[克而瑞]榮盛發(fā)展：環(huán)京土儲占比仍較高，債務(wù)處于黃檔水平

??核心觀點

??【業(yè)績增速不及TOP50平均，完成全年目標(biāo)46.1%】上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額599.2億元，同比增長24.3%，低于TOP50強房企平均36%的銷售業(yè)績增速。截止至6月，完成全年銷售目標(biāo)46.1%，參考過往企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，在上半年成績的基礎(chǔ)上，全年目標(biāo)完成壓力不大。企業(yè)積極去庫存，搶抓回款，實現(xiàn)全口徑回款490億元，銷售回款率81.8%，與去年同期相比提升近7個百分點。

??【保持審慎投資態(tài)度，超6成投向長三角區(qū)域】上半年榮盛發(fā)展新增土儲建筑面積為302.9萬平方米，總價為123.4億元，拿地銷售比為0.21，相較于去年同期的0.43有明顯下降。企業(yè)在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲，其中長三角地區(qū)占企業(yè)上半年新增土儲金額的比例達(dá)到了63.3%，為近年來新高，珠三角占新增土儲總價比例14.6%，環(huán)渤海地區(qū)雖然新增土地數(shù)量最多，但由于單價偏低，因此占比僅有16.2%。

??【環(huán)京區(qū)域土儲占比高，結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍在路上】截止2021年中，榮盛發(fā)展的總土儲約3741萬平方米，結(jié)合企業(yè)2020年的銷售面積及2021年的目標(biāo)增長率推算，目前的土儲總量基本可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。環(huán)渤海占比微降至60.4%，其中環(huán)京區(qū)域總土儲建面達(dá)到了1092.2萬平方米，較年初提升8.4%，占總土儲的比重達(dá)29.2%，其中廊坊一城土儲就達(dá)到了625.3萬平方。

??【營收增長，盈利能力持續(xù)下滑】2021年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入342.2億元，同比增長30.9%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收315.8億元，占營業(yè)收入比重達(dá)92.3%，相較去年同期上升5.7個百分點。上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)毛利潤88.4億元，整體毛利率水平為25.8%，較去年同期下降5.5個百分點。整體來看，企業(yè)的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來出現(xiàn)持續(xù)下滑。展望全年，管理層認(rèn)為毛利率大概在20%-25%的之間。

??【剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩線，處于黃檔水平】截止至2021年中，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金291.7億元，現(xiàn)金短債比1.16，長短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關(guān)注的是，截止至2021年中，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)總額仍有79.3億元，并且由于商票多為短期兌付，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)金情況來看，我們認(rèn)為榮盛發(fā)展短期內(nèi)資金壓力仍然存在。截止至2021年中，企業(yè)凈負(fù)債率為66.5%，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為70.8%，仍超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，整體來看“三條紅線”處于黃檔水平。

??【產(chǎn)業(yè)園收入同比下降，“榮萬家”成功上市】2021年上半年企業(yè)多元化營收實現(xiàn)26.5億元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企業(yè)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)收入僅8億元，相較去年同期下降近60%。物業(yè)板塊和酒店板塊分別實現(xiàn)收入7.4億元和3.4億元，分別同比增長16.3%、67.6%，并且在年初，榮萬家還成功于港交所上市。

??01

??銷售

??業(yè)績增速不及TOP50平均

??完成全年目標(biāo)46.1%

??銷售目標(biāo)達(dá)成46.1%，參考過往水平來看，企業(yè)完成全年目標(biāo)壓力不大。2021年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)全口徑合約銷售金額599.2億元，同比增長24.3%，低于TOP50強房企平均36%的銷售業(yè)績增速。合約銷售面積516.7萬平方米，同比增長19.0%。截止至6月，榮盛發(fā)展完成全年銷售目標(biāo)46.1%，2019年和2020年，企業(yè)半年度的目標(biāo)業(yè)績完成率分別為41.6%和39.9%，參考過往企業(yè)的經(jīng)營數(shù)據(jù)，在上半年成績的基礎(chǔ)上，全年目標(biāo)完成壓力不大。

