房玲、易天宇2021-08-25 11:51:35
??核心觀點(diǎn)
??【銷售增長21%至2072億元,未來五年保持兩位數(shù)增長】2021上半年中海地產(chǎn)(含聯(lián)營合營公司)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為2072.1億元,同比增長20.5%。從歷年增速來看,2018、19年中海銷售規(guī)模開始提速,同比增長分別為30%、25%;2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%。在下一個(gè)十四五規(guī)劃中,中海計(jì)劃未來5年銷售規(guī)模繼續(xù)達(dá)到每年兩位數(shù)的增長。
??【上半年購地僅占預(yù)算28%,嚴(yán)格的投資紀(jì)律或影響擴(kuò)張】2021上半年中海地產(chǎn)(不包括中海宏洋)共新增拿地建面489萬平方米,同比下降16%;拿地總價(jià)為513億元,同比下降7.6%;拿地權(quán)益地價(jià)458億元,僅完成2021年中海新增土儲(chǔ)權(quán)益投資預(yù)算1650億的28%。對(duì)于中海而言,當(dāng)下更突出的問題是如何平衡投資質(zhì)量與規(guī)模間的矛盾。在嚴(yán)格的投資紀(jì)律下,中?;蚋y獲取到與其規(guī)模匹配的購地機(jī)會(huì)。從拿地結(jié)構(gòu)來看,九江的新增建面達(dá)到了約114.15萬平米,占到了總量的11.06%。
??【營收規(guī)模上漲22%,凈利率下滑5.37個(gè)點(diǎn)】2021上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為1078.79億元,同比增長22%;毛利潤同比增長13.56%至307.90億元。雖然營收與毛利潤規(guī)模均有上升,但毛利率卻同比下滑2.05個(gè)點(diǎn)至28.54%;此外凈利潤規(guī)模同比下滑3.67%至219.67億元,凈利率同比下滑5.37個(gè)百分點(diǎn)至20.36%,主要是由于期內(nèi)投資物業(yè)公允值變動(dòng)收益同比下滑了61%,三費(fèi)比率(除營收)卻同比擴(kuò)大了0.18個(gè)百分點(diǎn)??鄢惡笸顿Y物業(yè)公允值變動(dòng)收益后,股東應(yīng)占核心凈利潤192.3億元,同比增長10.9%。
??【平均借貸成本僅3.6%,未觸及紅線歸屬綠檔】2021上半年中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本僅為3.6%,相比2020年的3.8%繼續(xù)下降了0.2個(gè)百分點(diǎn),處于行業(yè)極低水平。2021年中海持有現(xiàn)金達(dá)1174.27億元,較年初上升了6.3%;現(xiàn)金短債比2.6、長短期債務(wù)比4.05。凈負(fù)債率較2020年略有上升,為32.54%,處于40%以下的行業(yè)較低水平;此外資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%,扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53%。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率,能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C(jī)遇,為未來加速擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。
??01
??銷售
??銷售增長21%至2072億元
??未來五年保持兩位數(shù)增長
??2021上半年中海地產(chǎn)(含聯(lián)營合營公司)共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為2072.1億元,同比增長20.5%;銷售面積1050萬平米,同比增長10%;銷售均價(jià)19742元/平米,相比年初增長4.9%。
??從歷年增速來看,2018、19年中海銷售規(guī)模開始提速,同比增長分別為30%、25%;2020年中海銷售增速有所放緩至12.5%。在下一個(gè)十四五規(guī)劃中,中海計(jì)劃未來5年銷售規(guī)模會(huì)繼續(xù)達(dá)到每年兩位數(shù)的增長。
??此外,從銷售結(jié)構(gòu)來看,華北地區(qū)是主要的銷售貢獻(xiàn)區(qū)域,銷售占比達(dá)到了23%,華南地區(qū)銷售占比達(dá)到了16%。此外中海宏洋的銷售占比達(dá)到了21%,合聯(lián)營的銷售占比為12%。
??02
??投資
??上半年購地僅占預(yù)算28%
??嚴(yán)格的投資紀(jì)律或影響擴(kuò)張
??2021上半年中海地產(chǎn)(不包括中海宏洋)于內(nèi)地14個(gè)城市合共新增20幅土地,共新增拿地建面489萬平方米,同比下降16%;拿地總價(jià)為513億元,同比下降7.6%;權(quán)益拿地總價(jià)達(dá)458億元,對(duì)應(yīng)新增貨值約1104.9億元。中海宏洋新增拿地建筑面積604.21平方米(包括三個(gè)合作發(fā)展項(xiàng)目),拿地總價(jià)265.13億元,分別同比增長46%、43%。
