[克而瑞]遠(yuǎn)洋集團(tuán)：持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”，運(yùn)營能力需提升

??核心觀點(diǎn)

??【目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均水平，持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”】2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)全口徑合約銷售金額523.7億元，同比增長25.17%；銷售面積283萬方，同比增幅為30%；完成全年銷售目標(biāo)的34.9%，低于百強(qiáng)房企49%的行業(yè)平均。若紅星地產(chǎn)項(xiàng)目并表，或能一定程度上緩解業(yè)績壓力。遠(yuǎn)洋持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略，華中區(qū)域銷售貢獻(xiàn)同比上升12個百分點(diǎn)，但各個事業(yè)部之間發(fā)展不均，需加強(qiáng)在其布局重點(diǎn)城市的競爭力。

??【投拓積極，拿地銷售比達(dá)0.48】2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面460萬平方米，包含16個住宅開發(fā)項(xiàng)目，17個物流項(xiàng)目和1個數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。其中16個住宅項(xiàng)目總建面約330萬平，按照7700元/平米的土地成本，拿地銷售比達(dá)到0.48。截止21年6月底，企業(yè)總土儲建面為3796萬平方米，較2020年末微升0.2%。遠(yuǎn)洋土儲充足，北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲建面占比達(dá)54%，短時間內(nèi)土儲以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹鞯木置嫒暂^難改變。若紅星地產(chǎn)土儲并表，則其集團(tuán)上市部分土儲表現(xiàn)會更加均衡。

??【歸母凈利率下降，合作開發(fā)侵蝕集團(tuán)利潤空間】2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入205.1億元，毛利率22.48%，同比下降0.59個百分點(diǎn)，歸母凈利潤10.1億元，同比下降17.4%。歸母凈利潤下降主要是合作開發(fā)侵蝕遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤空間。從少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤可以看出，2021年上半年的少數(shù)股東應(yīng)占利潤同比上升9.3個百分點(diǎn)至47%。另外近年來遠(yuǎn)洋總土儲樓板價保持高位，2021年上半年總土儲平均樓板價達(dá)7700元/平方米，加上銷售均價從2018年至今持續(xù)下滑，銷管費(fèi)用率上升，持續(xù)壓縮企業(yè)未來的利潤空間。

??【“三道紅線”皆為綠檔，融資成本保持低位】截至2021年上半年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金382.32億元，較2020年年末下降12.6%。現(xiàn)金短債比為1.88，長短債務(wù)比為3.22，短期償債壓力不大。平均融資成本5.04%，持續(xù)保持低位，融資成本優(yōu)勢明顯。凈負(fù)債率較2020年末上升12個百分點(diǎn)至67%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，財務(wù)穩(wěn)健，資金安全度保持在較好水平。遠(yuǎn)洋集團(tuán)就上市平臺而言財務(wù)水平風(fēng)險不高，但表外融資情況無法推測，因此也需要審慎看待。

??01

??銷售

??目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均水平

??持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”

??目標(biāo)完成率低于行業(yè)平均水平。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成全口徑合約銷售金額523.7億元，同比增長25.17%；銷售面積283萬方，同比增幅為30%；銷售均價18477元/平方米，同比下降3.5%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)延續(xù)之前的以一二線城市為銷售業(yè)績貢獻(xiàn)主場，二者合計占全年銷售金額的82%，貢獻(xiàn)占同比略降3個百分點(diǎn)，這也是其銷售均價較之前有所下降的原因之一。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售金額同比增速低于同規(guī)模50強(qiáng)房企的36%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)2021年的銷售目標(biāo)為1500億元，上半年完成了34.9%，低于49%的行業(yè)目標(biāo)完成率水平，下半年完成銷售目標(biāo)仍然有些許業(yè)績壓力。

??7月完成與紅星控股協(xié)議簽署，成立運(yùn)營管理平臺納入遠(yuǎn)洋管理體系。值得關(guān)注的是，2021年7月18日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)發(fā)布公告表示，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋資本和紅星控股正式簽署協(xié)議，以40億元獲取重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（紅星企發(fā)）70%股權(quán)。在銷售規(guī)模方面，2020年紅星地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售額約400億元（不含紅星置業(yè)），若紅星地產(chǎn)業(yè)績并入，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的全年銷售業(yè)績壓力將得到緩解。目前來看，2021年7月的業(yè)績未并入紅星地產(chǎn)部分，未來是否并表仍是未知數(shù)。

??遠(yuǎn)洋持續(xù)推進(jìn)“南移西拓”戰(zhàn)略，華西區(qū)域相對薄弱。在2020年提出“南移西拓”戰(zhàn)略，集團(tuán)下設(shè)北京、環(huán)渤海、華東、華南、華中和華西六大開發(fā)事業(yè)部。從事業(yè)部之間的銷售占比來看，遠(yuǎn)洋2021年上半年的銷售占比較上年同期更加均衡，其中北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域同比分別下降5個和3個百分點(diǎn)。銷售貢獻(xiàn)增長最高的區(qū)域?yàn)槿A中區(qū)域，較去年同期增長12個百分點(diǎn)，其區(qū)域事業(yè)部中心城市武漢的業(yè)績貢獻(xiàn)率達(dá)到11%。華西區(qū)域較2020年上半年銷售貢獻(xiàn)下降3個百分點(diǎn)至5%，其區(qū)域中心成都的銷售金額僅3億元，仍然較為薄弱。從區(qū)域之間的銷售占比也可以看出各個事業(yè)部之間發(fā)展不均，需要加強(qiáng)在其布局重點(diǎn)城市的競爭力。

