[克而瑞]龍湖、恒大首次公開參與，廣州城市更新入局機(jī)會幾何？

??近日龍湖簽下廣州首個城中村改造項目，恒大自5月亮相舊村改造公開競標(biāo)市場以來已簽約4個項目，立足城市更新的俊發(fā)也在今年首度進(jìn)駐廣州，廣州舊村改造吸引如此之多房企參與，究竟機(jī)會幾何？

??廣州市舊村改造簽約數(shù)量同比2019年增長超60%，相較2018年增長4倍。由于廣州城市發(fā)展比較早，根據(jù)廣州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，在2000年廣州常駐人口的城鎮(zhèn)化率就達(dá)到了62.5%，所以較早出現(xiàn)城市老化的問題，相應(yīng)城市更新的市場空間也非常廣闊。近年以來政府持續(xù)加速城市更新，根據(jù)CIRC監(jiān)測數(shù)據(jù)，2018年有9個舊村與合作企業(yè)成功簽約，2019年這一數(shù)據(jù)大增至31個，2020年截止至12月10日已有51個舊村成功與企業(yè)簽約，同比增長超60%,創(chuàng)下新高。

??未來三年推進(jìn)83條城中村改造，十年推進(jìn)400條城中村改造，市場前景廣闊。根據(jù)今年9月“廣州市深化城市更新推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展專題新聞發(fā)布會”發(fā)布的“三年實施計劃”“五年行動方案”“十年改造規(guī)劃”。廣州市計劃三年內(nèi)推進(jìn)以中心城區(qū)為重點的83條城中村改造,力爭到2023年底前，33條已批復(fù)改造實施方案的城中村基本完成回遷安置房建設(shè)，其余50條城中村回遷安置房開工建設(shè)。五年內(nèi)繼續(xù)推進(jìn)含三年實施計劃在內(nèi)的183條城中村改造，力爭到2025年底前，納入“三年實施計劃”的83條城中村基本完成回遷安置房建設(shè)，其余100條城中村回遷安置房開工建設(shè)。十年內(nèi)推進(jìn)含五年行動方案在內(nèi)的約400條城中村改造，力爭到2030年底前，納入“五年行動方案”的183條城中村基本完成回遷安置房建設(shè)。

        法規(guī)及相關(guān)政策完善，引導(dǎo)城市更新高質(zhì)量發(fā)展。廣州城市更新起步較早，2009年在省政府政策引導(dǎo)下，廣州發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》及相關(guān)配套文件，開啟大規(guī)模的“三舊”改造運動。2015年成立了我國第一個市級城市更新政府機(jī)構(gòu)廣州市城市更新局，并在2015年底發(fā)布《廣州市城市更新辦法》和三個配套文件《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》及《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實施辦法》，辦法的推出讓廣州市建立了全面改造和微改造相結(jié)合的更新體系。之后在2019年和2020年廣州又發(fā)布了《廣州市深入推進(jìn)城市更新工作實施細(xì)則》和《中共廣州市委廣州市人民政府關(guān)于深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的實施意見》、《廣州市深化城市更新工作推進(jìn)高質(zhì)量發(fā)展的工作方案》及相關(guān)指引，為優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置，提高編審效率，傳承文脈、做好歷史文化遺產(chǎn)的保護(hù)與活化利用等瓶頸問題提出切實有效的措施。在2020年11月，廣州市新發(fā)布了《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于優(yōu)化城中村全面改造項目審批流程的實施細(xì)則（征求意見稿）》，下放核查事權(quán)，簡化手續(xù)優(yōu)化審批流程，分期分片開展拆遷補(bǔ)償。

