[克而瑞]廣西“桂”系房企發(fā)展現(xiàn)狀與增長空間研究

??導(dǎo)讀

??無論從規(guī)模、布局、產(chǎn)品角度，桂系房企的發(fā)展都面臨一定的局限性。

??◎  研究員 / 朱一鳴、貢顯揚(yáng)、汪慧、李丹

??近年來，廣西房地產(chǎn)市場“冷熱交替”，一方面外來房企加速進(jìn)駐，據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，TOP30中達(dá)8成房企在廣西均有布局，市場競爭激烈；另一方面，自2019年下半年，市場需求飽和，行情下行，項(xiàng)目去化難，多數(shù)樓盤從期房賣到現(xiàn)房，庫存承壓。

??在“市場冷、競爭熱”的大環(huán)境下，廣西本土房企面臨較大的沖擊，生存能力備受挑戰(zhàn)。而隨著今年4月廣西本土規(guī)模最大的房企彰泰被融創(chuàng)收購，“桂”系房企的發(fā)展現(xiàn)狀以及增長空間更加引發(fā)關(guān)注?；诖?，本文將研究內(nèi)容分為三部分：一是，從規(guī)模發(fā)展、城市布局與擴(kuò)張、產(chǎn)品打造、多元化業(yè)務(wù)等方面對“桂系”房企整體發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行總結(jié)與分析；二是，基于市場競爭格局層面，分析本土房企在發(fā)展中面臨的沖擊與存在的機(jī)會(huì)；三是，從企業(yè)案例出發(fā)，對其發(fā)展存在的問題與未來的增長空間做具體評估。

??在“三條紅線”、“貸款集中度”等調(diào)控政策下，疊加行業(yè)“大魚吃小魚”現(xiàn)象普遍化，“桂系”房企未來發(fā)展不僅要做到“穩(wěn)”字當(dāng)頭，還要積極尋求“突破”，掌握主動(dòng)權(quán)。

??01市場概況：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提升
房地產(chǎn)市場供需失衡

??1、核心城市集聚和輻射效應(yīng)欠缺，區(qū)域整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高

??（1）地區(qū)GDP和人均GDP低于全國平均，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高

??廣西簡稱“桂”，全稱廣西壯族自治區(qū)，是位于中國華南的省級行政區(qū)。從地理位置來看，廣西地處云貴高原東南邊緣，兩廣丘陵西部，綜合了山地、丘陵、平原等多種地貌。廣西在云南、貴州、湖南三省以南，東接廣東，南臨北部灣，西南區(qū)域與越南接壤。從行政區(qū)劃來看，廣西下轄南寧、柳州、桂林、梧州、北海、玉林、百色、欽州、防城港等14個(gè)地級市，縣級行政區(qū)111個(gè)。

??從歷史發(fā)展來看，長期以來廣西由于缺乏國家戰(zhàn)略和經(jīng)濟(jì)支持，經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平不高，處于全國中游。先進(jìn)制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展相對滯后，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型面臨困難。地區(qū)生產(chǎn)總值及人均地區(qū)生產(chǎn)總值低于相鄰省份，同時(shí)也在全國平均水平之下。

??（部分略）

??（2）北部灣城市群集聚和輻射效應(yīng)不足，核心城市綜合競爭力需提升

??目前，廣西區(qū)域內(nèi)缺乏輻射帶動(dòng)作用強(qiáng)的特大城市，南寧等中心城市集聚和輻射效應(yīng)不足，對高端生產(chǎn)要素吸引力不強(qiáng)，城市綜合競爭力仍需提升?；诙嗄陙韽V西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)相對較弱的國家支持力度和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，2017年國務(wù)院同意批復(fù)建設(shè)北部灣國家級城市群，規(guī)劃范圍包括廣西南寧、北海、欽州、防城港、玉林、崇左；廣東湛江、茂名、陽江；海南?？?、儋州、東方、澄邁、臨高、昌江。規(guī)劃期為2017-2020年，展望到2030年。

