??正積極促成境外債務(wù)全面重組方案，7支公司債全部展期，涉及債券規(guī)模逾132.7億。

??◎  作者 / 沈曉玲、陳家鳳

??核心觀點(diǎn)【合約業(yè)績(jī)同比腰斬，銷(xiāo)售端承壓顯著】2023年遠(yuǎn)洋集團(tuán)合約銷(xiāo)售額505.3億元，同比下降49.6%，降幅高于同梯隊(duì)的TOP31-50房企平均全口徑銷(xiāo)售額的同比降幅22.8%；銷(xiāo)售面積428.9萬(wàn)方，同比降幅30.3%。環(huán)渤海區(qū)域取代北京區(qū)域，銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)最大達(dá)37.3%，緣于北京市銷(xiāo)售貢獻(xiàn)下滑顯著所致。能級(jí)上，一二線銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)75%，其中北上廣深貢獻(xiàn)17.7%。

??【新增投拓幾近停滯，全年新增2幅地塊】2023年遠(yuǎn)洋新增投拓幾近停滯，全年新增2幅土地，新增土儲(chǔ)建面85.8萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)28.4%；按3600元/平新增土儲(chǔ)拿地樓板價(jià)計(jì)，全年拿地價(jià)款同比大幅下滑53.8%至30.9億，拿地銷(xiāo)售比0.06。此外，遠(yuǎn)洋拿地權(quán)益比有所增長(zhǎng)，拿地權(quán)益建面79.7萬(wàn)平，占比93%，較去年提升20pct。

??【總土儲(chǔ)建面繼續(xù)下降，權(quán)益占比52.7%】受近兩年投資全面收斂的影響，年末總土儲(chǔ)建面3621.3萬(wàn)平，較年初減少15.7%，土儲(chǔ)建面權(quán)益占比約52.7%，同比提升0.1pct。土儲(chǔ)分布仍以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹?，土?chǔ)建面約占半數(shù)，而一二線城市占比超7成，三四線略有下滑。

??【計(jì)提物業(yè)減值撥備22.72億，歸母凈利連續(xù)2年虧損】2023年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)收入390億，同比增長(zhǎng)5%，竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度加快；合同負(fù)債較年初大幅減少49%至209億，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的1.1倍下滑到0.54倍，后續(xù)需加強(qiáng)銷(xiāo)售去化保障營(yíng)收增長(zhǎng)。毛利同比降幅50%至11.83億，毛利率降至2.55%低點(diǎn)；凈利和歸母凈利連續(xù)2年虧損，緣于地塊盈利空間壓縮、投資物業(yè)重估和合聯(lián)營(yíng)投資虧損，以及減值撥備135.54億（其中金融資產(chǎn)減值虧損112.83億、物業(yè)減值虧損22.72億）所致。

??【7只公司債全部展期，努力尋求境外債務(wù)全面重組方案】年末遠(yuǎn)洋短債697.51億，占比高達(dá)73%，因項(xiàng)目資金回籠至集團(tuán)愈發(fā)困難，非受限現(xiàn)金約20億，較年初減少57%，對(duì)短債的覆蓋倍數(shù)僅0.03，流動(dòng)性高度承壓。2023年9月遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)與境外投資人進(jìn)行溝通，以促進(jìn)對(duì)包含截至2023年末賬面價(jià)值約人民幣232.5億元的7筆擔(dān)保票據(jù)及賬面價(jià)值約人民幣45.7億元的永續(xù)次級(jí)擔(dān)保資本證券等境外債務(wù)達(dá)成重組；而境內(nèi)債重組進(jìn)度較快，2024年3月底遠(yuǎn)洋宣布所發(fā)行的7支公司債全部展期獲通過(guò)，并新增增信保障措施，涉及債券規(guī)模逾132.7億元；余下3支銀行間債券（涉及規(guī)模64.2億）還在努力與投資者協(xié)商達(dá)成有效解決方案。

??【可租賃面積375萬(wàn)平，未來(lái)或可擇機(jī)處置以回籠資金】遠(yuǎn)洋有超過(guò)22個(gè)在營(yíng)投資物業(yè)，其中出租率高于80%項(xiàng)目有15個(gè)，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積375萬(wàn)平，其中物流項(xiàng)目、商鋪和寫(xiě)字樓可租賃面積占比分別49.2%、21.7%和20.9%。商業(yè)儲(chǔ)備充足且類(lèi)型多元，未來(lái)可擇機(jī)處置以回籠更多的資金。據(jù)不完成統(tǒng)計(jì)，2023年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成出售成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)予大股東中國(guó)人壽保險(xiǎn)、出售北京朝陽(yáng)遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)予居然之家，通過(guò)加快盤(pán)活這2筆商業(yè)地產(chǎn)回籠資金合計(jì)約75億。

