2021-09-06 15:35:35
??謹(jǐn)慎經(jīng)營三四線輪動(dòng)布局,并表比例提升營收增長30%,明年或邁入綠檔。
??◎ 作者 / 房玲、易天宇
??核心觀點(diǎn)
??【重倉江蘇貢獻(xiàn)占比41%,追求業(yè)績合理增速】2021上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1089.8億元,同比增長33.9%。前7月累計(jì)合同銷售1266.5億,同比增長28%。據(jù)區(qū)域劃分,江蘇及浙江是中南主要的業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)域,銷售金額分別達(dá)到了442.44億元、217.57億元,占到了總量的41%、20%。
??【謹(jǐn)慎經(jīng)營下加大合作,三四線輪動(dòng)布局】2021上半年中南建設(shè)采用謹(jǐn)慎的投資策略,新增土儲建筑面積699.9萬平方米,同比增加 1.7%;新增土儲總價(jià)289.52億元,同比下降4.7%。面對集中供地政策,2021年上半年中南建設(shè)在拿地方式上,加大了合作及多元化拿地比例。此外在城市能級上,中南選擇在非“兩集中城市”尋找機(jī)會,避開部分競爭熱點(diǎn)。從區(qū)域布局來看,中西部代替長三角成為拿地最多的區(qū)域,新增建面占比達(dá)47%。
??【并表比例提升營收增長30%,凈利率下滑2.7個(gè)點(diǎn)】上半年中南建設(shè)的營業(yè)收入為384.82億元,同比增長了29.60%;其中房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入273.78億元,同比增長31.46%;主要由于期內(nèi)竣工項(xiàng)目的并表比例提升至45%。中南建設(shè)毛利潤為62.77億元,同比增長22%;凈利潤為20.28億元,同比下降了14.4%。凈利潤的下滑,主要是由于期內(nèi)非并表項(xiàng)目結(jié)算減少,投資收益同比下降62%至6.78億元。企業(yè)毛利率同比下滑了0.97個(gè)百分點(diǎn)至16.31%,主要由于建筑業(yè)務(wù)毛利率同比下降2.82個(gè)百分點(diǎn)。凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個(gè)百分點(diǎn),至5.27%、4.54%,主要由于非并表項(xiàng)目結(jié)算減少帶來的投資收益下降。
??【長短債結(jié)構(gòu)持續(xù)改善,明年希望邁入綠檔】2021上半年末,中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)269.73億元,同比下降了4.2%。主要是由于期內(nèi)中南加大了債務(wù)償還力度,償還債務(wù)支付現(xiàn)金335.81億元,同比增長42%??傆邢⒇?fù)債767.6億元,比年初下降3.9%;其中債券占比由2020年末的26%下降至17%,而非銀行金融機(jī)構(gòu)借款占比從2020年末的22%上升至30%,未來調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)有待繼續(xù)。從三條紅線指標(biāo)來看,凈負(fù)債率相比于2020年下降了2.00個(gè)百分點(diǎn)至95.27%;現(xiàn)金短債比下降至1.29;扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.42%,比2020年末下降1.27個(gè)百分點(diǎn),但仍超70%的政策紅線。中南表示,希望2022年內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)三條紅線的全部綠檔。
??01 銷售
??重倉江蘇貢獻(xiàn)占比41%
追求業(yè)績合理增速
??2021年上半年中南建設(shè)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額1089.8億元,同比增長33.9%,其中一、二線城市銷售金額占比36%;銷售面積790.1萬平方米,同比增長29.7%,一、二線城市銷售面積占比32%;平均銷售價(jià)格13793元/平方米,同比增長3.2%。2021年前7月中南建設(shè)的累計(jì)合同銷售金額為1266.5億元,同比增長28%。
??根據(jù)銷售金額的區(qū)域劃分,江蘇及浙江是中南主要的業(yè)績貢獻(xiàn)區(qū)域,銷售金額分別達(dá)到了442.44億元、217.57億元,占到了總量的41%、20%。此外,山東、福建的銷售金額占比同樣較大,分別達(dá)到了9%及7%。
??值得注意的是,中南在廣東地區(qū)也有布局,但銷售金額僅16.84億元,占比2%。未來中南還可以繼續(xù)加大粵港澳地區(qū)的布局,使其銷售區(qū)域分布更加平均,以降低市場風(fēng)險(xiǎn)。
??02 投資
??謹(jǐn)慎經(jīng)營下加大合作
下沉三四線輪動(dòng)布局
??2021年上半年中南建設(shè)采用謹(jǐn)慎的投資策略,新增項(xiàng)目41個(gè),規(guī)劃建筑面積合計(jì)699.9萬平方米,同比增加 1.7%;新增土儲總價(jià)289.52億元,同比下降4.7%;新增項(xiàng)目平均地價(jià)約4100元/平方米,同比下降約7.1%。
??面對集中供地政策,2021年上半年中南建設(shè)在拿地方式上,加大了合作比例,同時(shí)加大了多元化的拿地比例。據(jù)悉,2021年上半年在中南建設(shè)獲取的41幅地塊中,有36塊為合作開發(fā),數(shù)量占比達(dá)到了88%,新增項(xiàng)目的權(quán)益面積占比約44%,較2020年繼續(xù)下降約12個(gè)百分點(diǎn)。此外2021上半年通過股權(quán)收購的項(xiàng)目達(dá)到了11個(gè),新增建面占比達(dá)總量的37%。