??在北部灣城市群戰(zhàn)略規(guī)劃中，提出了打造“一灣雙軸、一核兩極”的城市群框架。具體來看，“一核”是指以南寧為核心城市，以加快建設(shè)南寧成為特大城市和區(qū)域性國際城市為目標(biāo)，建設(shè)現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，規(guī)劃建設(shè)五象新區(qū)等對外開放合作平臺(tái)，構(gòu)建“一帶一路”有機(jī)銜接的門戶樞紐城市和內(nèi)陸開放型經(jīng)濟(jì)高地。同時(shí)，以南寧、北海等為重點(diǎn)加快發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、先進(jìn)制造業(yè)，推動(dòng)欽州和防城港深度同城化發(fā)展，強(qiáng)化面向東盟開放合作平臺(tái)建設(shè)。

??此外，除了北部灣城市群之外，廣西內(nèi)部還有桂中、桂北、桂東南三大城鎮(zhèn)群。其中，桂東南城鎮(zhèn)群利用與廣東接壤的地緣優(yōu)勢，成為推進(jìn)廣西融入泛珠三角的重要區(qū)域。短期來看，積極對接粵港澳大灣區(qū)的產(chǎn)業(yè)體系、強(qiáng)化“粵港澳大灣區(qū)—北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)—東盟”跨區(qū)域跨境產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈，是促進(jìn)廣西經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要途徑之一。

??（3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，十四五積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展

??（略）

??2、城鎮(zhèn)化率有進(jìn)一步提升空間，政策環(huán)境總體寬松、以穩(wěn)樓市為主

??（部分略）

??（3）政策環(huán)境總體寬松，疫情期間多城市出臺(tái)政策穩(wěn)樓市

??從政策層面來看，目前廣西各主要城市的房地產(chǎn)市場調(diào)控政策總體比較寬松。特別是2019年末以來各個(gè)城市特別是新區(qū)板塊供應(yīng)增加顯著但內(nèi)生需求透支，項(xiàng)目去化承壓、市場面臨下行壓力，疊加2020年疫情對房地產(chǎn)市場的影響，市場政策總體以穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期為主。

??具體來看，相比其他二線城市，南寧當(dāng)前的政策環(huán)境相對寬松，外地人購房無限制，目前南寧首套房且無按揭貸款的，首付比例為20%。2020年4月，南寧出臺(tái)“強(qiáng)首府人才新政18條”，推出“史上最低門檻落戶”政策以加速人才引進(jìn)集聚。桂林調(diào)整普通商品住房預(yù)售價(jià)格管理，允許普通商品住房的成交價(jià)格不低于預(yù)售申報(bào)備案價(jià)格的10%放寬至不低于15%。

??此外，桂林、梧州疫情期間還放寬預(yù)售審批條件，桂林允許預(yù)售樓棟形象進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零時(shí)，可申請辦理商品房預(yù)售許可。梧州投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資額的25%以上，即可辦理預(yù)售許可證。玉林、欽州則在2020年內(nèi)限時(shí)實(shí)行購買新建商品房的契稅補(bǔ)貼政策。按已繳契稅為基數(shù)，普通居民補(bǔ)貼比例最高達(dá)50%，在崗醫(yī)護(hù)人員則按照實(shí)際繳納契稅給予100%同等金額補(bǔ)助。

??3、項(xiàng)目集中入市、內(nèi)生需求透支，短期內(nèi)市場下行、庫存壓力提升

??（1）南寧：需求透支疊加購買力受限，短期內(nèi)“量跌價(jià)平”概率較大

??南寧作為廣西壯族自治區(qū)的首府，是北部灣城市群核心城市，同時(shí)也是西南地區(qū)連接出海通道的綜合交通樞紐。2019年末常住人口734.5萬人，戶籍人口782萬人，常住戶籍人口比為0.94，仍屬于人口流出型城市。但近幾年來隨著廣西“強(qiáng)首府”戰(zhàn)略提出，加之各地縣城市高鐵通車，南寧常住人口穩(wěn)步增長，“虹吸”效應(yīng)顯著。

??從南寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展來看，主要受益于五象新區(qū)規(guī)劃的逐步落地，自2015年以來房地產(chǎn)發(fā)展提速，2017年房價(jià)破萬，2019年成交規(guī)模突破1000萬平方米。但2020年隨著新增供應(yīng)的集中入市，整體供求關(guān)系嚴(yán)重失衡，南寧樓市開始顯著回調(diào)，主要體現(xiàn)在成交量上。當(dāng)前項(xiàng)目開盤普遍高開低走，以價(jià)換量相對普遍，降幅在9折左右。