??城市更新體系成熟，政府主導(dǎo)，市場運作和利益共享為原則，房企更傾向于參與舊村莊改造。廣州的城市更新包含全面改造和微改造兩種方式，微改造主要是對原址的整治和維護(hù)，全面改造方式涉及拆除重建業(yè)務(wù)。全面改造中的舊廠房、舊村莊和舊城鎮(zhèn)三種業(yè)態(tài)改造模式也不盡相同，舊廠房和舊城鎮(zhèn)的改造基本只涉及一級土地整理業(yè)務(wù)，目前部分房企在做，但是規(guī)模比較小。舊村莊的合作改造是房企度參與最高的項目，這種模式下房企在完成一級土地整理之后，可以繼續(xù)負(fù)責(zé)二級土地開發(fā)，并且目前廣州采用農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織公開招標(biāo)，公開表決的機(jī)制來選擇合作企業(yè)，市場化程度高，也適合房企參與。

??由于推出的舊村數(shù)量增多，房企參與廣州舊村改造的熱情也有明顯提升，為了充分了解目前廣州市城市更新舊村改造的情況，我們對截止本年度內(nèi)至12月10日的舊村改造簽約企業(yè)情況進(jìn)行了匯總：

??本土房企占據(jù)絕對優(yōu)勢，升龍集團(tuán)異軍突起。從簽約的項目數(shù)量來看，升龍集團(tuán)獲取項目數(shù)量最多，年內(nèi)已斬獲5個項目，其中不乏有與珠江投資合作拿下的增城最大城市更新項目長崗村改造等大體量項目，用地面積達(dá)225萬平方米，預(yù)期投資金額高達(dá)125億元，雖然升龍異軍突起，但是實際上多數(shù)項目仍然由時代中國、富力地產(chǎn)、保利發(fā)展、中國恒大、豐樂集團(tuán)等一眾廣州本土房企簽下，是廣州城市更新市場最為重要的中堅力量。

??恒大，龍湖，俊發(fā)等外來房企加緊介入。恒大首次亮相廣州城市更新公開招標(biāo)，龍湖簽約廣州首個城市更新項目，昆明城市更新領(lǐng)軍企業(yè)俊發(fā)、有過城市更新項目經(jīng)驗的河南瀚宇和深圳和健集團(tuán)亦是首次嘗試廣州城市更新。廣州城市更新市場廣闊，政策完善，機(jī)制透明，因此吸引了大量的房企前來博弈。恒大今年5月首次亮相廣州舊村改造公開招標(biāo)，截至目前已拿下4個項目，龍湖也在11月簽約了廣州的首個城市更新項目。另外還有多家具備城市更新的地方房企首次嘗試布局廣州,立足昆明的俊發(fā)集團(tuán)已布局城市更新業(yè)務(wù)多年，在昆明、貴陽等地成功打造了多個優(yōu)秀項目，河南瀚宇和深圳和健集團(tuán)亦有在大本營城市更新的經(jīng)驗。

??2020年是三年棚改攻堅計劃的收官之年，全國層面已不再制定具體的目標(biāo)，CRIC監(jiān)測的12個重點省份棚改2020年計劃開工量較2018年銳減65%。同時，在中央經(jīng)濟(jì)會議、中央政治局會議以及國務(wù)院常務(wù)會議等重要會議以及《政府工作報告》上都明確提出要推進(jìn)老舊小區(qū)改造。隨著棚改的收官和舊改的加強(qiáng)，全國性大拆大建的項目數(shù)量明顯減少。而廣州的舊村改造目前正在加速階段，未來10年內(nèi)僅舊村改造就有400條，規(guī)模可見一斑，并且相關(guān)法律法規(guī)十分完善，市場公開，透明度高，十分適合房企參與。不過由于城中村改造項目一般體量較大，開發(fā)周期長，規(guī)劃難度高，企業(yè)資金壓力也比較大，因此房企間合作的數(shù)量也在增多，今年廣州的51個簽約城中村改造項目中就有6個是由房企之間合作簽下，未來想要試水相關(guān)業(yè)務(wù)的房企也可以通過合作的模式來降低風(fēng)險。