[克而瑞]魯系房企發(fā)展現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式探究

??山東省位于中國(guó)東部沿海，突出于渤海、黃海之中，自北而南與河北、河南、安徽、江蘇4省接壤。2020年GDP總量居全國(guó)第三名，省內(nèi)資源豐富，農(nóng)業(yè)發(fā)達(dá)。2020年常住人口超過(guò)一億，位居全國(guó)第二，人均可支配收入居于略低于全國(guó)平均水平，房地產(chǎn)發(fā)展投資穩(wěn)居全國(guó)第四名。但魯系房企規(guī)模普遍偏小，2020年無(wú)一進(jìn)入行業(yè)百?gòu)?qiáng)，布局也多集中在省內(nèi)，外拓有限。那么魯系房企發(fā)展較慢的原因有哪些？作為熱衷深耕本省的房企類型，當(dāng)下魯系房企現(xiàn)狀及擴(kuò)張模式上有何特點(diǎn)，未來(lái)該如何拓展？ 

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??GDP總量居前

??人口過(guò)億支撐地產(chǎn)發(fā)展

??1、GDP總量第三人均第十，第一產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)

??（1）緊靠黃海、渤海，農(nóng)林牧漁產(chǎn)值全國(guó)第一（略）

??（2）經(jīng)濟(jì)總量全國(guó)第三，11市入圍GDP百?gòu)?qiáng)城（略）

??（3）常住人口過(guò)億大省，青島、濟(jì)南虹吸明顯

??2020年山東省常住人口規(guī)模達(dá)到10152.7萬(wàn)人，常住人口規(guī)模排全國(guó)第二。與2010年第六次人口普查的9579.3萬(wàn)人相比，十年共增加573.4萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.99%，年平均增長(zhǎng)率為0.58%。十年來(lái)山東人口增量位列全國(guó)第四，繼續(xù)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。人口密度來(lái)看，2020年山東省人口密度為660人/平方公里，剔除上海、北京和天津三個(gè)直轄市，僅次于廣東和江蘇兩省。從常住戶籍人口比來(lái)看，雖然山東省常住人口持續(xù)增長(zhǎng)，但從2018年開始常住戶籍人口比降至1以下，呈現(xiàn)出人口流出態(tài)勢(shì)。

??老年撫養(yǎng)比不斷提升，老齡化壓力較大。作為全國(guó)老年人口最多、老齡化程度較高、應(yīng)對(duì)人口老齡化任務(wù)較重的省份，2020年山東省65歲以上老年人口占比達(dá)到了15.13%，達(dá)到1536.4萬(wàn)人。從人口撫養(yǎng)比來(lái)看，老年撫養(yǎng)比持續(xù)上升。預(yù)計(jì)到2035年，山東省的全省老年人口占比將達(dá)到30%，進(jìn)入深度老齡化社會(huì)。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，老齡化對(duì)住宅功能設(shè)計(jì)方面提出了要求，以及在康養(yǎng)板塊有較多的機(jī)遇。但從另一方面來(lái)說(shuō)，老齡化也有可能帶來(lái)的是房屋購(gòu)買需求減弱的問(wèn)題。

??青島人口吸引力最強(qiáng)，但16個(gè)地級(jí)市有一半處于人口流出狀態(tài)。從常住人口規(guī)模來(lái)看，臨沂和青島市人口規(guī)模破千萬(wàn)，處于第一梯隊(duì)；濰坊、濟(jì)南、菏澤、濟(jì)寧和煙臺(tái)的人口規(guī)模在900-700萬(wàn)之間，處于第二梯隊(duì)，聊城、德州、泰安、淄博、濱州、棗莊、日照、威海和東營(yíng)9城的人口則在200-600萬(wàn)之間，屬于第三梯隊(duì)。從人口流動(dòng)情況來(lái)看，省內(nèi)二線城市青島及省會(huì)濟(jì)南的吸引力最強(qiáng)。其中青島上合示范區(qū)、中國(guó)（山東）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)青島片區(qū)等一系列國(guó)家戰(zhàn)略讓青島迎來(lái)機(jī)遇，此外青島產(chǎn)業(yè)實(shí)力雄厚，近年來(lái)更是在工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等數(shù)字經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域不斷發(fā)力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展勁頭強(qiáng)勢(shì)。從各市人口流入流出情況來(lái)看，結(jié)合市GDP總量和人均GDP來(lái)看，人口流入城市多數(shù)為GDP百?gòu)?qiáng)城市，且人均GDP總體較流出城市高。從地理位置來(lái)看，膠東經(jīng)濟(jì)圈（青島、威海、濰坊、日照、煙臺(tái)）由于沿海區(qū)位優(yōu)勢(shì)，加上區(qū)域一體化進(jìn)程，在人才吸引力上還是頗具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

??2、房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，購(gòu)房壓力較小

??（1）人口支撐需求，房?jī)r(jià)收入比普遍低于全國(guó)平均

??人口支撐購(gòu)房需求，居民購(gòu)買力催生購(gòu)買意愿。山東省作為人口大省，商品房市場(chǎng)購(gòu)房需求大，2020年全省商品房銷售總額約1.11萬(wàn)億元，占全國(guó)商品房銷售額的6.4%，排名第四。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為43726元，略低于全國(guó)平均，但高于周邊除江蘇外的其他省份。就居民購(gòu)買力來(lái)看，商品房均價(jià)可承受度高，一定程度上能加強(qiáng)居民購(gòu)買意愿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展。