??上半年全口徑回款490億元，回款率同比提升近7個點。上半年，企業(yè)積極去庫存，搶抓回款，實現(xiàn)全口徑回款490億元，銷售回款率81.8%，與去年同期相比提升近7個百分點。按照企業(yè)的計劃，下半年保障回款560億元，即可完成全年回款1050億元的目標(biāo)。

       02

       投資

??保持審慎投資態(tài)度

       超6成投向長三角區(qū)域

??投資謹(jǐn)慎拿地放緩，拿地銷售僅0.21。2021年上半年榮盛發(fā)展共新增28幅土地，新增土儲建筑面積為302.9萬平方米，總價為123.4億元，拿地銷售僅為0.21，相較于去年同期的0.43有明顯下降，對比上半年TOP50平均的0.30，企業(yè)拿地的力度也相對偏小。新增土儲樓板價為4075元/平方米，與2020年全年新增土儲樓板價基本持平。

??調(diào)整布局重心，新增土儲超6成來自長三角區(qū)域。2021年上半年，榮盛發(fā)展秉持沿長江及隴海鐵路沿線，京滬、京廣鐵路沿線發(fā)展，深耕京津冀城市群，穩(wěn)步拓展長三角城市群、珠三角城市群及周邊城市的“兩橫、兩縱、三集群”的戰(zhàn)略布局策略，在杭州、常州、徐州、蕪湖、廣州等城市積極納儲，其中長三角地區(qū)占企業(yè)上半年新增土儲金額的比例達(dá)到了63.3%，為近年來新高，珠三角憑借廣州的高價地塊，占新增土儲總價比例14.6%，環(huán)渤海地區(qū)雖然新增土地數(shù)量最多，但由于單價偏低，因此投資占比僅有16.2%。

??03

??土儲

??環(huán)京區(qū)域土儲占比高

??結(jié)構(gòu)優(yōu)化仍在路上

??總土儲可保障未來3年左右開發(fā)需求。截止2021年中，榮盛發(fā)展的總土儲約3741萬平方米，相較年初略有下降，結(jié)合企業(yè)2020年的銷售面積及2021年的目標(biāo)增長率推算，目前的土儲總量基本可以滿足企業(yè)未來3年左右的發(fā)展需求。

??區(qū)域分布與年初差距不大，環(huán)渤海占比較年初略有下降至60.4%。目前雖然榮盛發(fā)展在逐步擴展全國化布局，但其環(huán)渤海區(qū)域依然是企業(yè)發(fā)展的大本營。尤其是環(huán)渤海中的環(huán)京區(qū)域，榮盛總土儲建面達(dá)到了1092.2萬平方米，較年初提升8.4%，占總土儲的比重達(dá)29.2%，其中廊坊一城土儲就達(dá)到了625.3萬平方米。在業(yè)績會上，管理層表示目前影響環(huán)京樓市的幾大因素都在趨穩(wěn)，一是“房住不炒”政策在廊坊市場貫徹多年，目前政策平穩(wěn)，投資客水分被擠掉一些，以自住剛需為主；二是廊坊上半年銷售面積同比有15%左右的增長，市場表現(xiàn)并不悲觀；第三個是集團調(diào)土儲結(jié)構(gòu)效果顯現(xiàn)，上半年長三角業(yè)績占比達(dá)到了36.2%，平滑環(huán)京區(qū)域影響，抗風(fēng)險能力增強。

??04

??營利

??營收穩(wěn)健增長

??盈利能力持續(xù)下滑

??營業(yè)收入同比增長3成，地產(chǎn)營收貢獻(xiàn)重回9成以上。2021年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)營業(yè)收入342.2億元，同比增長30.9%。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收315.8億元，占營業(yè)收入比重達(dá)92.3%，相較去年同期上升5.7個百分點。另外產(chǎn)業(yè)園收入較去年同期下滑近6成，物業(yè)服務(wù)和酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)同比均有提升。

