[克而瑞]紅線后房企投資收斂聚焦，路徑有何不同？

??自去年三道紅線政策落地以來(lái)，對(duì)房企在投融資工作造成巨大影響。百?gòu)?qiáng)房企投資意愿、力度大幅下降，收斂聚焦成為共識(shí)。此背景下，各檔位房企投資表現(xiàn)如何？城市選擇路徑又有何差別？

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??紅線后投資額持續(xù)走低

??紅、橙檔房企投資降幅超50%

??從2020年至2021年2月企業(yè)的投融資表現(xiàn)來(lái)看，三道紅線政策對(duì)企業(yè)的融資端和投資端均有較大影響：

??融資端，紅線后房企融資額持續(xù)低迷，近半年來(lái)有5個(gè)月融資額同比下滑。2021年2月房企融資額創(chuàng)2017年3月以來(lái)新低，僅有504億元。投資端收緊更為顯著，9月以來(lái)銷售TOP50房企投資金額持續(xù)下滑。

??三道紅線按照現(xiàn)金短債比、凈利潤(rùn)率、扣除預(yù)收之后的資產(chǎn)負(fù)債率把房企劃分為紅、橙、黃、綠四個(gè)不同檔位，對(duì)未來(lái)有息負(fù)債增速有不同限制。

??其中紅、橙兩檔房企有息負(fù)債規(guī)模分別只能新增0%和5%，故投資收緊的表現(xiàn)最為明顯，紅線后投資力度分別下降51%和57%；

??而黃、綠兩檔房企有息負(fù)債規(guī)模增速分別為10%和15%，相對(duì)而言新增融資的空間較大，因此投資并未明顯收縮，尤其是綠檔房企的投資力度較政策出臺(tái)前上升24%。

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??近六成黃、綠檔房企投資集中去年四季度

??2021年伊始整體投資降至低位

??在投資走弱的背景下，除各檔房企納儲(chǔ)分化之外，同檔位房企投資節(jié)奏也不盡相同。

??從50家重點(diǎn)監(jiān)測(cè)房企月度投資金額走勢(shì)來(lái)看，紅、橙檔房企在8月后投資力度顯著下滑，僅有少數(shù)國(guó)企投資保持穩(wěn)定；而黃、綠檔位房企僅四成受到政策影響較大，投資力度明顯下調(diào)，多數(shù)房企仍然保持既有的投資鋪排計(jì)劃。若將單月拿地金額與全年平均值相比，近六成黃、綠檔房企投資集中去年四季度。

??其中綠檔房企自2020年8月份后投資一路攀高，全年平均投資力度在12月達(dá)到最高峰。由此可見在其他房企受政策影響收斂拿地后，綠色房企快速抓住了投資窗口期，趁機(jī)大力納儲(chǔ)。但進(jìn)入2021年后，綠檔房企投資額同樣出現(xiàn)斷崖式下跌，一方面是受到春節(jié)假期及城市供地節(jié)奏的影響，另一方面在去年四季度加倉(cāng)后，綠檔房企有意調(diào)整自身投資節(jié)奏。

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??投資收斂之下全國(guó)化規(guī)模房企聚焦一二線

??區(qū)域深耕型房企精準(zhǔn)布局三四線

??從部分典型房企在紅線政策前后的投資集中度、布局情況來(lái)看，雖然聚焦、深耕是房企目前的主要策略，但不同類型的房企聚焦方式有所不同。

??整體來(lái)看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了全國(guó)化布局的房企資金實(shí)力更為雄厚，在整體投資收緊的情況下，均選擇聚焦一二線城市，提高優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)性占比。以綠地為例，在紅線政策出臺(tái)前，綠地平均每月投資金額在百億以上，拿地分布40多個(gè)二三線城市；而自9月份以后平均月度投資額降至30億左右，拿地城市也驟減至19個(gè)。從城市分布上來(lái)看，9月份以后綠地的投資金額集中在南昌、西安、南寧等二線城市，以及鹽城、張家港、湖州這樣的熱點(diǎn)三四線城市，整體而言紅線后投資策略向核心城市聚集。

??此外，諸如華潤(rùn)、金地、龍湖等房企，在紅線政策發(fā)布后拿地?cái)?shù)量均有所下降，但更注重核心城市的土地儲(chǔ)備。華潤(rùn)紅線前在北京的投資金額占總投資額的24%，紅線后在深圳、北京拿地金額分別占16%和8%，持續(xù)重倉(cāng)一線城市。

