[克而瑞]三盛控股：優(yōu)化內(nèi)生驅(qū)動(dòng)不斷加強(qiáng)，財(cái)務(wù)狀況持續(xù)改善

??核心觀點(diǎn)

??【上半年企業(yè)銷售主要依靠?jī)?nèi)生增長(zhǎng)，銷售區(qū)域分布更趨均衡】2021年上半年三盛控股已簽約但未確認(rèn)銷售的金額約為311.62億元人民幣，同比增加了113.83%。三盛控股的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)在過(guò)去兩年有較大部分是依靠母公司三盛集團(tuán)的資產(chǎn)注入，而上半年三盛集團(tuán)并沒有對(duì)三盛控股的資產(chǎn)注入，企業(yè)主要是依靠自身項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)內(nèi)生的增長(zhǎng)。從銷售規(guī)模的區(qū)域分布來(lái)看，三盛控股的銷售區(qū)域分布更趨于均衡，企業(yè)走出福建的努力已經(jīng)取得了一定的效果，降低了對(duì)大本營(yíng)的依賴。未來(lái)隨著企業(yè)在多個(gè)城市的擴(kuò)張，其銷售分布可能會(huì)更加平衡。

??【拿地力度有所放緩，全國(guó)化布局初顯成效】上半年三盛控股共新增了4個(gè)項(xiàng)目，總建面約為85.1萬(wàn)平米，同比減少了52.4%；土地總價(jià)約為29.5億元，同比減少了70.2%，企業(yè)的拿地力度有所放緩，拿地銷售比由2020年0.81降至0.09。而在總土儲(chǔ)方面，截至2021年中期三盛控股的總土地儲(chǔ)備建面約為1062.7萬(wàn)平方米，總土儲(chǔ)的權(quán)益比例約為69.7%。在區(qū)域分布上整體來(lái)看三盛控股在全國(guó)各大區(qū)域的總土儲(chǔ)越來(lái)越均衡，但是企業(yè)的目前的發(fā)展重心仍在海西和長(zhǎng)三角地區(qū)。

??【凈利率因所得稅影響大幅提升，盈利能力有待提升】上半年三盛控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.32億元，同比大幅增加了199%，企業(yè)的毛利率則同比降低了18.65個(gè)百分點(diǎn)至21.56%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)上半年交付的物業(yè)項(xiàng)目的毛利率較低。相較之下，企業(yè)的凈利率和歸母凈利率則繼續(xù)逆勢(shì)提升，分別達(dá)到了12.7%和12.2%，這主要是因?yàn)樯习肽昶髽I(yè)的物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)相較于去年同期由負(fù)轉(zhuǎn)正，同時(shí)所得稅抵免也產(chǎn)生了較大影響。整體來(lái)看企業(yè)的盈利能力仍然有待提升。

??【凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)降低，未來(lái)需繼續(xù)改善】截至2021年中期，三盛控股持有現(xiàn)金（含受限制現(xiàn)金）較于年初增加10%，總有息負(fù)債減少了10.4%，企業(yè)的權(quán)益增加了28.85%，因此企業(yè)的凈負(fù)債率較于年初繼續(xù)降低了82個(gè)百分點(diǎn)至126%，未來(lái)仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，企業(yè)的現(xiàn)金短債比為1.73，長(zhǎng)短債比為2.82，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)較為安全。而在剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率方面，三盛控股由年初的83%降至78%，企業(yè)計(jì)劃在1-2年內(nèi)將凈負(fù)債率降至100%以下，2-3年內(nèi)讓資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)。

??01

??銷售

??上半年企業(yè)銷售主要依靠?jī)?nèi)生增長(zhǎng)

??銷售區(qū)域分布更趨均衡

??2021年上半年三盛控股已簽約但未確認(rèn)銷售的金額約為311.62億元人民幣，同比增加了113.83%；已簽約建筑面積約為243.6萬(wàn)平方米，同比增加了107.65%。銷售規(guī)模的大幅增加，主要是因?yàn)槟腹救⒓瘓F(tuán)在2020年11月對(duì)三盛控股進(jìn)行了大筆資產(chǎn)注入，去年上半年則由于沒有這些注入的項(xiàng)目而顯得銷售規(guī)模偏小，若是去除掉這些項(xiàng)目的銷售，2021年上半年三盛控股已簽約但未確認(rèn)銷售的金額為261.23億元，同比增加了79.26%，仍然保持著較快的增長(zhǎng)速度。整體來(lái)看，三盛控股的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)在過(guò)去兩年有較大部分是依靠母公司三盛集團(tuán)的資產(chǎn)注入，而今年上半年三盛集團(tuán)并沒有對(duì)三盛控股的資產(chǎn)注入，企業(yè)主要是依靠自身項(xiàng)目的銷售實(shí)現(xiàn)內(nèi)生的增長(zhǎng)。

??上半年三盛控股一共在26個(gè)城市有銷售貢獻(xiàn)，相比于2020年全年的18個(gè)又有增加。從銷售規(guī)模的區(qū)域分布來(lái)看，三盛控股在長(zhǎng)三角的銷售占比在上半年超過(guò)了大本營(yíng)的海西地區(qū)，達(dá)到了45%，相比于2020年全年的占比提高了12個(gè)百分點(diǎn)，相較之下企業(yè)在海西地區(qū)的銷售占比由2020年的57%下降了16個(gè)百分點(diǎn)至41%。整體來(lái)看三盛控股的銷售區(qū)域分布更趨于均衡，企業(yè)走出福建的努力已經(jīng)取得了一定的效果，降低了對(duì)大本營(yíng)的依賴。未來(lái)隨著企業(yè)在多個(gè)城市的擴(kuò)張，其銷售分布可能會(huì)更加平衡。