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??在獲地城市上,中南選擇避開“兩集中供地”熱點(diǎn)城市。2021年上半年中南拿地主要以三四線為主,建面占比達(dá)到了78%,相比2020年上升了約22個(gè)百分點(diǎn)。這與中南審慎的投資態(tài)度及輪動(dòng)下沉的投資布局有關(guān)。從區(qū)域布局來看,中西部代替長三角成為拿地最多的區(qū)域,新增建面占比達(dá)47%。此外長三角新增建面占比也達(dá)到了40%,其中南通、鹽城拿地較多,新增建面均達(dá)45萬平米以上,南通新增建面達(dá)到了55.72萬平米,占總量的8%。
??截止2021上半年,中南建設(shè)全部開發(fā)項(xiàng)目505個(gè),其中在建項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約3193萬平方米,未開工項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積合計(jì)約1547萬平方米,可竣工資源總面積4740萬平方米,同比增加7.5%。其中一二線城市面積占比約33%,三四線城市面積占比約67%。
??03 盈利
??并表比例提升營收增長30%
凈利率下滑2.7個(gè)點(diǎn)
??2021上半年中南建設(shè)的營業(yè)收入為384.82億元,同比增長了29.60%,其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和建筑業(yè)務(wù)營收均增長明顯,其中房地產(chǎn)開發(fā)營業(yè)收入273.8億元,同比增長31.5%;建筑業(yè)務(wù)收入113.5億元,同比增長17.2%。
??上半年,在整體竣工規(guī)模下降的情況下,中南房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入增長主要由于期內(nèi)竣工項(xiàng)目的并表比例提升。2020年中南竣工項(xiàng)目的并表比例不到40%,2021年上半年該比例約45%,按照年度公布的2021年全年計(jì)劃,并表比例預(yù)計(jì)50%以上,整體并表比例趨勢不斷提升。此外截止2021上半年中南合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)算的合同負(fù)債1288.2億元,是上半年結(jié)算收入的4.7倍,預(yù)計(jì)未來將有較多資源進(jìn)入到結(jié)算期。
??從利潤規(guī)模來看,2021上半年中南建設(shè)毛利潤為62.77億元,同比增長22%;凈利潤為20.28億元,同比下降了14.4%;此外歸母凈利潤為17.48億元,同比下降了14.7%。凈利潤的下滑,主要是由于期內(nèi)非并表項(xiàng)目結(jié)算減少,投資收益同比下降62%至6.78億元。從利潤率來看,受建筑行業(yè)原材料價(jià)格上升影響,2021上半年中南建設(shè)建筑業(yè)務(wù)毛利率8.28%,同比下降2.82個(gè)百分點(diǎn),導(dǎo)致公司整體毛利率同比下滑了0.97個(gè)百分點(diǎn)。此外中南期內(nèi)銷售費(fèi)用率為2.50%,同比增長0.14 個(gè)百分點(diǎn);財(cái)務(wù)費(fèi)用率1.49%,同比增長0.03個(gè)百分點(diǎn)。由于期內(nèi)投資收益減少,中南凈利率及歸母凈利率分別同比下滑了2.7及2.4個(gè)百分點(diǎn),至5.27%、4.54%,未來中南仍應(yīng)繼續(xù)改善利潤空間。
??04 償債
??長短債結(jié)構(gòu)持續(xù)改善
明年希望邁入綠檔
??截止2021上半年末,中南建設(shè)持有貨幣資金達(dá)269.73億元,同比下降了4.2%。主要是由于期內(nèi)中南加大了債務(wù)償還力度,償還債務(wù)支付現(xiàn)金335.81億元,同比增長42%。
??上半年,中南總有息負(fù)債767.6億元,比年初下降3.9%;其中銀行貸款占比約53%,債券占比約17%,非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款占比約30%。值得注意的是,非銀行金融機(jī)構(gòu)借款占比從2020年的22%上升至30%,未來中南調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)有待繼續(xù)。
??從三條紅線指標(biāo)來看,2021上半年中南建設(shè)的凈負(fù)債率相比于2020年下降了2.00個(gè)百分點(diǎn)至95.27%。此外,上半年中南現(xiàn)金短債比下降至1.29,持有現(xiàn)金能夠覆蓋短期有息負(fù)債;長短期債務(wù)比2.68,相比2020年更加優(yōu)化;扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為77.42%,比2020年末下降1.27個(gè)百分點(diǎn),但仍超70%的政策紅線。中南表示,2022年希望能夠?qū)崿F(xiàn)三條紅線的全部綠檔。
??05 建筑業(yè)務(wù)
??合同金額增長3%
加快智慧建造綠色轉(zhuǎn)型
??從中南建設(shè)的建筑業(yè)務(wù)來看,2021上半年中南新承接(中標(biāo))項(xiàng)目合同總金額153.1億元,同比增長3.3%。其中3億元以上項(xiàng)目17個(gè),占新增合同額的53%。
??2021年上半年建筑業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入113.5億元,同比增長17.2%。受原材料價(jià)格上升的影響,上半年綜合毛利率8.28%,同比下降2.82個(gè)百分點(diǎn)。中南表示,未來建筑業(yè)務(wù)將繼續(xù)加快智慧建造、綠色施工轉(zhuǎn)型升級,抓住新的市場機(jī)遇,提升經(jīng)營質(zhì)量。