??從商品房價(jià)格和居民購買力的角度來看，目前短期內(nèi)南寧仍存在需求透支現(xiàn)象，居民整體收入水平偏低，缺乏民富基礎(chǔ)，對外來人才的吸附力也相對有限，居民購買力有一定的“見頂”征兆。此外，南寧土地財(cái)政依賴度顯著，2019年-2020年土地財(cái)政收入比均突破60%，政府主要收入來源于賣地，相對較高的供地積極性一定程度上也加劇了目前市場的供需不平衡的狀況。

??（部分略）

??02 本土房企現(xiàn)狀：規(guī)模發(fā)展有限
布局集中在廣西大本營

??按地域劃分，廣西起家的本土房企又被稱為“桂”系房企。盡管相較于粵系、京津系、閩系、浙系等派系，桂系房企無論是在規(guī)模、綜合實(shí)力、行業(yè)影響力上都相差甚遠(yuǎn)，但是隨著西部房地產(chǎn)市場打開，桂系房企作為區(qū)域性重要派系，發(fā)展現(xiàn)狀也受到關(guān)注，以下本文將從規(guī)模發(fā)展、城市布局、產(chǎn)品特征等方面作進(jìn)一步分析。

??1、規(guī)模發(fā)展：以中小型房企為主，行業(yè)排名均在百強(qiáng)之外

??廣西本土房企規(guī)模普遍不大，以中小型房企為主。從克而瑞全口徑銷售金額TOP200排行榜來，2020年僅有4家桂系房企入榜，包括彰泰集團(tuán)、榮和集團(tuán)、廣西云星集團(tuán)以及大都投資，入榜數(shù)量在各大派系中處于低位水平，且排名均在百強(qiáng)之外。

??其中，規(guī)模最大的是彰泰集團(tuán)，2020年全口徑銷售額為224.5億元，位列榜單第117位，這也是桂系唯一一家規(guī)模超過200億的房企；廣西云星集團(tuán)、大都投資在百億陣營，2020年全口徑銷售額分別為163.1億元、137.1億元；而榮和集團(tuán)則以81.5億元排在第189位。

??在擴(kuò)張進(jìn)程上，桂系房企整體發(fā)展保守，“慢走”型特征顯著。以上4家規(guī)模較大的桂系房企，除了大都投資在2010年成立，其余三家均在1992、1993年成立，發(fā)展至今已有二十多年，同時(shí)也經(jīng)歷了我國房地產(chǎn)高速發(fā)展期，但規(guī)模擴(kuò)張并未跟上。從歷年數(shù)據(jù)梳理發(fā)現(xiàn)，彰泰自2018-2020年在200億連續(xù)徘徊了3年，而榮和不進(jìn)反退，盡管2016、2017年均過百億，但2018、2019年并未出現(xiàn)在TOP200榜單中，2020年也在百億之下。這種現(xiàn)狀與地域環(huán)境、企業(yè)戰(zhàn)略、行業(yè)競爭態(tài)勢等方面都有一定關(guān)系。

??整體來看，桂系房企在規(guī)模發(fā)展上并不占優(yōu)勢，行業(yè)影響力也有限。而當(dāng)前行業(yè)集中度提升，房企分化加劇，中小型房企發(fā)展受限因素越來越多，桂系房企必然也會(huì)面臨競爭力不足的市場風(fēng)險(xiǎn)。

??2、城市布局：固守廣西大本營，大多本土房企“偏安一隅”

??城市布局方面，桂系房企主要集中在廣西大本營。但由于廣西整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平靠后，房地產(chǎn)市場仍處于發(fā)展中階段，各地級市之間也存在分化現(xiàn)象，本土房企在區(qū)內(nèi)城市拓展上也表現(xiàn)謹(jǐn)慎。目前并無一家完成14個(gè)地級市全覆蓋，除了彰泰集團(tuán)、廣西云星集團(tuán)，其他房企布局?jǐn)?shù)量都未超過半數(shù)，從13家典型桂系房企布局來看，布局?jǐn)?shù)量在4-6城的企業(yè)較多，占到7家，另外還有一些企業(yè)僅局于1-2城做深耕。在城市選擇上，偏向南寧、柳州、貴港、桂林這些市場空間較大、發(fā)展預(yù)期較好的城市。