??01 銷(xiāo)售

??合約業(yè)績(jī)同比腰斬
銷(xiāo)售端承壓顯著

??2023年遠(yuǎn)洋集團(tuán)銷(xiāo)售承壓顯著，全口徑合約銷(xiāo)售額505.3億元，同比下降49.6%，降幅高于同梯隊(duì)的TOP31-50房企平均全口徑銷(xiāo)售額的同比降幅22.8%；實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積428.9萬(wàn)方，同比降幅30.3%。包含車(chē)位在內(nèi)的整體銷(xiāo)售均價(jià)11,782元/平方米，同比下滑27.7%，而不包含車(chē)位的銷(xiāo)售均價(jià)同比下降25%至13,500元/平方米，均價(jià)下滑緣于遠(yuǎn)洋對(duì)部分項(xiàng)目進(jìn)行折扣營(yíng)銷(xiāo)，積極回籠項(xiàng)目資金。

??銷(xiāo)售貢獻(xiàn)方面，遠(yuǎn)洋集團(tuán)布局六大開(kāi)發(fā)事業(yè)部，2023年環(huán)渤海區(qū)域銷(xiāo)售額趕超北京區(qū)域、貢獻(xiàn)最大，實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額173.9億，占比同比提升18.4pct至37.3%[1]；北京區(qū)域年內(nèi)銷(xiāo)售額87.85億，占比18.8%，較去年下滑6.8pct，緣于區(qū)域內(nèi)北京 銷(xiāo)售額下滑顯著所致，同比下滑75%至45億。此外，華東、華南、華中和華西銷(xiāo)售額分別69.7、62.6、52.4和20.2億，占比分別達(dá)14.9%、13.4%、11.2%和4.3%，華東、華南、華中銷(xiāo)售貢獻(xiàn)相對(duì)均衡。城市能級(jí)上，一二線銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)75%，其中二線銷(xiāo)售額貢獻(xiàn)比重同比提升10pct至57.3%，而北上廣深貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額17.7%，同比下滑14.6pct。

??02 投資

??新增投拓幾近停滯
全年新增2幅地塊

??2023年遠(yuǎn)洋新增投拓幾近停滯，拿地謹(jǐn)慎。全年新增2幅土地，新增土儲(chǔ)建面85.8萬(wàn)平，同比增長(zhǎng)28.4%；新增土儲(chǔ)拿地樓板價(jià)3600元/平，同比下降53.8%；按3600元/平拿地成本計(jì)，全年拿地價(jià)款同比大幅下滑53.8%至30.9億，拿地銷(xiāo)售比0.06，低于百?gòu)?qiáng)房企0.21平均值，投資態(tài)度收斂。此外，年內(nèi)遠(yuǎn)洋拿地權(quán)益比有所增長(zhǎng)，拿地權(quán)益建面79.7萬(wàn)平，占比93%，較去年提升20pct。

??03 土儲(chǔ)

??總土儲(chǔ)建面繼續(xù)下降
權(quán)益占比52.7%

??受近兩年投資全面收斂的影響，年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)總土儲(chǔ)建面3621.3萬(wàn)平，較年初減少15.7%；從權(quán)益來(lái)看，年末遠(yuǎn)洋集團(tuán)權(quán)益土儲(chǔ)建面1907.3萬(wàn)平，權(quán)益占比約52.7%，同比提升0.1pct。

??土儲(chǔ)分布方面，年末遠(yuǎn)洋總土儲(chǔ)分布仍以北京區(qū)域和環(huán)渤海區(qū)域?yàn)橹?，一二線城市占比超7成。其中北京和環(huán)渤海區(qū)域土儲(chǔ)占比[2]達(dá)到48.8%，約占半數(shù)，華東、華南、華西、華中土儲(chǔ)建面占比分別12.7%、11.8%、16%和10.8%，相對(duì)均衡；而土儲(chǔ)城市能級(jí)仍以二線為主，建面占比約55.7%，而三四線城市土儲(chǔ)占比27.8%，較年初略有下滑。

??04 盈利

??計(jì)提物業(yè)減值撥備22.72億
歸母凈利連續(xù)2年虧損

??2023年遠(yuǎn)洋營(yíng)業(yè)總收入464.6億，同比增長(zhǎng)0.72%，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)收入390億，同比增長(zhǎng)5%，竣工結(jié)轉(zhuǎn)速度加快。受年內(nèi)銷(xiāo)售端承壓的影響，合同負(fù)債較年初大幅減少49%至209億，對(duì)結(jié)轉(zhuǎn)收入覆蓋倍數(shù)從年初的1.1倍下滑到0.54倍，后續(xù)需加強(qiáng)銷(xiāo)售去化以保障營(yíng)收。

