[克而瑞]按揭貸款持續(xù)收緊，強監(jiān)管時代下房企經(jīng)營如何突圍

??近日，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州和天津等熱點城市出現(xiàn)按揭額度緊張、房貸利率連續(xù)上調(diào)以及放貸周期延長等現(xiàn)象，部分銀行已經(jīng)暫停二手房貸，甚至有銀行將“停貸令”延伸至新房業(yè)務(wù)上。

??2021年初房貸集中度管理推出時，市場整體心態(tài)偏樂觀，認為新規(guī)存在2年或4年的過渡期且考核上限有增減2.5pct的可調(diào)節(jié)空間。但就當(dāng)前看來，房貸集中度管理嚴重影響銀行內(nèi)部決策，銀行收緊涉房貸款額度，持續(xù)優(yōu)化房企客戶以及區(qū)域授信結(jié)構(gòu)。信貸額度緊張，疊加按揭放貸時間延長以及房貸利率上調(diào)對回款端的沖擊，尤為考驗房企資金的統(tǒng)籌運營能力。未來房企在回款、融資、投資等經(jīng)營層面又有哪些突圍策略？

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??審批門檻提升+放貸周期拉長+利率上調(diào)

??多地遭遇“房貸荒”

??時值年中，多地遭遇“房貸荒”。6月底以來，杭州、蘇州、寧波、廣州、武漢、合肥、成都、鄭州、佛山、嘉興和天津等熱點城市出現(xiàn)房貸額度告急，甚至部分銀行暫停接單二手房業(yè)務(wù)，或只接收優(yōu)質(zhì)房貸。如武漢部分銀行已暫停受理二手房；南京某行二手房貸款辦理已排期到2022年；鄭州某行要求二手房房齡20年以內(nèi)、房屋面積40平以上，坐落市內(nèi)八區(qū)，客戶預(yù)審批資質(zhì)三星及以上，且二手房利率普遍已破“6”。

??銀行額度有限的情況下，二手房無疑先被拿來“開刀”，由于目前熱點城市尚未全面建立二手房指導(dǎo)價格機制，一二手房倒掛現(xiàn)象給炒房客炒作留空間，通過停貸二手房或拉長成交周期，降低二手房流通性來降低市場炒作氛圍。

??二手房停貸的同時，監(jiān)管開始嚴控新房按揭貸款，體現(xiàn)在審批門檻提升、放貸周期拉長以及房貸利率上調(diào)等三個方面。首先，嚴查首付款來源，如廣州和深圳部分銀行對首期貸款審核非常嚴格，借款人除提供首付款憑證和工資流水外，還需提供首付款所在銀行近半年的流水，要求是自有資金，如果首付款是第三方（只允許直系親屬）轉(zhuǎn)入的話，還需提供直系親屬近半年流水。其次，通常銀行放款周期1個月左右（審批2-3周，放貸1周），而目前熱點城市放貸周期至少3個月起步，其中南京、合肥更要排隊到6個月以后，甚至多家銀行無法確定放款周期。最后，2月起房貸平均利率止跌回升，6月底7月初這輪房貸利率集中上調(diào)已是今年以來的“五連漲”，部分熱點城市也經(jīng)歷了多輪加息潮。如杭州5月、6月和7月房貸利率都上調(diào)過一輪，5月首套和二套房利率環(huán)比增幅20BP和12BP，6月首套和二套環(huán)比均上調(diào)20BP，7月又接連環(huán)比增加30BP。

??2021年以來房地產(chǎn)貸款連續(xù)收緊，背后根源：1）從總量看，銀行落實房貸集中度管理，信貸向普惠金融和綠色產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。從房企到位資金來源來看，2021年3月起個人按揭貸款和國內(nèi)貸款累計同比增速開始加速下滑，年中額度難免緊張，預(yù)計短期兩項涉房貸款下滑趨勢不變；2）從結(jié)構(gòu)看，收緊熱點區(qū)域信貸額度分配。本次出現(xiàn)信貸調(diào)控的城市多數(shù)是上半年成交數(shù)據(jù)靚麗、房價漲幅靠前的城市，以長三角、武漢、鄭州、川渝為主，這些高熱城市群下半年可能迎來階段性回調(diào)。

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??融資收緊疊加銷售后期轉(zhuǎn)弱

??中小區(qū)域民企加速出局

??前期監(jiān)管對房地產(chǎn)連套“五道紅線”的緊箍咒，疊加金融系統(tǒng)持續(xù)壓降信托規(guī)模的壓力，房地產(chǎn)的融資渠道全面收緊。近期，據(jù)銀保監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人表示，截至2021年4月末銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增長10.5%，增速創(chuàng)8年來新低；與此同時，房地產(chǎn)信托余額和投向房地產(chǎn)的非標資產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模也都大幅持續(xù)下滑，其中地產(chǎn)信托余額同比下降13.6%，投向房地產(chǎn)的理財產(chǎn)品規(guī)模同比下降36%。對房地產(chǎn)融資仍持強監(jiān)管的政策態(tài)度下，房地產(chǎn)這塊“壓艙石”并不會因為年內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)的不佳而被重新啟用，預(yù)期房企“融資難”、“融資貴”、樓市“房貸荒”可能還將繼續(xù)。

??房企融資收緊，疊加本輪“房貸荒”中貸款周期拉長及資金利率上調(diào)對其回款的沖擊，當(dāng)前房企面臨的核心矛盾主要是融資收緊和銷售后期轉(zhuǎn)弱之間的背離，再加上債務(wù)集中到期壓力，尤為考驗房企資金的統(tǒng)籌運營能力。