??2021上半年中海地產(chǎn)在新增拿地方面繼續(xù)維持較高的權(quán)益比例,權(quán)益建筑面積占比為95%,與2020年保持相當(dāng)。獨(dú)立運(yùn)作雖然能夠?qū)崿F(xiàn)財(cái)務(wù)并表、便于管控提升利潤空間等好處,但較低的合作比例或會(huì)帶來規(guī)模發(fā)展較慢等問題。
??此外對(duì)于中海而言,當(dāng)下更突出的問題是如何平衡投資質(zhì)量與規(guī)模間的矛盾。事實(shí)上,中海上半年在22個(gè)集中供地市場中,共參加了400多次競投,希望“用勤奮來獲取一定成功的概率”;但從上半年權(quán)益地價(jià)458億元的最終結(jié)果來看,僅完成2021年中海新增土儲(chǔ)權(quán)益投資預(yù)算1650億的28%,若包含中海宏洋的購地部分(權(quán)益購地金額達(dá)778.2億元)占比也僅達(dá)47%。這主要由于中海在購地方面有嚴(yán)格的投資紀(jì)律,即注重高能級(jí)城市、核心地段、合理回報(bào);在這樣的紀(jì)律下中?;蚝芨y獲取到與其規(guī)模匹配的購地機(jī)會(huì)。
??從拿地結(jié)構(gòu)來看,2021上半年中海地產(chǎn)主要于長三角及珠三角拿地較多,占比分別為33%及26%。從城市能級(jí)來看,中海地產(chǎn)于一二線新增拿地占比為48%,三四線的占比為52%。具體城市中,九江、長春、蘇州、廈門的拿地規(guī)模均超70萬平米,其中九江的新增建面達(dá)到了約114.15萬平米,占到了總量的11.06%,為上半年拿地最多的城市。
??截止2021上半年,中海地產(chǎn)(不含中海宏洋)擁有土地儲(chǔ)備5940萬平方米(權(quán)益4985萬平方米),較年初微降3.87%;中海宏洋擁有土地儲(chǔ)備3284萬平方米(權(quán)益2892萬平方米),較年初增長9.07%;合計(jì)擁有土地儲(chǔ)備達(dá)到9224萬平米,較年初微增約0.37%。
??03
??盈利
??營收規(guī)模上漲22%
??凈利率下滑5.37個(gè)點(diǎn)
??2021上半年中海地產(chǎn)營業(yè)收入為1078.79億元,同比增長22%;毛利潤同比增長13.56%至307.90億元。雖然營收與毛利潤規(guī)模均有上升,但在行業(yè)毛利率普遍下跌的趨勢下,中海的毛利率也同比下滑了2.05個(gè)點(diǎn)至28.54%;此外凈利潤規(guī)模同比下滑3.67%至219.67億元,凈利率同比下滑5.37個(gè)百分點(diǎn)至20.36%。
??凈利潤及凈利率下滑,主要是由于期內(nèi)投資物業(yè)公允值變動(dòng)為正收益20.33億元,相比同期的51.98億元同比下滑了61%;三費(fèi)比率(除營收)卻同比擴(kuò)大了0.18個(gè)百分點(diǎn)。若除去公允價(jià)值變動(dòng)影響,中海上半年的股東核心凈利潤同比增長7%。
??值得注意的是,作為中海最為看重的凈利潤規(guī)模,近年增長均較為緩慢,2018年、2019年分別增長6%、9%;雖然2020年凈利潤規(guī)模同比增長12%,但主要由于外幣匯兌收益增加,并不具有可持續(xù)性;2021上半年凈利潤更是出現(xiàn)同比下滑。若從股東核心凈利潤來看,歷年基本維持在10%上下,2021上半年回落到了7%。
??凈利潤增長緩慢,主要由于過去幾年中海的銷售規(guī)模增速較慢,從而導(dǎo)致營收規(guī)模上漲乏力。在此背景下,2017年中海的凈利潤規(guī)模已被萬科、恒大趕超,未來或還將陸續(xù)被其他龍頭企業(yè)所趕超。
??04
??負(fù)債
??平均借貸成本僅3.6%
??未觸及紅線歸屬綠檔
??歷年來,中海地產(chǎn)的綜合借貸成本始終維持在較低水平。2021上半年,中海地產(chǎn)共發(fā)行債券及ABS共131億元,其中6月11日,中海成功發(fā)行30億元公司債券,其中3年期20億元,票面利率僅3.25%,利率創(chuàng)行業(yè)同期新低。此后6月23日,中海又發(fā)行了21億ABS,為國內(nèi)房企首單綠色碳中和證券產(chǎn)品,同樣創(chuàng)期內(nèi)同類產(chǎn)品發(fā)行利率新低,票面利率僅3.60%。
??2021上半年中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本為3.6%,相比2020年的3.8%繼續(xù)下降了0.2個(gè)百分點(diǎn),處于行業(yè)極低水平。值得注意的是,2021年7月、8月中海地產(chǎn)先后共發(fā)行了4筆公司債,票面利率維持在2.75%-3.25%,均低于2021上半年的綜合借貸成本,預(yù)計(jì)未來中海融資成本仍有下降空間。
??此外中海地產(chǎn)的負(fù)債指標(biāo)也十分優(yōu)異,未觸及任何紅線,屬于綠檔企業(yè)。2021年中海持有現(xiàn)金達(dá)1174.27億元,較年初上升了6.3%;現(xiàn)金短債比2.6、長短期債務(wù)比4.05。凈負(fù)債率較2020年略有上升,為32.54%,處于40%以下的行業(yè)較低水平;此外資產(chǎn)負(fù)債率為60.2%,扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53%。穩(wěn)健的財(cái)務(wù)情況以及較低的杠桿率,能夠讓中海在當(dāng)前環(huán)境下?lián)碛懈噘彽貦C(jī)遇,為未來加速擴(kuò)張打下基礎(chǔ)。