??02

??投資

??投拓積極

??拿地銷售比達(dá)0.48

??逆勢拿地，拿地銷售比為0.48。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)新增土地建面460萬平方米，包含16個住宅開發(fā)項(xiàng)目，17個物流項(xiàng)目和1個數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目。其中16個住宅項(xiàng)目總建面約330萬平，按照7700元/平米的土地成本，今年新增土地金額達(dá)252.6億。從拿地銷售比來看，遠(yuǎn)洋持續(xù)聚焦主業(yè)，加快拿地節(jié)奏，拿地銷售比達(dá)到了0.48，遠(yuǎn)高于百強(qiáng)平均的0.29。

??03

??土地儲備

??土儲充足，權(quán)益占比55.9%

??土儲規(guī)模保持穩(wěn)定，土儲權(quán)益較2020年有所回升。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲建面為3796萬平方米，較2020年末微降0.2%?？偼羶?quán)益占比都有所上升，總土儲建面權(quán)益占比較2020年年末上升3.4個百分點(diǎn)至55.9%。從遠(yuǎn)洋的銷售規(guī)模和拿地增速來看，其消化周期約為4-5年左右，土儲規(guī)模保持穩(wěn)定。

??收購紅星地產(chǎn)后，若能并入上市平臺，遠(yuǎn)洋土儲將會進(jìn)一步均衡。截至2021年上半年末，遠(yuǎn)洋環(huán)渤海區(qū)域的土儲建面較2020年年末略升1個半分點(diǎn)。總體區(qū)域占比和2020年年末差距不大，各個區(qū)域變化在2%以內(nèi)。土儲城市能級仍然以二線為主。遠(yuǎn)洋收并購的紅星地產(chǎn)持有的華東、華中和華西的項(xiàng)目建筑面積區(qū)域分布達(dá)到70%，如果項(xiàng)目并入上市平臺，則反應(yīng)在財報數(shù)據(jù)上遠(yuǎn)洋集團(tuán)在華東、華中和華西的土地儲備布局將更加完善和均衡。

??04

??盈利表現(xiàn)

??歸母凈利率下降

??合作開發(fā)侵蝕集團(tuán)利潤空間

??歸母凈利率大幅下降。2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入205.1億元，同比上升5.9%；歸母凈利潤10.10億元，同比下降17.4%。毛利率22.48%，同比下降0.59個百分點(diǎn)。歸母凈利潤下降主要是合作開發(fā)侵蝕遠(yuǎn)洋集團(tuán)利潤空間，從少數(shù)股東應(yīng)占凈利潤可以看出，2021年上半年的少數(shù)股東應(yīng)占利潤同比上升9.3個百分點(diǎn)至47%。

??非并表業(yè)務(wù)較多，上市部分營收規(guī)模有限。遠(yuǎn)洋非并表業(yè)務(wù)較多，如其控股49%的遠(yuǎn)洋資本，其核心業(yè)務(wù)地產(chǎn)投資主要涉及持有型物業(yè)、銷售型物業(yè)、物流地產(chǎn)和數(shù)據(jù)地產(chǎn)，項(xiàng)目與遠(yuǎn)洋集團(tuán)業(yè)務(wù)布局重合度高，目前作為聯(lián)營企業(yè)存在，故反應(yīng)在遠(yuǎn)洋集團(tuán)的財務(wù)報表中的營收有限。對比來看，與遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷售規(guī)模接近的房企去年營業(yè)收入普遍在600-800億左右，而遠(yuǎn)洋集團(tuán)去年全年營收不足600億。

??盈利空間進(jìn)一步壓縮，運(yùn)營能力有待提升。遠(yuǎn)洋集團(tuán)近年來總土儲樓板價走高，雖然2021年上半年總土儲樓板價較2020年年末略降200元/平方米，但仍達(dá)到7700元/平方米。加上銷售均價從2018年以來持續(xù)下滑，銷管費(fèi)用率上升，持續(xù)壓縮企業(yè)的利潤空間，盈利水平和運(yùn)營能力面臨不小的挑戰(zhàn)。

??05

??償債表現(xiàn)

??“三道紅線”皆為綠檔

??融資成本保持低位

??債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，處于綠檔水平。截至2021年上半年遠(yuǎn)洋集團(tuán)持有現(xiàn)金382.32億元，較2020年年末下降12.6%。貸款結(jié)構(gòu)方面，1年內(nèi)到期的債務(wù)占比較2020年年末下降9個百分點(diǎn)，占貸款總額的23%；2-5年的到期的貸款占總額的42%，較去年上升9%?，F(xiàn)金短債比上升至1.88，長短債務(wù)比上升至3.22，債務(wù)結(jié)構(gòu)較2020年年末改善。但由于遠(yuǎn)洋管理體系下有一定的非并表業(yè)務(wù)例如遠(yuǎn)洋資本等，雖就上市平臺而言財務(wù)水平風(fēng)險不高，但其表外融資和債務(wù)規(guī)模無法測算，需要審慎看待。

??融資成本保持低位，平均借貸利率下降至5.04%。遠(yuǎn)洋集團(tuán)平均融資成本5.04%，較去年年末下降0.06個百分點(diǎn)，持續(xù)保持低位。遠(yuǎn)洋的凈負(fù)債率上升至67%，其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69%，持續(xù)保持穩(wěn)定，“三道紅線”皆為綠檔。財務(wù)穩(wěn)健度提升，資金安全度保持在較好水平。