(yè)基金、并購(gòu)基金或合資公司對(duì)開發(fā)滯后的項(xiàng)目及公司進(jìn)行盤活。
??在這種開發(fā)模式中,雙方可以進(jìn)行優(yōu)勢(shì)互補(bǔ),降低投資開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn):金融機(jī)構(gòu)和其他投資機(jī)構(gòu)是該模式的主要資金來(lái)源,承擔(dān)資金籌措和運(yùn)作的職責(zé)并從中抽取一定的收益;房企則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)作和經(jīng)營(yíng),利用其品牌和營(yíng)銷優(yōu)勢(shì),推動(dòng)項(xiàng)目的開發(fā)和銷售。但是值得注意的是,在個(gè)別情況下這種合作方式有可能因?yàn)殚_發(fā)商不夠強(qiáng)勢(shì)或者合作方的戰(zhàn)略導(dǎo)致項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度受制于人。
??2.純管理輸出:強(qiáng)勢(shì)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的選擇
??商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化的純管理輸出戰(zhàn)略主要指商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在和投資方的合作中負(fù)責(zé)項(xiàng)目開發(fā)的核心業(yè)務(wù),包括項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建造、招商、營(yíng)運(yùn)、信息系統(tǒng)、電子商務(wù),但開發(fā)資金全部由投資方出,資產(chǎn)歸于投資者,開發(fā)商與投資方從凈租金收益中分成。
??國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)選擇這種輕資產(chǎn)模式的代表企業(yè)就是萬(wàn)達(dá)集團(tuán),自從2015年萬(wàn)達(dá)推出這種輕資產(chǎn)戰(zhàn)略之后,企業(yè)得以在重資產(chǎn)模式發(fā)展壓力加大的情況下,充分利用管理、品牌等輸出的優(yōu)勢(shì),擴(kuò)大自身護(hù)城河。由于擺脫了過(guò)去以銷售萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)配套住宅和部分商業(yè),反哺持有型物業(yè)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),這就成功降低了房?jī)r(jià)變化以及市場(chǎng)周期波動(dòng)帶來(lái)的影響。與此同時(shí),由于解除了銷售物業(yè)反哺商業(yè)物業(yè)的顧忌,因此萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)可以下沉到能級(jí)更低的城市,加快在中小城市發(fā)展和布局。此外,由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的建設(shè)投入大大減少,因此集團(tuán)也可以把省出來(lái)的資源用到更好的戰(zhàn)略投資方向,加速企業(yè)的多元化擴(kuò)張。
??值得注意的是,這種輕資產(chǎn)模式對(duì)于企業(yè)的品牌以及運(yùn)營(yíng)管理能力要求較高,因此能使用這種方式的企業(yè)相對(duì)較少。同時(shí)這種開發(fā)方式對(duì)于合作方也有一定的要求,不僅需要有合作意愿而且還要具備良好的資信實(shí)力,這也是一個(gè)缺點(diǎn)。
??3.租賃或售后回租:加速企業(yè)擴(kuò)張的同時(shí)略有不足
??這種輕資產(chǎn)模式的目的是進(jìn)行品牌輸出,在租賃商業(yè)物業(yè)之后交由企業(yè)自身的管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行運(yùn)營(yíng),使用自身的品牌,在獲得商戶租金收入的同時(shí)向物業(yè)所有方支付租金,企業(yè)所得即為收取的商戶租金和支付的商場(chǎng)租金的差額。
??以紅星美凱龍集團(tuán)為例,企業(yè)在運(yùn)營(yíng)自持項(xiàng)目外還會(huì)通過(guò)接洽有實(shí)力但缺乏開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或者沒(méi)有商業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的地產(chǎn)企業(yè),與合作方簽訂租賃協(xié)議獲得商業(yè)項(xiàng)目,做企業(yè)自己的品牌。這種方式加速了美凱龍商場(chǎng)的擴(kuò)張,降低了資金成本和投資風(fēng)險(xiǎn),但是租金的成本也侵蝕了商場(chǎng)的利潤(rùn)率。根據(jù)企業(yè)2020年中報(bào)顯示,企業(yè)租賃商場(chǎng)在2019年中的毛利率約為45%,遠(yuǎn)不如自持商場(chǎng)的86.3%和合聯(lián)營(yíng)商場(chǎng)的67.9%,要維持較高的利潤(rùn)水平對(duì)于企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力要求較高。