??國企或聚焦高能級城市的規(guī)模民營房企資金可操作空間較大，中小區(qū)域民營房企可能加速洗牌出局，行業(yè)集中度進一步提升。其一，從體量來看，銀行優(yōu)先考慮“總對總”或“白名單”上業(yè)績穩(wěn)定的戰(zhàn)略客戶，而貸款集中度管控使得規(guī)模房企的合作銀行更多元化，無論開發(fā)貸還是項目按揭貸可調(diào)節(jié)空間較大，而中小房企可能面臨額度缺口；其二，從項目覆蓋范圍來看，全國化房企項目的分布較為分散，避免局部市場信貸政策轉(zhuǎn)變帶來的風(fēng)險，一定程度上能在其余區(qū)域通過行政手段平滑下信貸缺口；其三，從重倉項目的城市能級來看，能級越高的城市影響相對有限，高能級城市有人口和城鎮(zhèn)化等基本面支撐去化，與此同時金融資源也相對豐富。

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??新環(huán)境下

??房企回款、融資、投資層面如何突圍？

??短期來看，房地產(chǎn)投資和銷售可能面臨轉(zhuǎn)弱跡象。如6月本該是房企年中沖業(yè)績的推貨旺季，但2021年6月百強房企業(yè)績增速趨緩，根據(jù)我們《2021年上半年房企銷售TOP200排行榜》數(shù)據(jù)，TOP100房企6月操盤銷售規(guī)模同比增速僅0.2%，6月單月環(huán)比增速僅14.6%，不及往年同期，市場表現(xiàn)弱于預(yù)期。

??未來房企在回款、融資、投資等經(jīng)營層面又將如何轉(zhuǎn)變來適應(yīng)當(dāng)前新環(huán)境？

??首先，最先影響的銷售回款層面，當(dāng)前熱點城市“房貸荒”以及22城集中供地都對房企周轉(zhuǎn)能力提出考驗，對投資、開盤回款和現(xiàn)金流回正等資金周轉(zhuǎn)方面產(chǎn)生不同程度的影響?？熘苻D(zhuǎn)策略房企已做到極致，項目運營管理流程已高度標化和細化，通常能將平均開盤時間控制6-7個月，融資性現(xiàn)金流回正周期10-12個月。這也意味著房企后續(xù)再通過快周轉(zhuǎn)來促進銷售的空間相對有限，不如重新調(diào)整整個項目運營管理流程來契合新環(huán)境，如及時調(diào)整推盤節(jié)奏，狠抓回款考核，與銀行簽訂前置文件鎖定充足的按揭額度等。另外，集中供地意味不久的將來可能迎來集中開盤，做好客戶研究、未來周邊競品調(diào)研，契合客戶痛點升級迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵。

??其次，短期來看融資層面平平無奇，無非從依賴傳統(tǒng)債務(wù)融資轉(zhuǎn)向拓展項目股權(quán)融資、供應(yīng)鏈金融、盤活底層資產(chǎn)證券化、引入險資和銀行戰(zhàn)投以及分拆輕資產(chǎn)上市等方式。但在優(yōu)先選擇表內(nèi)融資渠道盤活項目的同時，也可適當(dāng)考慮或準備銀行表外通道進行少量補充；還可以與地方國企或者城投平臺合作，通過建立項目公司來獲取銀行貸款并置換到期非銀債務(wù)，當(dāng)前地方政府平臺和銀行相對默許這類升級的“置換”手段。

??最后，投資層面是今年的重頭戲，未來可能呈以下常態(tài)化：1）總量上，放緩拿地強度、量入為出，尤其對紅線房企而言。央行規(guī)定拿地銷售比不得超過40%，以回款率80-90%計算，預(yù)期拿地預(yù)算控制銷售回款的45-50%之間。2）繼續(xù)降低權(quán)益比，對于多數(shù)現(xiàn)金儲備緊張的房企而言，還是會選擇加大合作，分散拿地風(fēng)險；3）聚焦自身優(yōu)勢區(qū)域，區(qū)位上更偏向選擇一二線和周邊外溢城市，重點關(guān)注長三角、粵港澳、鄭州-武漢中原城市群以及川渝大都市圈，熱點城市相對拖累利潤率和資金周轉(zhuǎn)效率，但在人口、城鎮(zhèn)化支撐下安全邊界還是高的；4）多元化拿地盈利空間不錯，但容易受周轉(zhuǎn)拖累，但是多點防御手段對沖和平滑下土拍風(fēng)險也是好的；5）對待第二曲線的態(tài)度，量力而行，不做大比例的自持，放緩自營商場開業(yè)速度，轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營。

??7月7日晚，國常會再提“適時運用降準等貨幣政策工具”，緊接著7月9日央行宣布將于7月15日下調(diào)金融機構(gòu)存款準備金率0.5pct,釋放長期資金約1萬億元。本期全面降準超出市場預(yù)期，但降準并不代表貨幣寬松周期的開啟，主要目的還是在于調(diào)結(jié)構(gòu)和幫助中小微企業(yè)降成本，以更大力度保障就業(yè)，對房地產(chǎn)仍持強監(jiān)管的政策態(tài)度。

??房地產(chǎn)短期矛盾是國家金融系統(tǒng)的風(fēng)險，中期是國內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和居民消費升級的矛盾，長期是人口增速放緩、城鎮(zhèn)化空間有限導(dǎo)致總量見頂?shù)拿?。短期、中期和長期房地產(chǎn)與國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的矛盾，使得它不可能再作為刺激經(jīng)濟的工具，總量下行、結(jié)構(gòu)分化將成為其發(fā)展的常態(tài)。在新常態(tài)化背景下，房企應(yīng)向管理要紅利，重新調(diào)整項目運營管理流程來匹配新環(huán)境，量入為出，收縮投資戰(zhàn)線，提升拿地前期研判，并持續(xù)升級迭代產(chǎn)品。