??盈利能力，毛利同比降幅50%至11.83億，毛利率降至2.55%低點(diǎn)；凈利連續(xù)2年虧損，全年虧損較去年同期擴(kuò)大至209.84億；歸母凈利潤(rùn)虧損210.97億元，而2022年歸母凈利也虧損190億元。

??造成凈利潤(rùn)虧損有以下原因：1）市場(chǎng)低迷、銷(xiāo)售均價(jià)不理想，銷(xiāo)管費(fèi)用率偏高，壓縮盈利空間，2023年樓板價(jià)/售價(jià)比[3]由2018年的0.33上升至0.55，且銷(xiāo)管費(fèi)用率由2018年的2.68%上升至7.08%，運(yùn)營(yíng)面臨不小的挑戰(zhàn)。2）投資物業(yè)重估虧損從去年的2.56億擴(kuò)大到9.28億，以及減值虧損同比增長(zhǎng)46.8%至135.54億，其中計(jì)提金融資產(chǎn)減值虧損112.83億、物業(yè)減值虧損22.72億。3）合聯(lián)營(yíng)投資虧損23.34億，較去年同期有所增長(zhǎng)。

??05 負(fù)債

??7只公司債全部展期
努力尋求境外債務(wù)全面重組方案

??截至2023年末，遠(yuǎn)洋集團(tuán)有息負(fù)債961.43億，較年初減少0.9%，其中1年內(nèi)到期債務(wù)697.51億，占比從年初的39%增長(zhǎng)至73%，短債占比過(guò)高。受融資收緊、銷(xiāo)售承壓的影響，年末在手現(xiàn)金50.22億，同比下滑46.5%，其中含預(yù)售監(jiān)管資金的受限制現(xiàn)金占比從年初的51%增長(zhǎng)至60.4%,導(dǎo)致項(xiàng)目資金回籠至集團(tuán)愈發(fā)困難，非受限現(xiàn)金約20億，較年初減少57%，對(duì)短債的覆蓋倍數(shù)僅0.03。

??此外，年末遠(yuǎn)洋剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率88.8%，較年初增長(zhǎng)11pct；凈負(fù)債達(dá)438.25%，較年初大幅增長(zhǎng)242.5pct,均超監(jiān)管紅線，“三道紅線”為紅檔，流動(dòng)性高度承壓。

??值得注意的是，2023年9月遠(yuǎn)洋集團(tuán)已經(jīng)與境外投資人進(jìn)行溝通，以促進(jìn)對(duì)包含截至2023年末賬面價(jià)值約人民幣232.5億元的7筆擔(dān)保票據(jù)及賬面價(jià)值約人民幣45.7億元的永續(xù)次級(jí)擔(dān)保資本證券等境外債務(wù)達(dá)成重組。而境內(nèi)債重組進(jìn)度較快，2024年3月底遠(yuǎn)洋宣布所發(fā)行的7支公司債（H18遠(yuǎn)洋1、H15遠(yuǎn)洋5、H15遠(yuǎn)洋3、H19遠(yuǎn)洋1、H19遠(yuǎn)洋2、H21遠(yuǎn)洋1、H21遠(yuǎn)洋2）全部展期獲通過(guò)，并新增增信保障措施，涉及債券規(guī)模逾132.7億元；余下3支銀行間債券（涉及規(guī)模64.2億）還在努力與投資者協(xié)商達(dá)成有效解決方案。

??06 投資物業(yè)

??可租賃面積375萬(wàn)平
未來(lái)或可擇機(jī)處置以回籠資金

??2023年遠(yuǎn)洋投資物業(yè)營(yíng)收同比增長(zhǎng)14%至4.46億，維持穩(wěn)健的營(yíng)運(yùn)能力；年末有超過(guò)22個(gè)在營(yíng)的投資物業(yè)，其中出租率高于80%的項(xiàng)目有15個(gè)，已投入營(yíng)運(yùn)的項(xiàng)目可租賃面積375萬(wàn)平，其中物流項(xiàng)目、商鋪和寫(xiě)字樓可租賃面積占比分別49.2%、21.7%和20.9%，而其余類(lèi)型物業(yè)面積約30.7萬(wàn)平。遠(yuǎn)洋商業(yè)儲(chǔ)備充足且類(lèi)型多元，未來(lái)可擇機(jī)處置以回籠更多的資金。據(jù)不完成統(tǒng)計(jì)，2023年遠(yuǎn)洋集團(tuán)完成出售成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)予大股東中國(guó)人壽保險(xiǎn)、出售北京朝陽(yáng)遠(yuǎn)洋未來(lái)廣場(chǎng)予居然之家，僅通過(guò)這兩筆加快盤(pán)活商業(yè)地產(chǎn)回籠資金合計(jì)約75億，可增加集團(tuán)整體的流動(dòng)性。