??也有少數(shù)房企嘗試外拓，例如彰泰集團(tuán)、大都投資、興進(jìn)集團(tuán)等，但整體成效有限。一方面，桂系房企外拓時(shí)間較晚，其中興進(jìn)集團(tuán)于2020年9月走出廣西，開拓長沙市場；彰泰集團(tuán)也是2020年6月競得無錫70畝地塊，落地首個(gè)全國化項(xiàng)目。另一方面，廣西區(qū)外布局難成規(guī)模，從典型桂系房企外拓情況來看，目標(biāo)瞄準(zhǔn)一二線城市，這些城市土地競爭激烈，企業(yè)在外拓中面臨了較高的投資成本，疊加本身規(guī)模并不大，難以支撐外拓資金壓力，因此投資力度并不大，目前桂系房企在廣西之外的投資布局大多都是“一城一地”，影響力有限。

??（部分略）

??3、品牌市場：品牌影響力與規(guī)模不強(qiáng)相關(guān)，仍取決于市場沉淀

??（略）

??4、產(chǎn)品特征：產(chǎn)品系打造動(dòng)力不足，以高性價(jià)比的剛需產(chǎn)品為主

??產(chǎn)品方面，目前只有少數(shù)桂系房企形成了自身完整的產(chǎn)品系，主要原因有三點(diǎn)：一是，大部分本土房企規(guī)模小、開發(fā)項(xiàng)目并不多，市場規(guī)模并未達(dá)到需構(gòu)建體系化發(fā)展程度；二是，目前廣西房地產(chǎn)市場發(fā)展尚未成熟，產(chǎn)品系概念并不強(qiáng)；三是，購房者以剛需為主，對價(jià)格敏感度普遍偏高，差異化產(chǎn)品盡管在概念、居住體驗(yàn)等方面優(yōu)化升級，但由于存在溢價(jià)，市場接受度并不高，且在去化方面，高性價(jià)比的毛坯房是最優(yōu)選，因此，房企在產(chǎn)品系的打造上并不具備動(dòng)力。而對于一些已經(jīng)有產(chǎn)品系的開發(fā)商，也并未在項(xiàng)目上有明顯體現(xiàn)，產(chǎn)品打造主要還是以去化為導(dǎo)向，這也導(dǎo)致了產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象。

??在典型桂系房企中，彰泰集團(tuán)、廣西云星集團(tuán)、北投地產(chǎn)、榮和集團(tuán)形成了較為豐富的產(chǎn)品系列。彰泰集團(tuán)隨著規(guī)模擴(kuò)張、全國化布局進(jìn)程加快，也在加快產(chǎn)品特色的打造，2020年5月末，在“紅、城、府、郡”系列的基礎(chǔ)上，又發(fā)布了彰泰TOP級產(chǎn)品系灣字系1號，產(chǎn)品系進(jìn)一步完善。而其他企業(yè)的產(chǎn)品系列則相較單一，產(chǎn)品系特征主要會(huì)根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)位資源進(jìn)行劃分，如興進(jìn)集團(tuán)的“漓江系”、“山居系”。

??5、多元化：業(yè)務(wù)涉足面廣，與地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)布局頻次高

??（略）

??03 競爭格局：外來房企大批進(jìn)駐
本土房企生存空間壓縮

??廣西作為對接粵港澳大灣區(qū)的重要地域，以及我國與東盟國際貿(mào)易的重要樞紐，基于人口基數(shù)大、城鎮(zhèn)化率尚處低位、政策適度寬松等因素，房地產(chǎn)市場總體向上潛力可期，也吸引了眾多外來房企進(jìn)駐，土地市場熱度一度高漲。

??1、TOP30中八成房企已進(jìn)駐廣西，碧桂園、恒大投資積累豐厚

??根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年銷售30強(qiáng)房企中，僅6家房企暫未進(jìn)駐廣西，進(jìn)駐率達(dá)80%。其中，TOP20房企中，除了保利發(fā)展均已在廣西落地項(xiàng)目或土地。

??（部分略）

??從土儲(chǔ)及新拓儲(chǔ)規(guī)模來看，近年來隨著彰泰被融創(chuàng)收購80%股權(quán)并控股，2019年廣西總土儲(chǔ)榜前四席位均被外來房企所占據(jù)，TOP10土儲(chǔ)貨值中外來房企占據(jù)半壁江山。其中碧桂園、恒大的土儲(chǔ)最為豐厚。廣西本土房企中盡管有部分拿地發(fā)力，2019年廣西總土儲(chǔ)貨值TOP10中本土房企占到六席，但整體生存空間仍被擠壓。