??盈利能力持續(xù)下滑，預(yù)計全年毛利率在20%-25%。2020年上半年榮盛發(fā)展實現(xiàn)毛利潤88.4億元，歸母凈利潤25.3億元，整體毛利率水平為25.8%，較去年同期下降5.5個百分點，歸母凈利率為7.4%，較去年同期下降了3.9個百分點。整體來看，企業(yè)的毛利率和歸母凈利率水平自2018年以來出現(xiàn)持續(xù)下滑。且據(jù)管理層透露，由于政策調(diào)控嚴(yán)厲，限價限售等多重政策因素，上半年企業(yè)在長三角地區(qū)的平均毛利率僅有8%-15%，京津冀的項目可以達(dá)到15%-30%的毛利水平幫助平滑利潤。展望全年，管理層認(rèn)為毛利率水平大概在20%-25%之間。整個行業(yè)利潤承壓的環(huán)境之下，榮盛還需在成本管控和產(chǎn)品打造上繼續(xù)發(fā)力以維持盈利水平。

??05

??負(fù)債

??剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率踩線

??董事長承諾絕不違約

??現(xiàn)金短債比1.16，應(yīng)付票據(jù)79.3億元，短期資金壓力仍在。截止至2021年中，榮盛發(fā)展持有現(xiàn)金291.7億元（含受限制現(xiàn)金），較期初略有下降?，F(xiàn)金短債比1.16，符合“三道紅線”監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，長短債比相較期初略有提升至1.92。但是需要關(guān)注的是，截止至2021年中，榮盛發(fā)展應(yīng)付票據(jù)總額仍有79.3億元，應(yīng)付票據(jù)/有息債務(wù)總額為12.2%，應(yīng)付票據(jù)/歸母凈資產(chǎn)為16%，處于行業(yè)較高水平。在6月30日，有消息稱央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入到了監(jiān)控范圍，政策的趨嚴(yán)可能會帶來監(jiān)管的壓力，并且由于商票多為短期兌付，結(jié)合企業(yè)現(xiàn)金情況來看，我們認(rèn)為榮盛發(fā)展短期內(nèi)資金壓力仍然較大。

??凈負(fù)債率呈下降趨勢，剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率仍然超過監(jiān)管要求。據(jù)年報公布，截止至2021年中，企業(yè)凈負(fù)債率為66.5%，呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢。剔除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為70.8%，雖然仍超出監(jiān)管規(guī)則不高于70%的要求，但已然可控，整體來看“三條紅線”處于黃檔水平。

??另外在業(yè)績會上，榮盛發(fā)展董事長耿建明表示，現(xiàn)階段公司近階段最重要的任務(wù)和主要的策略有兩點，一方面緊跟政策步伐，努力降負(fù)債去杠桿，按照要求努力做好銷售，另一方面去庫存，搶抓回款，放棄規(guī)模，審慎投資，做好長期的思想準(zhǔn)備，切實管理好流動性。同時董事長還做出承諾，無論面臨何種形勢，面對何種困難，企業(yè)都按時足額的兌現(xiàn)了各類的債務(wù)，“我們過去沒有，現(xiàn)在不會有，將來同樣也不會出現(xiàn)任何違約事件。”

??06

??多元化

??產(chǎn)業(yè)園收入同比下降

??“榮萬家”成功上市

??“3+X”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn)，產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)營收下滑導(dǎo)致多元化營收占比較年初下降。目前榮盛發(fā)展已基本形成了以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，貫穿康旅、產(chǎn)業(yè)園、設(shè)計、實業(yè)、酒店、物業(yè)、商管、房地產(chǎn)金融等業(yè)務(wù)為一體的全產(chǎn)業(yè)鏈條，通過主、輔業(yè)的協(xié)同發(fā)展，實現(xiàn)公司收入和利潤的持續(xù)增長。整體來看，2021年上半年企業(yè)多元化營收實現(xiàn)26.5億元，同比下降24.7%，主要是由于上半年企業(yè)產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)收入僅8億元，相較去年同期下降近60%。物業(yè)板塊和酒店板塊分別實現(xiàn)收入7.4億元和3.4億元，分別同比增長16.3%、67.6%，并且在年初，榮萬家還成功于港交所上市。