[中房研協(xié)]從房企中期業(yè)績(jī)透視房地產(chǎn)行業(yè)之變

??熱點(diǎn)聚焦

??在剛剛過(guò)去的8月，各房企的中期業(yè)績(jī)報(bào)告陸續(xù)發(fā)布。今年以來(lái)國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“房住不炒”為準(zhǔn)繩推出了一系列政策措施，各城市間不斷變化和調(diào)整的政策又給市場(chǎng)增加了新的變量。房企在這半年中，業(yè)績(jī)究竟如何？政策頻出之下，房企如何在穩(wěn)步增長(zhǎng)與控負(fù)債、降杠桿之間尋求平衡？各家房企策略又有何調(diào)整？

??熱點(diǎn)評(píng)析

??龍頭房企繼續(xù)上演強(qiáng)者恒強(qiáng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)

??半年報(bào)成績(jī)單中，龍頭房企的銷售榜單格外受人關(guān)注。碧桂園2021年上半年實(shí)現(xiàn)總收入2349.3億元，同比增長(zhǎng)27%，合同銷售額約為人民幣3030.9億元，同比增長(zhǎng)14%；中海21年上半年合同銷售額2072.1億元，同比增長(zhǎng)20.5%；核心凈利潤(rùn)192.3億元，同比增長(zhǎng)10.9%；融創(chuàng)上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額958.2億元，同比增長(zhǎng)23.9%；銷售額達(dá)到3208億元，增長(zhǎng)率高達(dá)64%。業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的背后，是龍頭房企在戰(zhàn)略布局，營(yíng)銷創(chuàng)新，打造產(chǎn)品力，降低運(yùn)營(yíng)成本等方面用足了功夫，同時(shí)把握實(shí)際需求，狠抓銷售，回籠資金，以信心開(kāi)啟下半年。

??此外，半年報(bào)中也有不少房企降檔效果顯著，迎來(lái)了階段性成果驗(yàn)收，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健的房企則繼續(xù)保持“三道紅線”的綠檔要求。例如世茂上半年表現(xiàn)" 三道紅線 " 零踩線，資產(chǎn)負(fù)債率（扣預(yù)收款）68%、凈負(fù)債率 50.9%，現(xiàn)金短債比1.9；佳兆業(yè)上半年凈負(fù)債率為93.7%，現(xiàn)金短債比1.53倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，“三道紅線”均處于綠檔。除了已經(jīng)“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)的房企，碧桂園等頭部開(kāi)發(fā)商也紛紛釋放出降擋提速的信號(hào)。未來(lái)房企會(huì)更加依賴經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，堅(jiān)持加大營(yíng)銷、緊抓回款，保持良好的經(jīng)營(yíng)局面是爭(zhēng)取資金支持的關(guān)鍵。

??房企多元業(yè)務(wù)平穩(wěn)發(fā)展，物業(yè)管理成追捧熱點(diǎn)

??一直以來(lái)，房企“多元化”都是備受爭(zhēng)議的話題。一方面，眾多房企通過(guò)多元化開(kāi)辟第二賽道，為公司未來(lái)發(fā)展鋪設(shè)新的利潤(rùn)點(diǎn)；另一方面，跨界經(jīng)營(yíng)由于盈利空間受限，“理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感”成為不少企業(yè)多元業(yè)務(wù)的真實(shí)寫(xiě)照。

??在今年半年報(bào)中，部分頭部房企的“副業(yè)”開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈利。在碧桂園中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，總裁莫斌對(duì)于新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)的提問(wèn)回應(yīng)稱，創(chuàng)投業(yè)務(wù)已經(jīng)給公司帶來(lái)了盈利，期待建筑機(jī)器人和千璽機(jī)器人餐廳盡早實(shí)現(xiàn)盈利，農(nóng)業(yè)和碧優(yōu)選也在正常的發(fā)展之中。

??從房企布局的多元化產(chǎn)業(yè)的具體業(yè)務(wù)內(nèi)容來(lái)看，作為房企地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延伸，物業(yè)管理具備穩(wěn)定收益，資本化成功率高，增速較快，物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)成為新追捧熱點(diǎn)。

??房地產(chǎn)受限格局正在形成，利潤(rùn)率降低是行業(yè)發(fā)展的必然階段

??開(kāi)發(fā)企業(yè)需要明白，固然市場(chǎng)存在短周期運(yùn)作機(jī)會(huì)，但是國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期管控的態(tài)度不會(huì)改變，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的逐步建立和落地，未來(lái)房地產(chǎn)受限發(fā)展的格局正在形成。

??今年以來(lái)，中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)全局性的管控政策體系正在逐漸補(bǔ)全，國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策以“房住不炒”為準(zhǔn)繩推出了一系列政策措施，包括針對(duì)房企的“三條紅線”、針對(duì)商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款的“兩條紅線”、針對(duì)土地供應(yīng)的“兩集中供地”等，正在牽引房地產(chǎn)市場(chǎng)深刻變局。不斷變化和調(diào)整的政策又給市場(chǎng)增加了新的變量，而行業(yè)利潤(rùn)率的持續(xù)下降已經(jīng)在各房企半年報(bào)中有所體現(xiàn)。房企增收不增利已成為行業(yè)普遍現(xiàn)象，頭部房企亦無(wú)法幸免：萬(wàn)科上半年凈利潤(rùn)出現(xiàn)12年來(lái)首次同比下滑；金地集團(tuán)上半年歸母凈利潤(rùn)同比下降38.79%；華夏幸福上半年歸母凈利潤(rùn)為-94.80億元，成為A股上市公司中虧損最多的企業(yè)之一。

??穩(wěn)健樂(lè)觀房企具備更大發(fā)展空間

??面對(duì)行業(yè)變局，房企的投資經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，無(wú)論市場(chǎng)如何變化，那些經(jīng)營(yíng)水平優(yōu)良，產(chǎn)品實(shí)力強(qiáng)勁，抗風(fēng)險(xiǎn)能力突出，且具有良好市場(chǎng)品牌和口碑的品質(zhì)型房企將獲得新一輪的發(fā)展提速期，并迎來(lái)廣闊發(fā)展空間。正如中海在半年報(bào)中這樣說(shuō)道：政策與市場(chǎng)將給予財(cái)務(wù)健康、遵循盛業(yè)邏輯的企業(yè)更大的發(fā)展空間。