??土拍市場上，外來房企土拍積極性持續(xù)攀升，2019年龍光、建發(fā)、陽光城等房企拿地金額增幅超100%，龍光更是于2020年以53.9億元的成交金額位居南寧納儲(chǔ)榜榜首。廣西本土房企中除了彰泰保持一貫的活躍外，央企和國企在資金優(yōu)勢疊加地域優(yōu)勢下，納儲(chǔ)表現(xiàn)積極，例如廣西地產(chǎn)集團(tuán)位列2019年廣房企新增土地貨值榜TOP5。

??（部分略）

??2、外來房企整體市占率較高，本土房企于部分城市銷售領(lǐng)先

??而隨著外來房企加速進(jìn)駐廣西，廣西房地產(chǎn)市場銷售份額也被外來房企迅速占領(lǐng)。2018-2020年連續(xù)三年，在廣西本全口徑銷售金額十強(qiáng)的房企中，本土房企均只占兩席位。其中彰泰集團(tuán)作為廣西本土龍頭房企，連續(xù)三年入榜；2020年位列TOP10的本土房企僅彰泰集團(tuán)、大都投資兩家，而2018、2019連續(xù)入榜的廣西云星集團(tuán)則以78.4億元的銷售額跌至第14位。

??外來房企中，粵系房企憑借地緣優(yōu)勢較早進(jìn)駐，占據(jù)較高的市場份額，例如碧桂園、龍光，近兩年持續(xù)位居前三甲之一，2020年于廣西銷售金額分別達(dá)203.25億元和175.63億元。而閩系房企陽光城以相對激進(jìn)的戰(zhàn)略，自2017年掛牌成立廣西區(qū)域公司，僅半年時(shí)間就布局南寧、柳州、玉林三城八子，2018年于廣西區(qū)域首破百億大關(guān)，當(dāng)期已成為廣西布局房企中的一匹黑馬。此外，規(guī)模房企基于扎實(shí)的土地儲(chǔ)備，以及全國化的綜合實(shí)力與經(jīng)驗(yàn)，龍頭優(yōu)勢顯著，例如碧桂園、萬科、恒大等房企常年占據(jù)廣西銷售榜TOP10。

??（部分略）

??值得注意的是，廣西本土房企在部分城市中銷售表現(xiàn)仍突出。例如，小龍房地產(chǎn)在貴港以35.81億元年銷售額領(lǐng)跑，裕達(dá)集團(tuán)在來賓以32.04億元年銷售額成為當(dāng)?shù)仡I(lǐng)頭羊，此外玉林的廣西中鼎、防城港的路橋集團(tuán)、百色的世紀(jì)金宸投資、崇左的崇鵬投資等，均在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)銜。

??這些在當(dāng)?shù)仡I(lǐng)跑的廣西本土房企均于當(dāng)?shù)匕l(fā)源，成立時(shí)間較早，以在當(dāng)?shù)亻L期積累的經(jīng)驗(yàn)以及落成的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目在當(dāng)?shù)貥淞⒖诒诋?dāng)?shù)厥袌龈^穩(wěn)，為贏得當(dāng)?shù)厥袌龅旎＠缧↓埛康禺a(chǎn)，1994年于貴港起家，成功開發(fā)了“港寶商貿(mào)街”、“國際生活港”、“美嘉寶花城”等一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和“盛世”系列高端住宅小區(qū)，目前在建建筑面積約200萬平方米。多年來，小龍房地產(chǎn)憑借立足早、品質(zhì)優(yōu)、信譽(yù)好在當(dāng)?shù)卮蝽懥似放?，成為?dāng)?shù)氐凝堫^房企。

??整體來說，隨著外來房企的進(jìn)駐，以及土地市場的熱度提升，廣西本土房企在規(guī)模、布局上的相對劣勢將成為競爭阻力，市場占有率面臨了較大的威脅與挑戰(zhàn)。