      02  

       投資

??拿地力度有所減弱

       全國(guó)化布局初顯成效

??上半年三盛控股共新增了4個(gè)項(xiàng)目，總建面約為85.1萬(wàn)平米，同比減少了52.4%；土地總價(jià)約為29.5億元，同比減少了70.2%。三盛控股的拿地力度明顯有所減弱，拿地銷售比由2020年0.81降至0.09，這一方面是因?yàn)橥恋丶泄?yīng)政策的影響，企業(yè)在土地市場(chǎng)上更加謹(jǐn)慎；一方面也是因?yàn)槿⒖毓蓤?jiān)持“4-3-3”的投資策略，即新增土儲(chǔ)來(lái)源40%為勾地、30%為收并購(gòu)、30%為招拍掛土地，企業(yè)的拿地重心在于勾地和收并購(gòu)，在沒有好的并購(gòu)機(jī)會(huì)之時(shí)不會(huì)出手。未來(lái)三盛仍然不會(huì)為了規(guī)模盲目進(jìn)行投資，將聚焦深耕，根據(jù)土地市場(chǎng)的變化更加謹(jǐn)慎拿地。

??上半年三盛控股的新增土儲(chǔ)主要位于環(huán)渤海和大灣區(qū)，而在企業(yè)傳統(tǒng)上重點(diǎn)布局的海西和長(zhǎng)三角地區(qū)沒有拿地，拿地的城市中惠州和威海都是新進(jìn)入城市，煙臺(tái)和汕頭雖然都有項(xiàng)目在售但企業(yè)在此已開發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量仍然較少。三盛控股近年來(lái)正在努力推進(jìn)全國(guó)化，更加重視傳統(tǒng)大本營(yíng)以外的市場(chǎng)以分散風(fēng)險(xiǎn)，讓企業(yè)的銷售能更加穩(wěn)定地增長(zhǎng)。

??截至2021年中期，三盛控股的總土地儲(chǔ)備建面約為1062.7萬(wàn)平方米，足夠企業(yè)3-4年的開發(fā)。總土儲(chǔ)的權(quán)益比例約為69.7%，處于較為平均的水平。從土儲(chǔ)建面區(qū)域分布來(lái)看，三盛控股的總土儲(chǔ)在海西地區(qū)的占比約為34%，雖然仍是占比最高的區(qū)域，但是相較于2020年又繼續(xù)下降了4個(gè)百分點(diǎn)；排名第二的長(zhǎng)三角地區(qū)的總土儲(chǔ)占比也降低了3個(gè)百分點(diǎn)。整體來(lái)看，三盛控股的總土儲(chǔ)在全國(guó)各大區(qū)域的分布越來(lái)越均衡，但是企業(yè)的目前的發(fā)展重心仍在海西和長(zhǎng)三角地區(qū)，未來(lái)將會(huì)繼續(xù)推進(jìn)全國(guó)化布局分散風(fēng)險(xiǎn)。

??03

??盈利

??凈利率因所得稅影響大幅提升

??盈利能力有待提升

??上半年三盛控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入51.32億元，同比大幅增加了199%，其中物業(yè)銷售收入為49.66億元，占比達(dá)到了97.7%。企業(yè)的毛利潤(rùn)同比增加了60%至11.06億元，毛利率則同比降低了18.65個(gè)百分點(diǎn)至21.56%，主要是因?yàn)槠髽I(yè)上半年交付的物業(yè)項(xiàng)目的毛利率較低。

??雖然毛利率有所下降，但是企業(yè)的凈利率和歸母凈利率卻繼續(xù)逆勢(shì)提升，分別達(dá)到了12.7%和12.2%，這主要是因?yàn)樯习肽昶髽I(yè)的物業(yè)公允價(jià)值變動(dòng)相較于去年同期由負(fù)轉(zhuǎn)正，同時(shí)所得稅抵免也產(chǎn)生了較大影響，去年同期的所得稅支出為2.7億元，而今年上半年的所得稅則變?yōu)閮袅魅?.05億元。若是去除所得稅影響按稅前利潤(rùn)計(jì)算，三盛控股在上半年的稅前利潤(rùn)率為12.6%，去年同期則達(dá)到了23.4%，整體來(lái)看企業(yè)的盈利能力仍然有待提升。

??04

??負(fù)債

??凈負(fù)債率和資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)降低

??未來(lái)需繼續(xù)改善

??截至2021年中期，三盛控股持有現(xiàn)金（含受限制現(xiàn)金）約為82.56億元，較于年初增加10%；總有息負(fù)債為182.22億元，較于年初減少10.4%；企業(yè)的權(quán)益則較于年初增加了28.85%，主要是因?yàn)榉强毓蓹?quán)益大幅增加了30.4%，可能是因?yàn)轫?xiàng)目的合作增加。因此三盛控股的凈負(fù)債率較于年初繼續(xù)降低了82個(gè)百分點(diǎn)至126%，未來(lái)仍有繼續(xù)優(yōu)化的空間。

??在負(fù)債結(jié)構(gòu)方面，2021年中期三盛控股的現(xiàn)金短債比（含受限制現(xiàn)金）為1.73，長(zhǎng)短債比為2.82，企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)較為安全，短期的償債壓力不大，也滿足了三條紅線對(duì)于現(xiàn)金短債比的要求。與此同時(shí)，三盛控股上半年的平均融資成本相比于去年同期降低了2個(gè)百分點(diǎn)至8.4%，未來(lái)仍可以繼續(xù)改善。而在剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率方面，三盛控股由年初的83%降至78%。三條紅線中企業(yè)一共踩線兩條，企業(yè)計(jì)劃在1-2年內(nèi)將凈負(fù)債率降至100%以下，2-3年內(nèi)讓資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)標(biāo)。