??4.基金或REITS退出:較好的退出方式但要求較高 通過(guò)基金或REITs退出商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的方式主要是將投資開發(fā)或收購(gòu)的項(xiàng)目打包裝入私募基金或者信托基金,自己持有該基金部分股權(quán),另一部分股權(quán)則由諸如養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金等機(jī)構(gòu)投資者持有;待項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定并實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值后,以REITs的方式退出,從而進(jìn)行循環(huán)投資。整體來(lái)看較好地實(shí)現(xiàn)了安全性、收益性和流動(dòng)性較好的結(jié)合和平衡。但是在我國(guó)的實(shí)際操作過(guò)程中,由于商業(yè)地產(chǎn)過(guò)高的物業(yè)價(jià)格造成過(guò)低的租售比,使之通常難以覆蓋同期銀行貸款利率,在基本的商業(yè)邏輯上難以成立,再加上我國(guó)REITs的相關(guān)法律法規(guī)的缺失,目前的環(huán)境難以支持REITs的實(shí)現(xiàn)。與此同時(shí),由于基金和REITs產(chǎn)品的設(shè)立需要同時(shí)滿足投資者青睞、政策支持以及符合企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向三個(gè)條件,因此這種方式的使用要求較高。這種輕資產(chǎn)開發(fā)模式的代表企業(yè)是新加坡主權(quán)基金淡馬錫旗下的凱德集團(tuán),從集團(tuán)內(nèi)部孵化、到私募基金的開發(fā)培育,再到REITs的價(jià)值變現(xiàn)和穩(wěn)定收益,凱德集團(tuán)構(gòu)建了從開發(fā)商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程。這種“地產(chǎn)開發(fā)+資本運(yùn)作”的模式是凱德集團(tuán)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式的核心,目前也被國(guó)內(nèi)的部分企業(yè)學(xué)習(xí),比如綠地和越秀等,兩者分別通過(guò)旗下的綠地金控和越秀基金對(duì)這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式進(jìn)行嘗試。
??類REITs發(fā)行規(guī)模較少,公寓類最受青睞
??其中REITs作為輕資產(chǎn)化退出的一種重要手段,雖然當(dāng)前規(guī)模不大,但一定程度上受到了國(guó)家相關(guān)政策的重視,同時(shí)也具有較大的未來(lái)發(fā)展?jié)摿ΑS捎谖覈?guó)目前尚未推出嚴(yán)格意義上REITs的相關(guān)法律法規(guī),目前在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國(guó)外成熟市場(chǎng)REITs標(biāo)準(zhǔn)的類REITs產(chǎn)品。
??據(jù)統(tǒng)計(jì),95家典型房企于2018、2019年發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)類RIETs產(chǎn)品分別達(dá)到了105.84億元、116.79億元,達(dá)歷史最高值;其中主要由于2018年4月發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》,明確表達(dá)了對(duì)企業(yè)發(fā)行類REITs產(chǎn)品的支持,長(zhǎng)租公寓類RIETs迎來(lái)發(fā)行高峰,2018及2019年公寓產(chǎn)品分別占比達(dá)70%及50%。但整體來(lái)看,歷年的類RIETs發(fā)行可謂不溫不火,這也與類RIETs的發(fā)行條件本就相對(duì)嚴(yán)格有關(guān)。2020年1至9月類RIETs發(fā)行僅有24.41億元,對(duì)于房企融資的疏解來(lái)說(shuō)規(guī)模十分有限。
從房企發(fā)行類RIETs的物業(yè)種類來(lái)看,長(zhǎng)租公寓類最受青睞,累積五年的發(fā)行規(guī)模達(dá)到了136億元,占總量44%,然而值得注意的是2019年長(zhǎng)租類RIETs產(chǎn)品有明顯減少,規(guī)模僅有3億。此外,累積五年商場(chǎng)類RIETs的發(fā)行規(guī)模達(dá)到了91.34億元,占比29%,排名第二。歷年來(lái),商場(chǎng)類RIETs的發(fā)行規(guī)模均較為穩(wěn)定,且有逐年增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。隨著存量時(shí)代的到來(lái),已有更多的房企參與到傳統(tǒng)商業(yè)布局中,為企業(yè)帶來(lái)更多穩(wěn)定收入,預(yù)計(jì)商場(chǎng)類RIETs仍將得到更多重視。
??碧桂園REITs規(guī)模第一,金茂發(fā)行首單類UP-REITs(略)
??類REITs限制較多,商業(yè)價(jià)值有待更多釋放(略)
??03
企業(yè)案例
??1.凱德依托基金打造商業(yè)地產(chǎn)的投資閉環(huán)