??3、全國化房企在“價(jià)格戰(zhàn)”中領(lǐng)跌，本土房企擁有較高市場口碑

??（略）

??04 未來發(fā)展：彰泰被收購
“桂”系房企的發(fā)展出路在哪？

??1、融創(chuàng)借彰泰作“跳板”重構(gòu)競爭格局，本土房企突圍困境加劇

??彰泰集團(tuán)成立于1992年，29年來立足桂林、布局廣西，成長為桂系領(lǐng)先房企，當(dāng)前已開發(fā)全國16城9縣100多盤，開發(fā)面積近2000萬平方米。憑借較早的區(qū)域深耕式布局，以及在廣西的品牌影響力，2017-2018年規(guī)模進(jìn)階迅速。2017年，彰泰集團(tuán)銷售突破百億，同比增長81.6%；2018年同比增長67.7%至215.3億元。2020年，彰泰集團(tuán)的銷售金額和銷售面積均位列廣西第一、新增土儲(chǔ)貨值位列廣西第二。

??盡管彰泰占據(jù)廣西龍頭地位，但增長動(dòng)力明顯表現(xiàn)不足，2018-2020年連續(xù)三年業(yè)績徘徊難進(jìn)，增速持續(xù)走低。2020年，為加速擴(kuò)張進(jìn)程，彰泰啟動(dòng)全國化布局，6月在無錫落地首個(gè)全國化項(xiàng)目，7月14日宣布了“1+3+N”全國化戰(zhàn)略，即廣西大本營持續(xù)供能，深耕華東、華中、粵港澳大灣區(qū)三個(gè)重點(diǎn)區(qū)域。年內(nèi)在無錫、南京、武漢、南昌等重點(diǎn)城市均有落子。

??但在廣西行情下行以及疫情沖擊下，業(yè)績?nèi)悦媾R困境，2020年實(shí)現(xiàn)銷售金額224.5億元，盡管位列廣西市場第一，相較2019年業(yè)績不增反降，且未能實(shí)現(xiàn)年初300億的銷售目標(biāo)，行業(yè)排名也較上年同期下降13位至第117名。投資強(qiáng)度與銷售增長的不匹配，無疑給彰泰的經(jīng)營帶來了很大的經(jīng)營壓力。

??2021年4月，融創(chuàng)與彰泰簽訂框架合作協(xié)議，擬通過組成合資公司的方式合作開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目。最終經(jīng)過價(jià)格的下調(diào)，融創(chuàng)以91.7億元接手彰泰80%股權(quán)，同時(shí)融創(chuàng)服務(wù)擬以7.3億元收購彰泰服務(wù)80%股權(quán)。

??對彰泰而言，最終陷入被收購局面主要基于其規(guī)模擴(kuò)張?jiān)V求與現(xiàn)階段內(nèi)外部條件的不匹配。2020年，彰泰全國化戰(zhàn)略相對激進(jìn)，一方面2020年受疫情影響，房地產(chǎn)行業(yè)整體調(diào)整波動(dòng)，市場環(huán)境并不友好；且長三角、珠三角等熱點(diǎn)城市群受眾多深耕型及全國化一線房企追捧，彰泰外拓面臨重重挑戰(zhàn)。另一方面，融資能力與規(guī)模擴(kuò)張目標(biāo)的不匹配也成為彰泰前進(jìn)路上的絆腳石，作為非上市房企，彰泰融資渠道有限，疊加外部融資環(huán)境收緊，融資難度進(jìn)一步加大。此外，現(xiàn)階段廣西房地產(chǎn)銷售市場相對全國來說并不算樂觀，現(xiàn)房銷售普遍，彰泰現(xiàn)有項(xiàng)目的去化情況也影響到資金周轉(zhuǎn)效率，繼而阻礙擴(kuò)張戰(zhàn)略的落實(shí)。

??隨著廣西本土龍頭房企彰泰被融創(chuàng)收購，融創(chuàng)在廣西市場建立領(lǐng)先地位，這也意味著外來房企在廣西勢力的進(jìn)一步增強(qiáng)。從公告披露信息可知，此次收購涉及目標(biāo)項(xiàng)目共57個(gè)，總計(jì)容未售建筑面積達(dá)到825.17萬平方米，主要分布在桂林、南寧、玉林等廣西重點(diǎn)城市，且以住宅為主，流動(dòng)性強(qiáng)。根據(jù)推算2021年彰泰資源可為融創(chuàng)帶來260億的銷售貢獻(xiàn)，融創(chuàng)的銷售規(guī)模與市場占有率將迅速提升，與其他房企拉開差距，建立絕對優(yōu)勢。