??省內(nèi)城市除青島外，房?jī)r(jià)收入比均低于全國(guó)平均，居民購(gòu)房壓力小。從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，省內(nèi)只有青島一城房?jī)r(jià)收入比達(dá)9.99，高于全國(guó)平均。其余城市房?jī)r(jià)收入比較低，居民購(gòu)房壓力小。即便是省會(huì)城市濟(jì)南，購(gòu)房壓力遠(yuǎn)不及周邊省會(huì)城市南京、合肥和石家莊，甚至低于連云港這樣的三四線城市。

??屬“山東半島城市群”的8座城市城鎮(zhèn)化率普遍較高，青島領(lǐng)跑。從城鎮(zhèn)化率來(lái)看，截至2019年，全省平均城鎮(zhèn)化率為61.5%，略高于全國(guó)60.6%的平均水平。省內(nèi)城市出現(xiàn)分化，屬“山東半島城市群”（包括濟(jì)南、青島、淄博、威海、煙臺(tái)、濰坊、日照和東營(yíng)在內(nèi)）的8個(gè)城市，城鎮(zhèn)化水平均高于全國(guó)平均水平。其中，青島的城鎮(zhèn)化率最高，接近75%，與長(zhǎng)三角寧波、無(wú)錫等城市處同一梯隊(duì)。偏內(nèi)陸的魯西南幾個(gè)城市城鎮(zhèn)化率暫處50%-60%區(qū)間，推進(jìn)城鎮(zhèn)化的同時(shí)能催生更多的住房需求。同時(shí)，山東省積極開展棚戶區(qū)改造，2021年確保新開工棚戶區(qū)改造12.3萬(wàn)套，也將支持山東省房地產(chǎn)的良性發(fā)展。

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??（2）地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)居全國(guó)第四，青島超2000億（略）

??3、本土房企勢(shì)頭有所上升，省內(nèi)銷售超TOP10占據(jù)半壁江山

??（1）本土房企頭部陣營(yíng)擴(kuò)容，外來(lái)房企勢(shì)頭有所下降（部分略）

TOP50規(guī)模房企進(jìn)駐率84%，TOP20已全部入駐。外來(lái)規(guī)模房企往往通過(guò)進(jìn)駐濟(jì)南和青島兩座大城打開在山東的局面，并且在早期就有所進(jìn)駐，比如萬(wàn)科早在2006年便進(jìn)入青島，也是其布局在山東的第一座城市。濰坊、淄博、東營(yíng)、臨沂等三線城市居民消費(fèi)水平比較高，這些城市普遍的城鎮(zhèn)居民可支配收入均達(dá)到4萬(wàn)或以上，但土地價(jià)格比濟(jì)南、青島等城市低不少，也促使了不少房企積極拿地，比如2020年一季度，綠地集團(tuán)共在山東拍下7宗地，除了有3宗地塊位于濟(jì)南，另外還有3宗位于臨沂。根據(jù)梳理，目前20強(qiáng)房企已經(jīng)全部進(jìn)入山東省，30強(qiáng)房企中僅龍光和濱江沒(méi)有進(jìn)入，50強(qiáng)規(guī)模房企的進(jìn)駐率則達(dá)到84%，雖進(jìn)駐率不像江蘇、浙江接近全覆蓋，但略高于鄰近的安徽82%。2020年12月，山東省人民政府辦公廳提出全面放開城鎮(zhèn)落戶限制。2021年，“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案中，在城市群層面也明確表示，要發(fā)展壯大山東半島，未來(lái)將吸引更多房企進(jìn)駐。

??（2）省內(nèi)土拍市場(chǎng)相對(duì)平靜，本土房企納儲(chǔ)力度一般

??從全省投資來(lái)看，百?gòu)?qiáng)規(guī)模房企拿地較多，投資金額TOP20僅有三家本土。根據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2020年在山東省拿地投資額較多的前20家房企中，只有九巨龍房地產(chǎn)、魯商發(fā)展和和達(dá)集團(tuán)3家本土房企，外來(lái)規(guī)模房企獲取土地資源優(yōu)勢(shì)明顯。外來(lái)房企中，碧桂園新增土儲(chǔ)遙遙領(lǐng)先，在德州、東營(yíng)、菏澤、濟(jì)南、濟(jì)寧、臨沂、青島、日照、泰安、威海、濰坊和煙臺(tái)等14城均有收獲。萬(wàn)科則重倉(cāng)濟(jì)南，2020年四季度斬獲雪山片區(qū)60余萬(wàn)方地塊，又在2021年濟(jì)南集中供地中以約64%的溢價(jià)率斬獲市中區(qū)南北康片區(qū)多幅地塊，未來(lái)在濟(jì)南的優(yōu)勢(shì)將更加明顯。本土房企中，九巨龍房地產(chǎn)2020年省內(nèi)投資額暫時(shí)領(lǐng)先，企業(yè)持續(xù)深耕濟(jì)寧大本營(yíng)，觸及深入?yún)^(qū)域內(nèi)各縣市，同時(shí)以124.09%溢價(jià)率一舉拿下臨沂平邑地塊，土儲(chǔ)不斷擴(kuò)容，未來(lái)市場(chǎng)占有率有望進(jìn)一步提升。

??溢價(jià)率低于周邊省份，土拍市場(chǎng)相對(duì)平靜。據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，2018至2021年6月，山東省涉宅招拍掛用地的溢價(jià)率維持在6%-9%之間，與周邊省份相比，處于較為健康水平。2021年，在雙集中供地新政下，濟(jì)南和青島兩市在5月完成了首批集中供地的出讓，市場(chǎng)熱度較低，分別有63%和98%的土地以底價(jià)出讓，其中青島的平均溢價(jià)率僅2%。

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