??較早過(guò)渡輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),多支基金支撐發(fā)展(略)
??各類基金分工明確、定位清晰(略)
??租金收入外仍有其他多元收入(略)
??2.萬(wàn)達(dá)由重轉(zhuǎn)輕,品牌輸出加快開店速度
??四次轉(zhuǎn)型走向輕資產(chǎn)化,未來(lái)每年開業(yè)約50家(略)
??兩種輕資產(chǎn)模式降低風(fēng)險(xiǎn),壁壘較高不易復(fù)制(略)
??3.寶龍分拆商管公司上市,先借助內(nèi)生資源再品牌輸出(略)
??04
輕資產(chǎn)化重要但非必要
輕重模式不存優(yōu)劣之分
??近幾年來(lái),隨著國(guó)內(nèi)限貸政策逐步收緊,土地成本不斷上漲,項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模的快速增加,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)面臨著越來(lái)越大的融資壓力。在此背景下,激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)以及逐步飽和的商業(yè)發(fā)展空間,也讓房企運(yùn)營(yíng)商主動(dòng)選擇輕資產(chǎn)戰(zhàn)略,跑馬圈地成為了一種趨勢(shì)。
??誠(chéng)然,商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)化具有多種好處,其中最重要的就是大幅降低了企業(yè)的負(fù)債率,提前回收資金再投入,為企業(yè)的低風(fēng)險(xiǎn)快速擴(kuò)張?zhí)峁┝丝赡堋4送?,輕資產(chǎn)也降低了運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),不僅避免了以售養(yǎng)租模式中受房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)影響,同時(shí)也與合作者或投資者共同分擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。最后,輕資產(chǎn)模式還能讓企業(yè)關(guān)注自身核心業(yè)務(wù),有利于提升核心競(jìng)爭(zhēng)力,從而提升品牌的附加價(jià)值。
??雖然輕資產(chǎn)模式有多種優(yōu)點(diǎn),但也不是一種絕對(duì)必要的運(yùn)營(yíng)模式,更不是一種所有企業(yè)都適合的運(yùn)營(yíng)模式。
??首先,輕資產(chǎn)模式門檻較高,需要過(guò)硬的運(yùn)營(yíng)能力。在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下,在營(yíng)商場(chǎng)數(shù)量及管理面積都在快速增長(zhǎng),如何保障每家商場(chǎng)較高的出租率及人流量,這對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力也提出了考驗(yàn)。
??第二,快速擴(kuò)張更加依賴合作方。對(duì)于合作方,不僅需要具有合作意愿,也要具備一定資信實(shí)力。這一方面,也限制了企業(yè)的輕資產(chǎn)發(fā)展,若未能找到滿意的合作方,或會(huì)使發(fā)展受限。另一方面,若對(duì)于合作方產(chǎn)生了一定依賴關(guān)系后,也會(huì)讓合作方在日后的談判中具有更加有利的要價(jià)地位。
??第三,輕資產(chǎn)容易形成產(chǎn)品復(fù)制。在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的快速擴(kuò)張下,單一商場(chǎng)存在被簡(jiǎn)單復(fù)制的可能性,缺少了產(chǎn)品創(chuàng)新力及獨(dú)特性。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的當(dāng)下,單一的復(fù)制或不利于產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力。
??實(shí)際上,單純的輕資產(chǎn)模式在具體運(yùn)作中存在多種因素的制約,對(duì)于企業(yè)的品牌價(jià)值、管理能力都有極強(qiáng)的要求,若沒(méi)有強(qiáng)大的品牌支撐和過(guò)硬的運(yùn)營(yíng)能力,成功概率較小。對(duì)于中小運(yùn)營(yíng)商而言,關(guān)注的重點(diǎn)更應(yīng)該是加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)以及品牌打造上;而對(duì)于有能力的運(yùn)營(yíng)商而言,則建議采用輕重結(jié)合的運(yùn)營(yíng)方式,按照企業(yè)自身情況調(diào)整輕重比例。
??輕與重不應(yīng)該是兩種對(duì)立的運(yùn)營(yíng)方式,而更應(yīng)相輔相成,在拓展項(xiàng)目上更多采用輕資產(chǎn)方式,提升品牌影響降低負(fù)債;在具有價(jià)值潛力的項(xiàng)目上采用重資產(chǎn)方式,額外獲取增值收益。重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng),應(yīng)是企業(yè)根據(jù)不同發(fā)展環(huán)境及自身戰(zhàn)略定位做出的不同理性選擇,并不存在孰優(yōu)孰劣之分,而輕重之間的轉(zhuǎn)換也只是企業(yè)發(fā)展的暫時(shí)之需。