??本土規(guī)模優(yōu)勢最大的房企不在，其他本土房企規(guī)模與外來房企更加難以抗衡，且布局受限，將面臨更為嚴(yán)峻的外部性競爭。另外，這種“大魚吃小魚”的現(xiàn)象是否會(huì)重演，也有待進(jìn)一步觀望。從彰泰的擴(kuò)張到被收購路徑來看，對于本土房企來說，激進(jìn)戰(zhàn)略仍需謹(jǐn)慎，“維穩(wěn)”是戰(zhàn)略突圍的基礎(chǔ)和保障。

??2、榮和集團(tuán)：曾經(jīng)的“廣西一哥”錯(cuò)失發(fā)展機(jī)遇，未來發(fā)展空間仍受限

??在外來房企強(qiáng)勢入侵下，本土其他房企的發(fā)展前景引發(fā)關(guān)注。榮和集團(tuán)、廣西云星、興進(jìn)集團(tuán)這些規(guī)模較大的本土房企作為“桂系”主力軍，具備一定的本土優(yōu)勢與競爭力，未來發(fā)展的關(guān)鍵或在于“穩(wěn)中求勝”。以下本文以榮和為例具體分析：

??（部分略）

??05 總結(jié)

??自2019年下半年，廣西房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)冷，疊加本土規(guī)模最大的房企彰泰被融創(chuàng)收購，“桂系”房企的生存能力以及增長空間在行業(yè)內(nèi)引發(fā)關(guān)注。由于受到區(qū)域發(fā)展程度低、擴(kuò)張節(jié)奏保守等因素影響，桂系房企在發(fā)展中主要呈現(xiàn)出以下幾點(diǎn)特征：

??首先，在規(guī)模發(fā)展上，桂系房企規(guī)模普遍不大，以中小型房企為主，行業(yè)影響力也有限。其次，城市布局主要集中在廣西大本營，大多數(shù)本土房企“偏安一隅”的特征顯著，廣西區(qū)內(nèi)城市覆蓋也表現(xiàn)謹(jǐn)慎，少數(shù)房企走出廣西，但整體外拓成效有限。此外，在產(chǎn)品系打造上動(dòng)力不足，由于市場產(chǎn)品系概念并不強(qiáng)，購房者以剛需為主，對價(jià)格敏感度高，目前只有少數(shù)房企形成了自身完整的產(chǎn)品系，但是產(chǎn)品差異化未在項(xiàng)目上有明顯體現(xiàn)，這也導(dǎo)致了產(chǎn)品同質(zhì)化的現(xiàn)象。

??綜上，無論從規(guī)模、布局、產(chǎn)品角度，桂系房企的發(fā)展都面臨一定的局限性。外來房企進(jìn)駐加劇市場競爭，土儲(chǔ)方面，碧桂園、恒大具有領(lǐng)先優(yōu)勢，疊加融創(chuàng)收購彰泰，也將加入儲(chǔ)備第一陣營；此外，外來房企整體市場占有率也較高，在市場具備價(jià)格競爭優(yōu)勢，本土房企生存空間不斷壓縮。

??相比之下，本土房企的主要競爭力體現(xiàn)在市場口碑和深耕優(yōu)勢上。購房者對不同房企品牌仍較為理性，主要看重項(xiàng)目交付成果，外來大型房企并不占優(yōu)勢。本土房企憑借優(yōu)質(zhì)的已交付項(xiàng)目，擁有較高的市場口碑。在市場下行期，本土房企盡管受到?jīng)_擊，但也整體也表現(xiàn)出一定的韌性。

??隨著旭輝收購彰泰，廣西市場競爭格局面臨重構(gòu)，本土房企突圍困境加劇，守住核心市場是一大重任。榮和集團(tuán)、廣西云星集團(tuán)、興進(jìn)集團(tuán)這些規(guī)模較大的本土房企作為“桂系”主力軍，具備一定的本土優(yōu)勢與競爭力，未來發(fā)展的關(guān)鍵或在于“穩(wěn)中求勝”。

??此外，值得注意的是，4月底習(xí)近平廣西考察，先后到桂林、柳州、南寧等地,深入革命紀(jì)念館、農(nóng)村、企業(yè)、民族博物館等,這些地方旅游、產(chǎn)業(yè)、文化發(fā)展或有新的動(dòng)向，是否會(huì)給房地產(chǎn)市場帶來發(fā)展機(jī)遇，各房企可加以關(guān)注。