??一二線核心城市土地供不應(yīng)求、拿地金額較大也導(dǎo)致部分房企在投資聚焦時(shí)，選擇了下沉。尤其是區(qū)域深耕房企，在整體投資收斂的背景下，拿地城市減少，更為聚焦區(qū)域內(nèi)的三四線城市，例如華鴻嘉信、建業(yè)、弘陽(yáng)等。重倉(cāng)京津冀的榮盛發(fā)展在2020年9月份之后，投資重新聚焦環(huán)渤海，但同時(shí)在杭州大力加倉(cāng)。整體來(lái)看，對(duì)于區(qū)域型房企來(lái)說(shuō)，投資聚焦區(qū)域內(nèi)三四線城市以及1-2個(gè)周邊核心城市是主流方式。

       例如祥生，作為持續(xù)深耕浙江省的區(qū)域型房企，投資行為一直主要集中在浙江省內(nèi)，2020年1-8月份在濟(jì)南、合肥、南通等非浙江省城市也有新增土儲(chǔ)，拿地金額TOP5城市分別為杭州、合肥、寧波、南通和溫州：但在9月份以后，祥生僅在蕪湖有新增土儲(chǔ)，且投資金額占比不足2%，此外其他投資全部集中于浙江省內(nèi)，以紹興、臺(tái)州、義烏、溫州、衢州等三四線城市為主，拿地金額TOP5城市分別為紹興、義烏、溫州、臺(tái)州和衢州。從投資金額集中的城市變化也能明顯看出，祥生在政策后的聚焦路徑是向深耕區(qū)域三四線聚集。

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??仍有部分黃綠房企投資擴(kuò)張

??主要集中長(zhǎng)三角優(yōu)質(zhì)二三線

??相比之下，黃、綠檔房企投資靈活性更大，去年9月份以來(lái)僅有四成左右的企業(yè)在政策影響下收斂了投資，剩余的六成企業(yè)仍保持勻速投資節(jié)奏，或年末增大力度，或逆市積極納儲(chǔ)。從城市選擇角度來(lái)看，策略多為加倉(cāng)長(zhǎng)三角的二三線以及穩(wěn)固自身大本營(yíng)土儲(chǔ)。

??例如華宇、招商在三道紅線出臺(tái)后，月均投資力度分別上漲了8%和43%，招商的投資城市數(shù)量更是從28個(gè)提升至31個(gè)。

??從布局變化上來(lái)看，華宇一方面在深耕區(qū)域加碼，另一方面則伺機(jī)在省會(huì)城市補(bǔ)倉(cāng)：紅線前華宇投資前五的城市以長(zhǎng)三角為主，包含常州、溫州等三四線城市，但紅線政策發(fā)布后，華宇投資TOP5的城市變?yōu)槲靼?、南京、重慶、沈陽(yáng)和成都五個(gè)二線省會(huì)城市，其中重慶、成都是華宇的深耕區(qū)域。

??招商蛇口則大力加碼長(zhǎng)三角核心城市，紅線前招商蛇口投資前10的城市中，有5個(gè)來(lái)自長(zhǎng)三角，占比金額合計(jì)約39%，紅線后仍有5個(gè)長(zhǎng)三角城市位列招商拿地金額TOP10，合計(jì)占比約為46%，提升7個(gè)百分點(diǎn)，其中南京、上海和杭州分列前三?？梢钥闯觯猩躺呖谧鳛槿珖?guó)化布局的房企，三道紅線政策后在長(zhǎng)三角的三大核心城市積極投資，深耕長(zhǎng)三角意圖強(qiáng)烈。

??綜合而言，黃、綠色檔位的房企得益于財(cái)務(wù)穩(wěn)健性相對(duì)更強(qiáng)，獲得了一定的投資機(jī)遇，雖然部分國(guó)企、央企保持了積極的投資勢(shì)態(tài)，但拿地收斂、聚焦仍然是主流趨勢(shì)。不同房企選擇的聚焦路徑不盡相同，對(duì)于全國(guó)化的大型規(guī)模房企來(lái)說(shuō)，保持聚焦一二線城市，持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)的結(jié)構(gòu)，說(shuō)明大部分龍頭房企還是更加看好一二線城市未來(lái)前景；而對(duì)于區(qū)域深耕型的中小房企而言，目前加入一二線城市投資門檻相對(duì)較高，保持深耕、吃透市場(chǎng)或是更好的選擇。